Валюта для кредита

Кредиты на недвижимость в России принято брать либо в рублях, либо в долларах. Но и та и другая валюта сейчас не стабильны, а кроме того, кредит, к примеру, в лирах, позволяет успешно играть на курсе в свою пользу. Что же сегодня предлагают банки в этом плане своим заемщикам?

Ипотечные кредиты в экзотических валютах появились на нашем рынке около года назад. Их запуск на российский рынок стал возможен благодаря удачным договоренностям по дешевому привлечению в валюте Швейцарии и Японии.

При этом основное преимущество кредитов в «экзотической» валюте заключается в более низкой процентной ставке. Дело в том, что банки привлекают заемные средства друг у друга и рефинансируют кредиты по различным процентам, которые зависят от вида денежной единицы. В одной валюте деньги обходятся банку дешевле, в другой — дороже. Так, ставка по кредитам в долларах США составляет 3% (еще в январе было 4,5%), в евро — около 5%, в британских фунтах — примерно 5,8%, в швейцарских франках — около 3%, а в японских иенах — всего около 1%. Таким образом, очевидно, что из перечисленных валют дешевле всего банкам обходятся заемные средства в иенах. А значит, и кредит в иенах обойдется заемщику дешевле всех прочих.

Впрочем, банки не торопятся понижать ставки, а предпочитают использовать разницу в свою пользу. По мнению экспертов, кредиты во франках и иенах более доходны для банков: выше маржа, можно получить дополнительные доходы за счет конвертации валюты. Дешевыми в использовании также долгое время были швейцарские франки. В результате если банк мог договориться о рефинансировании кредита в той или иной валюте с другими кредитными учреждениями, он получал гораздо более дешевые ресурсы.

Этот опыт остался не востребованным большинством банков, поскольку основные инвесторы сделок по рефинансированию оперируют на нашем рынке в иных валютах, преимущественно, в долларах. В то же время, часть банков сообразили, что низкие процентные ставки — это возможность увеличить кредитный портфель и расширить клиентскую базу.

Заемщики тоже обратили внимание на эту возможность. Ведь им низкая ставка позволяет уменьшить сумму выплат по кредиту. Следовательно, для получения займа требуется меньшая сумма подтвержденного дохода, что делает ипотеку доступнее большему кругу клиентов. С другой стороны, заемщик может взять в такой ситуации кредит на большую сумму, так как банк обычно выставляет максимальный процент от доходов, который может ежемесячно отчислять клиент.

Наряду с преимуществами у кредитов в «экзотической» валюте есть и свои недостатки. По мнению вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit Динары Юнусовой, опасения могут быть связаны с колебанием курса иностранной валюты. Если иена или франк значительно вырастет в цене, заемщики начнут переплачивать по кредитам. «На сегодняшний день франк ведет себя стабильно, а вот колебания курса иены довольно существенны», — утверждает эксперт.

Настоящей же  преградой может стать ежемесячная конвертация валюты. Конечно, заемщику не придется искать иены или франки в московских «обменниках»: речь идет всего лишь о том, в какой валюте номинирован кредит. Однако банки могут выставлять высокие проценты при переводе суммы из одной валюты в другую, а при использовании посредника следует помнить, что далеко не каждый банк согласится принять такой платеж. «Заемщик столкнется с трудностями в обслуживании такого кредита, потому что в стране не так много банков, работающих с такой валютой», — считает Д. Юнусова.

Другой проблемой, снижающей привлекательность ипотеки в «экзотической» валюте, может стать необходимость платить дополнительные налоги. В Налоговом кодексе предусмотрен налог на прибыль с доходов, полученных от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами на приобретение или строительство жилья. Таким образом, заемщику придется заплатить налог с разницы между его ежемесячными выплатами и той суммой, которую бы он вносил при ставке 9%.

На практике же пока франки, иены и другие валюты абсолютно непонятны россиянам даже тогда, когда речь идет о накоплениях. Ипотечный  же кредит берется на 10-20 лет, и есть вероятность, что при укреплении курса экзотических денежных единиц впоследствии вышеназванное преимущество будет нивелировано издержками по покупке таких валют. Поэтому такие кредиты выбирают клиенты, хорошо разбирающиеся в тенденциях развития рынков капитала и прекрасно осознающие все риски.