Квартира в ипотечном залоге

ПРОДАЕТСЯ КВАРТИРА С… ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Не опасно ли такую жилплощадь покупать? Можно ли ее продать, не уведомляя банк? Если да, то не попадет ли покупатель в неприятную ситуацию? Эти и другие вопросы задают люди, кто покупает квартиру с помощью и безипотечного кредита.

Залог снимает только банк

- Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, – говорит президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, - иначе, что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется. Или, например, квартира уже разонравилась и хочется купить что-то получше. Но все это сделать возможно только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?

Любая попытка избавиться от квартиры под залогом (а это может быть не только продажа, но и дарение, передача в уставный фонд предприятия и т.п.) будет пресечена в органах госрегистрации сделок с недвижимостью. Именно там хранится информация о залоге жилья, и именно там потребуют сначала снятия залога, а потом уже зарегистрируют любые другие сделки. «Кроме того, зарегистрировать сделку купли-продажи, не сняв обременения, - поясняет юрист юридической компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня, - будет просто невозможно. А обременение может снять только залогодержатель, то есть банк».

Поэтому обойти банк в этой ситуации никак не получится. «И лучше всего, - советует руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Наталья Есипова, - выяснять отношения с банком и получить его принципиальное согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита до того, как вы нашли покупателя на свою квартиру. Мало ли что…»

Но так ли уж страшен залог? Совсем нет. Не нужно его бояться. Все же залог – это лишь частичное ограничение права собственности. И с предварительного согласия залогодателя, то есть ипотечного банка, если соблюдены все «правила игры» с банком, покупать или продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, абсолютно безопасно.

Если у заемщика дефолт

- Подобные сделки(продажа заложенной квартиры), хотя и не так часто, но проходят. И чаще всего они совершаются «от безнадежности». - говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. - Человек понимает, что не в состоянии расплатиться за кредит, и он планирует купить себе жилье подешевле. Подобная ситуация называется «дефолт заемщика». По статистике, «кризис» у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев, это меньше, чем на развитых ипотечных рынках Запада, где дефолт заемщика происходит более чем в 1% случаев. А вот ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение, и он покупает себе недвижимость получше, не было вообще. Если такое случается, человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения и продает ее как свободную.

Некоторые покупатели бояться, что им «подсунут»  заложенную квартиру и придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. На самом деле приобретать заложенную квартиру не опасно: залог на квартиру, так же как и любой переход права собственности в обязательном порядке фиксируется в управлении Федеральной регистрационной службы. Все данные об обременении квартиры зафиксированы и в соответствующей документации, и в компьютерных базах данных.  Помимо этого, в стандартном договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом залога и судебных исков. Так что даже если нечестная сделка и произойдет,  покупатель будет рассматриваться как  «добросовестный приобретатель», и никаких претензий к нему предъявлено не будет, все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом. 

Покупать безопасно

Как считает заместитель начальника управления продаж Городского ипотечного банка Павел Комолов, покупать заложенные квартиры не только не опасно, но  наоборот более безопасно. Почему? Да потому что они были проверены не только банком, но и страховой компанией. Попробуем на упрощенном примере объяснить, как происходит такая сделка.

Продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 000, а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 000. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы: $80 000 и $20 000, из которых $80 000 причитается банку, а $20 000 продавцу. Условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, покупатель безболезненно и без риска расстается с деньгами, а продавец получает возможность продать заложенную квартиру.

Бывают в практике и такие случаи, отмечает Наталья Есипова, когда человек, получивший одобрение на ипотечный кредит хочет купить квартиру, находящуюся в залоге у другого банка. В этом случае банки между собой обсуждают условия проведения сделки, перечисления денежных средств и переоформления залогового бремени. Бояться таких сделок тоже не стоит – это достаточно распространенная практика.

Как не потерять квартиру

Кроме того, если продавец с помощью своих средств не может досрочно погасить кредит, то он может найти покупателя, согласного купить квартиру с учетом всех обременений. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, покупатель сам гасит кредит и покупает квартиру по цене за вычетом затрат на погашение ипотечного кредита.

- Все это так, - говорит Вадим Мартыненко. – И хорошо, если за продавцом стоит компания или банк. Но бывают случаи, когда такого рода операцию проводят частные посредники. Они говорят покупателю: вы, мол, проплатите кредит за продавца полностью, а мы затем выведем квартиру из под залога и спокойно проведем сделку. И хотя это оформляется документально, но делать этого ни в коем случае нельзя. Это очень опасно. Во-первых, совсем не факт, что они вам потом квартиру продадут. А если и продадут, то могут поднять намного ее цену. И судитесь потом с ними.

Но хуже будет, если продавец вдруг неожиданно умрет. К примеру, произойдет несчастный случай. И квартира зависает на неопределенное время, потому как оформление наследства – дело не быстрое. А ситуация на рынке меняется и чаще всего не в пользу покупателя. А выполнят ли наследники волю умершего, это под большим вопросом. Но если и выполнят, то уж точно не по тем ценам, о которых было договорено заранее.

Следует также помнить, что если по каким-то причинам, не уведомляя банк, заемщик сможет продать квартиру, а покупатель, не зная о залоге, перестанет выплачивать кредит банку, то, как считает Павел Комолов, в такой ситуации банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог). И в этом случае покупатель ипотечной квартиры, если он не согласится погашать кредит, квартиру просто потеряет.

Ко всему выше сказанному хочется добавить, что в Москве и в других городах, где расчеты за приобретаемое жилье производятся через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив, никакой опасности, по мнению Владимира Лопатина, для покупателя эта сделка не представляет. Ведь продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя, с соблюдением всех требований законодательства. А вот в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки, могут быть проблемы.

Поэтому покупатель или риэлтор, который помогает ему провести сделку, должен предварительно убедиться, что квартира, которую они покупают, не находится под залогом. Так будет спокойнее для всех.

                         Вениамин Вылегжанин