Аренда: вверх или вниз?

Рынок аренды в столице подстегивается постоянным притоком заинтересованных в московском жилье провинциалов. Однако на рынок влияют и другие факторы, в том числе макроэкономические. Каковы реальные перспективы рынка?

Интересно, что в США начало ипотечного кризиса двояко повлияло на рынок аренды. Сначала вырос спрос: люди, которые были не в состоянии содержать купленное жилье, платить по кредитам, вынуждены были выезжать из своих квартир и искать новые в наем. Однако затем хлынувшая волна сокращений безработицы скорректировала спрос. Затем начался безудержный рост предложения: люди, которые искали средства для выплат по кредитам, банки, застройщики, лишившиеся покупателей, — все начали сдавать жилье. Рост предложения не мог не повлиять на цены, да еще вкупе со снизившимся спросом: они резко пошли вниз. Однако после паники тенденция к росту снова вернулась: людям надо было где-то жить и, умерив свои требования, они снова устремились на рынок временного жилья.

По какому же сценарию будет развиваться столичный рынок аренды?

С одной стороны, лишившись доступной ипотеки, люди должны неминуемо прийти на рынок аренды. Все те, кто планировал купить квартиру при нулевом или максимум 10-процентном первом взносе, теперь оказались за бортом ипотечного рынка. С другой стороны, начавшиеся сокращения в банках, финансовых и девелоперских компаниях, отказ девелоперов от услуг подрядчиков, снижение объемов строительства – все это неминуемо вызовет безработицу и, как следствие, ещё недавно вполне обеспеченные люди будут просто проедать накопления в ожидании перемен.

В то же время заявления правительства о проблемах с Пенсионным фондом, скорее всего, повлекут снижение и задержки пенсионных выплат. При этом в стране сохраняется инфляция, и на довольно высоком уровне. А это значит, что число бабушек и дедушек, которым просто чтобы выжить, придется сдавать квартиры и комнаты, возрастет.

Возрастет и число инвесторов, купивших квартиры для перепродажи и столкнувшихся с кризисом ликвидности, то есть невозможностью продать квартиры быстро и дорого. Они, скорее всего, тоже будут рассматривать рынок аренды как временную альтернативу продаже — способ иметь хоть какой-то стабильный доход от приобретенной в прок недвижимости.

Однако вряд ли даже такой рост предложения сможет существенно обрушить рынок столичной аренды. Надо понимать, что он практически ежедневно подпитывается сотнями и сотнями новых приезжих. Они готовы бесконечно снижать требования к арендуемому жилью, довольствоваться комнатой, углом, койко-местом, наконец. В любом случае, Москва для них это город новых возможностей, возможностей на порядок превосходящих те, что были у них в родном городе. А значит, на место тех, кто выбыли из гонки за ипотекой и борьбы за съемное жилье, придут новые искатели успеха.

Возможно, трудный момент придется пережить тем хозяевам квартир, которые излишне трепетно относятся к составу жильцов. Потому что «русских семей без детей», которые могут позволить себе аренду двух- или трехкомнатной квартиры в центре по цене свыше 3 тысяч долларов в месяц, будет совсем немного. Их и сейчас немного, а станет ещё меньше. Поэтому хозяевам придется либо идти на уступки жильцам, либо ждать пока сформируется новый бизнес-класс, чью стабильность сейчас, конечно, существенно пошатнет случившийся кризис.

Впрочем, существует и иной сценарий развития ситуации. Например, тот, что имел место в Англии, буквально в минувшем году. Их рынок недвижимости тоже довольно сильно пошатнулся из-за ипотечного кризиса в США, разорились несколько крупных девелоперских компаний, банкам пришлось пережить трудные времена, а рынок аренды при этом, как ни удивительно, вырос.

Отчасти это было вызвано тем, что многие финансовые институты в неспокойной обстановке переехали из Америки в Лондон для ведения международных операций в Европе и Азии. Их появление в городе повысило и без того ощутимый спрос на арендуемую недвижимость. С другой стороны, как уже говорилось, отказ от ипотеки и ужесточение правил выдачи кредитов заставили многих обратить свое внимание на рынок аренды. При этом кризис не был столь глобален, чтобы поколебать состоятельность горожан, и в итоге спрос вырос при прежнем предложении. Как следствие, год назад в Лондоне арендная палата за жилую недвижимость выросла на 10% буквально за лето. И рост цен на сдающуюся недвижимость действительно стал в городе устойчивой тенденцией.

Какой из этих двух путей окажется ближе столичному рынку аренду? Традиционно покажет только время.