Сдай квартиру и заплати налоги

"Если вы нарушаете правила, вас штрафуют; если вы соблюдаете правила, вас облагают налогом" - Лоренс Питер.

Людей, имеющих не одну квартиру, не так уж и мало. Разумеется, свободные площади сдаются в аренду. При этом никто никаких документов и не стремится оформить, а про налоги и вовсе никто не помнит. Разве что владельцы элитных квартир законопослушно оплачивают налоги от доходов за сдачу внаем элитных квартир. Им порой даже выгоднее показать свою состоятельность, например, при оформлении кредита.

Пару-тройку лет назад федеральная налоговая служба объявляла, что ставит себе первоочередной задачей сбор подоходного налога с прибыли тех граждан, которые сдают внаем квартиры, но не хотят делиться с государством. А между тем несобранные суммы складываются в сотни миллионов долларов. Посчитать, сколько квартир сдается в аренду, практически невозможно. Обращение налоговиков к федеральным регистрационным службам, паспортным столам и участковым полной ясности картины не дают. Конечно, налоговая инспекция располагает некоторыми сведениями. Но цифра о недобросовестных неплательщиках всегда смехотворна. По сообщению представителя Федеральной налоговой службы по Москве корреспонденту газеты «Московская перспектива», в прошлом 2008 году всего лишь 15,5 тысяч москвичей-арендодателей квартир добросовестно подали декларации о доходах, полученных от сдачи квартир. Из них 6,8 тысяч человек были вынуждены это сделать в результате контрольных мероприятий налоговых инспекторов. Налоговые службы вяло, но ежегодно, в канун 30 апреля, предупреждают граждан посредством СМИ о неминуемых наказаниях за непредставление декларации о доходах и за неуплату налогов в размере 13% от прибыли.

Причем, если на протяжении трех лет неуплаченная сумма налога превысила 100 тыс. рублей, то нарушителям грозит уголовная ответственность. Что, собственно, и произошло совсем недавно с москвичом Владимиром Аракчеевым, которого суд признал виновным в неуплате налогов от сдачи жилья в аренду. По материалам суда, В. Аракчеев на протяжении двух лет сдавал квартиру по цене 37 тыс. рублей в месяц. Понятное дело, что никаких договоров с жильцами не оформлялось. А подвела бизнесмена-неудачника обыкновенная жадность и несговорчивость жильцов. Когда владелец квартиры на Ленинградском шоссе решил поднять плату, то для жильцов новая сумма показалась неподъемной и они банально «заложили» своего арендодателя в налоговую службу. В итоге суд возбудил дело по ст.198 УК (об уклонении от уплаты налогов с физического лица) и приговорил В.Аракчеева к уплате штрафа в 100 тыс. рублей и всей суммы неуплаченных налогов, которые составляют в совокупности 115 440 рублей. Это было первое показательное выступление налоговых органов. Федеральная налоговая служба пообещала, что подобные судебные процессы приобретут массовый характер в самое ближайшее время.

Так кому следует опасаться карательных мер налоговых органов? По-сути, всех граждан, сдающих квартиры в аренду, можно разделить на несколько категорий. Самую малую часть представляют люди, которые в силу каких-либо причин не могут трудоустроиться и собственное жилье сдают в аренду, а сами либо снимают дешевое жилье, либо живут у родственников. Другую категорию составляют пенсионеры и люди с небольшим доходом, для которых сдача квартиры в аренду является дополнительным источником выживания. Третью категорию арендодателей составляют лица, специально покупающие квартиры для последующей сдачи их в аренду. Эта категория граждан наиболее законопослушная, а некоторые из них сдачу квартир в аренду превратили в настоящий бизнес. Так сказать, сделались квартирными рантье. По словам генерального директора аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, тратить силы для борьбы с людьми первой и второй категории – слишком расточительно для государства. А что касается лиц, построивших на сдаче жилья свой так называемый бизнес и оформляющих официальные документы с жильцами о найме жилья, то они указывают забавно низкую сумму, с которой и платят полагающиеся налоги. А фискальные органы практически не в силах ничего доказать.

Согласно постановлению Верховного суда РФ №23 от 18 ноября 2004 года, граждане, сдающие в аренду одну временно свободную квартиру (комнату, угол, домик и т.п.), не могут быть признаны предпринимателями. Предпринимателем считается тот, кто сдает в аренду две и более квартир. Люди первой и второй категории, рассмотренных выше, не являются предпринимателями, но все-таки должны платить налоги. Dura lex, sed lex — закон суров, но это закон. Логика проста. Для работающих людей источником доходов является заработная плата, с которой уплачивается подоходный налог 13%. Следовательно, с доходов от сдачи в аренду квартиры, комнаты или дачи также должен уплачиваться подоходный налог 13%. Кроме того, люди, сдающие в аренду жилье и не заключающие при этом договоров о найме, сильно рискуют. И речь даже не о том, что «добрые» соседи, бывшие супруги или просто любопытствующие расскажут об этом кому надо. А о том, что жильцы могут просто не заплатить за проживание (допустим, три месяца прилежной предоплаты, а четвертый якобы в краткосрочный долг) или из вредности разгромить квартиру до такой степени, что ремонт владельцу выльется «в копеечку». Бывает и так, что сданная квартира может быть использована в криминальных целях (хранение оружия, наркотиков).

По мнению аналитиков, около 90% арендодателей не рассматривают сдачу жилья внаем как прибыльное дело и не собираются общаться с налоговыми службами по этому поводу. И никакими рисками их не запугать. Можно долго упираться в букву закона и логику вещей, но проблема неуплаты налогов от сдачи в аренду жилья так и будет оставаться в разряде «теневой экономики». Может стоит поступить иначе? К примеру, значительно снизить процентную ставку налога на доходы от сдачи жилья. Если это будет не 13%, а, скажем, 2-3%, то в выигрыше наверняка окажутся все. Сдающих в аренду не будет пугать сумма налога, и они охотнее будут официально оформлять документы на сдачу жилья в аренду. Снимающие жилье, возможно, будут платить арендодателю чуть меньше (не секрет, что законопослушный арендодатель в сумму аренды включает налоговую ставку), а государственная казна будет исправно ежемесячно пополняться уплаченными налогами. В условиях финансового кризиса сложно всем. И от того, какую политику поведения выработают государственные органы, и как отреагирует на неё население страны, будет зависеть скорейшая нормализация обстановки. Ведь с трудностями можно справиться только сообща, так сказать, «всем миром».