Ипотека: анализируем возможности

Как выбрать квартиру в кредит, чтобы не разориться? Казалось бы, глупый вопрос: все равно платить не вам, а банку. Все так, но рассчитываться за банком придется вам. Поэтому сначала неплохо бы посчитать, какой максимальный ежемесячный платеж будет вам по карману.

Стоимость столичных квартир достигла таких высот, что без посторонней помощи потянуть всю сумму практически нереально. А значит, настало время воспользоваться и ипотекой. Что же следует знать тем, кто решил взять кредит? Сначала определитесь со своими желаниями и возможностями, т.е. соотнесите личные (семейные) доходы со стоимостью желаемой квартиры. Для этого попробуйте воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте практически любого банка. Введя данные о своих доходах, вы получите информацию о том, какую сумму готов выдать вам банк и какие ежемесячные платежи вас ожидают.

Что надо знать про калькулятор?

Ипотечный калькулятор — это компьютерная программа, которая создана специально для всех желающих, чтобы они с помощью специальных вычислений смогли определить свою готовность к тому, чтобы решиться на ипотечный кредит. Как и любая другая программа, ипотечный калькулятор требует ввода начальных данных и после их анализа выдает результат. Данная программа полезна в том случае, если вы желаете определить величину процентов по своему кредиту, исходя из его суммы, процентной ставки, а также срока. Если нужно рассчитать предельно допустимую сумму кредита, которую вы можете получить, исходя из своей зарплаты и срока погашения, ипотечный калькулятор также пригодится. А вот некоторые специфические виды расходов, не относящиеся к погашению процентов, но значительно увеличивающие общую сумму ипотечного кредита, ипотечный калькулятор, увы, не учитывает. К вышеупомянутым расходам можно отнести комиссию за открытие и ведение счета, обналичивание безналичных средств, единовременную комиссию банка, страхование и затраты на государственную регистрацию недвижимости.

Известны два основных вида выплат по кредиту: аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетном способе платежа заемщик погашает сумму по кредиту равными частями каждый месяц в течение всего времени. При дифференцированном варианте платежи, выплачиваемые по основному долгу, колеблются. Если настроить ипотечный калькулятор на этот вариант, то он создаст график с суммами платежей на весь срок кредита до его полного погашения.

Всем сестрам по процентам

Так, калькулятор покажет, что для того, чтобы получить у банка в долг на десять лет $100 тыс., надо располагать совокупным доходом на семью, равным около $2,5 тыс. в месяц. При этом около $1,3 тыс. из своих заработков семья будет ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Увеличивая срок кредита и размеры первоначального взноса, можно уменьшить ежемесячные выплаты и требования к доходам. Но порядок сумм существенно не изменится, так что простор для маневра у большинства заемщиков невелик.

Вы все-таки решили, что располагаете достаточными средствами и готовы отдавать кредитору 40–60% своих заработков? Тогда следующий этап — выбор банка и программы. Для начала можно изучить рекламно-информационные материалы. Они позволят отсеять заведомо не подходящие вам банки (например, не работающие с новостройками, если вы решили покупать жилье на первичном рынке). При этом помните, что декларированная в рекламных буклетах ставка отличается от так называемой эффективной.

Иными словами, к проценту, указанному в рекламе, прибавляются разнообразные сборы и комиссии (за рассмотрение заявления, проверку документов, аренду сейфа, ведение ссудного счета, обналичивание), которые в итоге заметно увеличивают выплаты банку.

Первое знакомство

Выбрав один или несколько банков, обратитесь туда за консультациями, в частности, выясните, какие документы нужно предоставить вместе с заявлением (комплекты в разных банках отличаются).

После подачи заявления вам придется пройти собеседование в кредитном комитете банка. Не удивляйтесь, если вам будут задавать несколько странные вопросы, прямо не касающиеся вопросов приобретения недвижимости. Банк дает заемщику крупную сумму и считает необходимым знать о нем и его привычках как можно больше, чтобы оценить риск невозврата.

Специалисты советуют отвечать как можно откровеннее и ничего не скрывать. В то же время, учтите, что ваши ответы напрямую отразятся на процентной ставке, а значит и на сумме ежемесячного платежа.

Например, если был карьерный скачок вниз (дауншифтинг) или смена работы (в новой отрасли), то стоит рассказать, почему так произошло. Поскольку после собеседования кредитный комитет проведет собственную проверку предоставленных вами сведений, если обнаружатся нестыковки, шансы на недорогой кредит снижаются.

Майя Бортник