Не покупайте воздух! Секреты долевого участия в строительстве

Могут ли люди, которые, несмотря на кризис,  решили вложить деньги в долевое строительство, извлечь из этого выгоду? Могут, и более того, для них он может обернуться оптимальным временем для улучшения жилищных условий. Судите сами: себестоимость строительства снизилась, цены на квартиры в новостройках упали от 10 до 40%. Но, чтобы вложенные деньги не пропали зря, наш портал совместно с компанией ATC group — лидером в сегменте юридического сопровождения инвестиционных процессов и операций с недвижимостью, оценили возросшие риски участников долевого строительства, спровоцированные мировым финансовым кризисом, и выработали рекомендации будущим дольщикам.  

Зачастую методы борьбы строительных компаний за выживание превалируют над правами и законными интересами граждан, вложивших деньги в долевое строительство. По словам Заместителя Председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, «только каждый тридцатый договор о долевом строительстве жилья в Москве заключен в соответствии с требованиями федерального законодательства».

Наиболее распространенной «серой» схемой привлечения граждан к участию в долевом строительстве является предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры. То есть, попросту говоря, о покупке воздуха. Ведь с правовой точки зрения, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В случае оформления договорных отношений по этой схеме, риск не получить недвижимость, за которую были внесены денежные средства, весьма велик, и, при таком варианте развития событий, в суде придется не только требовать возврата средств, но и доказывать факт инвестиций.

Помимо вышеуказанного способа, существует так называемая «вексельная» схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. При этом следует учесть, что по этой схеме дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать. В этом случае, если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность квартиру, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Чтобы избежать участи обманутых дольщиков, юристы ATC group рекомендуют:

1. Заключать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На сегодня это единственный способ обеспечить права и законные интересы дольщиков. Только при наличии такого оформления договорных отношений у него есть шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

2. Тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой стадии необходимо:

- ознакомиться с учредительными документами выбранной компании, тем более вышеуказанный закон дает такое право;

- удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок предназначенный для строительства;

- удостовериться, получено ли разрешение на строительство;

- проверить размещение в СМИ проектной декларации и, в случае размещения, ознакомиться с ней.

3. Использовать только легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком. Проще говоря, заключать вышеупомянутый договор участия в долевом строительстве, делать это грамотно. В частности, договор подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и должен содержать следующее:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок оплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Нормативные документы:

Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г об  участии в долевом строительстве

Пример проекта договора долевого участия в строительстве

Информация об ATC group (www.atcgroup.ru/)

ATC group — юридическая компания, специализирующаяся на сопровождении и консалтинге инвестиционных процессов и операций с недвижимостью. Сфера деятельности охватывает Гражданское право, Земельное право, Корпоративное право, Трудовое право и др. ATC group предоставляет юридические консультации по вопросам сделок с недвижимостью (регистрации прав), получения и предоставления займов и кредитов, строительства, подряда, сделок с ценными бумагами и разрешения хозяйственных споров в судах всех уровней.