Рынок жилья: Перезагрузка

После серьезного спада в конце 2008 – начале 2009 года рынок жилой недвижимости не просто стал оживать – он, можно сказать, возродился. Начиная с марта текущего года, количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Москве показывает ежемесячный рост. Общая же картина за первое полугодие такова, что можно констатировать уверенное восстановление рынка.

По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в столице за первое полугодие 2007 – 2009 годов составило:

Восстановление рынка недвижимости – явление вполне предсказуемое и объяснимое. По результатам различных опросов, проводимых общественными и коммерческими организациями – около половины взрослого населения России считают приобретение недвижимости самым надежным способом вложения денежных средств. А Москва, естественно, была и остается самым привлекательным городом для инвестиций в жилую недвижимость. Понятно, что ухудшившаяся экономическая ситуация в стране внесла в планы многих людей свои коррективы. Снижение количества сделок в первом полугодии 2009 года более чем на четверть, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в первую очередь и отражает влияние таких факторов финансового кризиса, как резкое, в разы, снижение ипотечного кредитования, панику на рынках, увеличение инфляционных ожиданий, переток части денежной массы в другие ликвидные активы (в частности, в валюту и драгоценные металлы) и т.п. Но важно отметить, что при этом сама динамика рынка за первые шесть месяцев, за исключением февраля, практически полностью повторяет динамику движения прошлых лет в соответствующих периодах:

Причем, даже традиционный летний спад деловой активности, отражающийся в снижении количества продаж, в этом году на рынке недвижимости Москвы начался только в июне, хотя в предыдущие два года оказывал свое влияние уже в мае. Восстановлению рынка способствует и традиционно устойчивый спрос населения на жилье, поскольку достаточно большая часть граждан испытывает серьезную потребность в улучшении жилищных условий. Если же основные экономические показатели, влияющие на спрос, будут оставаться стабильными, то и восстановление интереса покупателей к вложению средств в недвижимость пойдет еще более высокими темпами.

Значительное влияние на восстановление рынка оказала и внушительная коррекция цен, произошедшая с ноября 2008-го по февраль 2009 года. По разным оценкам, она составила от 25% до 35% от цен в долларовом выражении. Можно сказать, что кризис способствовал устранению с рынка спекулятивных инвесторов и установлению справедливых цен на жилье. Некоторые аналитики отмечают психологическую важность снижения средних цен на жилую недвижимость ниже рубежа в 4000 долларов за один квадратный метр. Спорить о самом понятии «справедливой» цены, ее уровне, методике расчета и т.п., можно бесконечно, но факт остается фактом – последнее чувствительное снижение долларовых цен на жилую недвижимость Москвы зафиксировано в феврале, а уже с марта начался заметный, в 2,2 раза, рост количества сделок. В дальнейшем, после февральского снижения, больших изменений в ценах на недвижимость не наблюдалось и похоже, что по итогам коррекции рынок, в ценовом выражении вернувшись на уровень 2006-2007 годов, на какое-то время стабилизировался.

Анализ причин снижения общего количества сделок с жилой недвижимостью показывает, что наиболее существенное влияние на рынок оказало резкое уменьшение числа договоров купли-продажи квартир, заключенных с привлечением банковских кредитов – так называемая «смерть ипотеки». За первую половину 2008 года ипотечных сделок в Москве было заключено 8298, в то время как за первое полугодие 2009 года – всего 2872. Соответственно, снижение на 17,7% из общих 25,8%, на которые ужался рынок, приходится именно на ипотеку, ставшую недоступной. Непомерное увеличение банками процентной ставки кредита на покупку жилой недвижимости, а то и полное прекращение выдачи ипотечных кредитов, привели к закономерному результату. Количество ипотечных сделок в общем объеме первого полугодия 2009 года составляет менее 13%, тогда как в соответствующем периоде 2008 года доходило до 27%.

Снижение платежеспособного спроса, скорее всего, будет преодолено в результате мер, проводимых правительством и госбанками, и направленных на реабилитацию и восстановление ипотечного кредитования граждан. Уже сейчас прослеживается тенденция к увеличению количества ипотечных сделок. Уменьшение процентных ставок по ипотеке, вполне вероятно, приведет к восстановлению московского рынка недвижимости до уровня прошлого года в количественном выражении. Так же достаточно ожидаем и возврат на рынок отложенного спроса, привлеченного снижением и последующей продолжительной стабилизацией цен. Во втором полугодии рынок жилой недвижимости, традиционно, ведет себя более активно, так что основные тенденции дальнейшего движения будут заметны уже через 2-3 месяца.

Алекс Травинский.