Как заработать на ипотеке

Людей, которые приобретают квартиру для того, чтобы выгодно вложить средства или обеспечить детей, всегда было достаточно. Сейчас купить квартиру без ипотеки очень тяжело. Да, конечно, непросто и платить по кредиту, но есть одно «смягчающее обстоятельство». В Москве, да и любом другом крупном городе, жилье почти любого уровня и класса всегда можно было сдать в аренду практически без проблем.

Прежде чем брать ипотечный заем, нам нужно посчитать, насколько вырастут арендные платежи, пока вы будете выплачивать ипотечный кредит. Конечно, вряд ли какой бы то ни было экономист, сможет дать точные прогнозы на ближайшие 15 – 20 лет, но примерную ситуацию можно спрогнозировать, основываясь на изменениях, которые произошли на рынке недвижимости в последние несколько лет. В этих расчетах мы будем исходить из прогнозов риэлторских фирм, которые предрекают, что в ближайшие 3-4 года на рынке будут относительно спокойны, а квартиры, будут дорожать минимум на 15 % в год, и примерно такими же темпами будут повышаться арендные ставки.

Если арендные ставки непрерывно повышаются, а платежи по ипотечным кредитам остаются неизменными, мы можем предположить, что существует особая точка на графике выплат/аренды, где сумма ежемесячных арендных платежей начинает превышать и ипотечные платежи. Где же эта точка пересечения? Давайте, попробуем ее вычислить.

Допустим, что однокомнатная квартира в крупнопанельном доме, в Москве, стоит примерно $220000. Итак, покупаем эту квартиры в ипотеку. Конечно, вам придется заплатить 30% первоначального взноса (66,000$). Срок ипотечного займа – 20 лет, а ставка – 12%. Внимательно изучаем, что произойдет с нашими вложениям в первые четыре года.

Сегодня «однушку» эконом-класса в Москве без труда можно сдать за $1000, а ежемесячный платеж по ипотеке составит для вас $1430. Как вы поняли, ипотека дороже аренды почти на половину. Такое же соотношение наблюдается и в более престижных ценовых сегментах. Многие люди, разочаровываются в этой идее, ориентируясь только на цифры первого года. Но как вам уже известно, что, арендные ставки только растут.

В 2006 году, ежемесячные платежи за аренду жилья выросли на 30% в год, а в некоторых городах даже больше. Что будет в следующие три года с арендными ставками? Стоимость аренды однокомнатной квартиры в следующем году станет равной $1200, в третьем – $1440, в четвертом уже - $1730. Получается, что уже на четвертый год «расплаты» ипотечные платежи окажутся практически полностью перекрыты рентой.

Не стоит забывать, что цена квартиры, которая оговаривается в договоре с банком, не может быть изменена. Хотя на рынке-то она растет! Получается, что квартиры дорожают. Предположим, что они будут расти минимум на 15% в год. Что мы в итоге получим? Однушка на четвертый год будет стоить уже целых $335000!

Есть большой соблазн посчитать дальше, и дойти до огромных цен на квартиры и громадных арендных платежей. Но делать этого не будем, потому что математика наука теоретическая, а жизнь – практическая. Мы точно не знаем, что будет даже через пять лет с инфляцией, каковы будут ипотечные ставки, и не ведаем, как будет вести себя потребитель, который имеет так же свои денежные пределы.

Нельзя забывать, о том, что реальные расходы владельца жилья не ограничиваются лишь ипотечными платежами. Самый большой из них – это страховка, цена которой на может доходить до 2% от стоимости кредита. Но по мере выплаты займа, «страховочная нагрузка» снижается. Кроме всего прочего, владельцу жилья придется отдавать налоги на имущество и платить коммунальные платежи. И, наконец, в квартире нужно будет сделать ремонт.