Принудить к рыночным ценам

Покупателей и продавцов недвижимости подозревают в сокрытии истинных размеров сделки. Невзирая на рекордно высокие цены на квартиры в Москве, подавляющее большинство сделок проходит по минимальному ценовому порогу. Таким образом, покупатели могут уйти от уплаты налога на недвижимость.

Желающих добровольно взвалить на себя налоговое бремя в Москве не так уж много, и единственным побудительным мотивом для честной сделки с указанием реальной цены может послужить только страх перед возможным обманом, деньги-то уплачиваются немалые. Но если продавец и покупатель нашли другие способы подстраховаться, они могут указать в договоре любую сумму. Правда, как выяснилось, налоговая инспекция может пересчитать сумму договора по-своему.

Ч. 1 ст. 40 Налогового кодекса говорит об использовании в качестве базы налогообложения цены квартиры, указанной в тексте договора. В то же время, ст. 40 Налогового кодекса дает налоговым органам возможность вынести мотивированное решение о доначислении налога в случае, если заявленная в договоре цена на 20% меньше рыночной цены идентичных товаров.

Означает ли это, что покупателей обязывают платить за товар по некоей рыночной мерке или что продавец не может продать свою собственность за ту цену, которая пришла ему в голову? Нет, поскольку такое ограничение было бы существенным ограничением права собственности на конкретное имущество. Не нарушая напрямую требований Гражданского кодекса, налоговое законодательство идет по тонкой грани между допустимой и недопустимой трактовкой общего закона. Цена сделки может быть любой, и налоговая инспекция не вправе требовать указание рыночной цены в договоре. Однако право требовать уплатить налог по среднерыночной ставке у нее есть.

Впрочем, юристы советуют не волноваться по поводу возможных доначислений – по налоговому же законодательству, решение о доначислении налога должно быть мотивированным. Такое решение может приниматься только на основе акта выездной проверки квартиры, с привлечением эксперта. При этом у продавца квартиры есть право требовать отвода эксперта, право оспорить акт проверки, перенеся спорный вопрос в зал суда.

По мнению юристов, налоговые нормы еще слишком слабо урегулированы, поэтому пока что продавцам недвижимости нечего бояться – заставить их уплатить налог по рыночным стандартам практически невозможно. Судебная практика установления реальной цены квартиры также пока еще не сложилась. Поэтому сегодня желание участников договора указать в нем заниженную цену законодательство ограничить не может. Однако и правовую защиту этой сделке он предоставит в рамках заявленной в договоре цены квартиры.