Оцениваем на «пять»

Продавая или покупая недвижимость, мы неизбежно сталкиваемся с необходимостью ее оценки. Как это сделать грамотно? Будет ли правильным сравнение с аналогами или нужен независимый оценщик? Об этом мы говорим сегодня.

Для начала определимся с самим понятием и сутью процесса оценки. Итак, оценка имущества — это определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. (Такое определение оценки дает Словарь «Экономика и финансы».)

Однако нас интересует это понятие во вполне конкретном контексте — применительно к рынку недвижимости. Здесь оно чаще всего употребляется в значении оценки стоимости имущества. Результаты такой оценки могут быть необходимы страховым компаниям — для определения размеров компенсации возможного вреда, банкам — при выдаче ипотечного кредита, риелторам — при продаже/покупке недвижимости, да и самим клиентам рынка недвижимости.

Как правило, независимая оценка имущества производится оценочной компанией, профессиональными оценщиками. Различают два вида оценки — рыночная и по БТИ. Вторая предполагает оценку имущества Бюро технической инвентаризации по ставкам, установленным законом. Как правило, эта оценка в несколько раз ниже рыночной и используется в договорах для того, чтобы снизить налог с продаж.

Однако покупателю, прежде чем согласиться на этот, без сомнения, более чем распространенный у нас прием, стоит вспомнить, что в случае оспаривания сделки он получит на руки ровно ту сумму, которая указана в договоре.

Не менее важна грамотная оценка квартиры для целей страхования: ведь после страхового случая, клиент чаще всего получает на руки максимум 15–30% от страховой суммы (полная сумма выплачивается, только если дом полностью разрушен), и важно, чтобы эти проценты были реальной помощью ему, а не пустым звуком.

Отдельной строкой есть смысл говорить об оценке в ипотеке: так как все банковские комиссии, страховые вносы и многое другое завязаны на стоимости квартиры, возникает логичное желание её занизить. Но и кредит в итоге вы получите на ту же сумму, которой в последствии может просто не хватить на покупку. Именно поэтому, все действия надо с самого начала планировать и согласовывать с профессионалами.

Не редко, продавая квартиру, мы сталкиваемся с самостоятельной оценкой продавцом своей жилплощади. Если вы сами оцениваете свою квартиру, то исходя из чего? Как правило, в ответ на этот вопрос можно услышать следующее: «я посмотрел, сколько стоят аналогичные квартиры и моя ничуть не хуже», либо, как уж совсем крайний вариант «мне столько надо». Второй случай не будем даже комментировать, а в первом ошибка кроется в том, что цены предложения и цены продажи могут разниться и не всегда в пользу первых. То есть, если квартиры выставляются по миллиону, то не факт, что они будут проданы именно за миллион.

И даже если вашу квартиру оценивал сертифицированный оценщик-профессионал, то его мнение тоже не есть истина в последней инстанции. Дело в том, что он исходит из теоретических выкладок и формул, а не из практики и реального состояния рынка на сегодня.

Как правило, оптимальную оценку объекта может дать только риелтор — потому что он находится в рынке, работает с аналогичными объектами и понимает, что и сколько стоит. Однако и из этого правила есть исключения: риелтор может быть неопытным, так же он может специально занизить цену для скорейшей продажи или завысить для увеличения своих комиссионных. Словом, как и везде, результат определяется грамотностью и надежностью участников процесса. Не забывайте об этом, на каком бы этапе сделки вы не находились.