Преодоление ПИКа

Наиболее разрушительно последствия мирового финансового кризиса отразились на капиталоемких отраслях экономики, таких как строительство. Компании, ориентированные на рост экономики и повышение спроса и цен на недвижимость, оказались не готовы к спаду рынка, начавшемуся во втором полугодии прошлого года. Казавшиеся незыблемыми титаны индустрии оказались на грани банкротства. Одной из первых среди российских девелоперских компаний от финансового кризиса пострадала группа компаний (ГК) ПИК. Основанное в 1994 году ОАО «Группа компаний ПИК» к 2008 году прочно удерживало звание одного из ведущих российских девелоперов в области жилой недвижимости. Основная деятельность ГК ПИК сосредоточена на проектах в Москве и Московской области, а в последнее время, активно развивались проекты и в других российских регионах. Компания занимается девелопментом жилой недвижимости преимущественно в сегменте массового жилья.

Резкое изменение ситуации на рынке недвижимости во второй половине 2008 года – падение спроса, снижение цен на жилье – по итогам деятельности за год принесло ГК ПИК убытки в размере $167 млн. Строительство жилья сократилось по сравнению с 2007 годом почти в два раза: с 1,5 млн. до 813 000 кв. м. (с 23 000 до 12 380 квартир). Добавило проблем также существенное ухудшение условий кредитования и политика составления кредитного портфеля из, преимущественно, краткосрочных – до 12 месяцев – кредитов. Все это привело к тому, что по состоянию на 31 декабря 2008 года из $1,367 млрд. общего долга ГК ПИК перед кредиторами, $1,081 млрд. приходилось на краткосрочные кредиты, срок уплаты которых наступал в 2009 году.

Не удивительно, что при такой высокой долговой нагрузке с началом 2009 года у ГК ПИК начались и проблемы с выплатой по кредитам. Удивительно другое – компании удалось почти полностью сохранить целостность бизнеса, практически не платя с начала года по кредитам! А ведь основными кредиторами Группы Компаний ПИК выступают такие «акулы» финансового рынка как Сбербанк, ВТБ, ВЭБ, Росбанк, Промсвязьбанк и ряд других банков. Сумма просроченной кредиторской задолженности на конец второго квартала достигла 11,742 млрд. рублей. Конечно, в том, что кредиторы до сих пор не растащили компанию на куски в счет уплаты долгов, большую роль сыграло включение ГК ПИК в список системообразующих предприятий, имеющих стратегическое значение и могущих рассчитывать на господдержку. Однако бесконечно так продолжаться не могло – с просроченной кредиторской задолженностью нужно было что-то решать.

Для решения проблемы с выплатой задолженности, основателям ГК ПИК (Кириллу Писареву и Юрию Жукову) пришлось расстаться с контрольным пакетом акций компании. В апреле 25% ПИК перешло к компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова под обещание реструктурировать кредитный портфель (в мае доля Керимова в группе ПИК увеличилась до 31,27%). Сразу же в апреле реструктуризацией всего долга ГК ПИК перед банками занялась «дочка» крупнейшего кредитора – Сбербанка – «Сбербанк Капитал», получившая на это мандат ПИК. Реструктуризация, предложенная ГК ПИК кредиторам, предполагает замену большей части краткосрочных заимствований более долгосрочными обязательствами со сроком погашения до 5 лет и льготным периодом 2,5 года, в течение которого компания не будет рассчитываться по долгам. Как сообщила газета «Ведомости», в начале августа кредитный комитет Сбербанка одобрил данную схему реструктуризации долга группы ПИК и теперь предлагает остальным кредиторам ПИК реструктурировать долг на аналогичных условиях. Взамен Сбербанк может получить 6% акций группы ПИК. Однако, судя по тому, что иск к ГК ПИК на сумму 2,7 млрд. рублей, поданный банком ВТБ в Арбитражный суд Москвы еще в январе и прошедший несколько судебных инстанций, до сих пор не отозван, ВТБ не согласен с предложенной схемой. Также, по сообщениям СМИ, для погашения кредита перед Промсвязьбанком, в конце августа ПИК продала свое подразделение "ПИК-Неруд", которое занимается производством нерудных стройматериалов. Второй кредит Промсвязьбанка на $40 млн. планируется реструктурировать на условиях, аналогичных Сбербанку.

В целом, решение вопроса о реструктуризации долгов группы продвигается достаточно успешно, хотя и несколько медленно. Кредиторы идут на уступки очень неохотно – по данным столичного арбитража, с августа 2008 по август 2009 года к «ПИК-Девелопмент» было зарегистрировано 55 исков на общую сумму 3,06 млрд. руб. А в начале августа этого года, с небольшим промежутком, в арбитражном суде Москвы зарегистрированы два исковых заявления о признании банкротом «ПИК-Девелопмент» – компании выступающей в качестве генподрядчика на строительных объектах группы. Реструктуризация кредитного портфеля ­– важная, но не единственная составляющая антикризисной стратегии группы ПИК. Даже с пересмотром сроков и условий кредитования и установлением льготного периода – кредиты возвращать все равно придется. А между тем, результаты первого полугодия 2009 года показали падение объемов завершенного строительства еще в 2,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – с 418 тыс. до 174 тыс. кв. м.

Поэтому второе, после реструктуризации кредитного портфеля, место в антикризисной стратегии компании, опубликованной на корпоративном сайте ГК ПИК, занимает проблема повышения эффективности бизнеса. Т.е. снижение затрат и увеличение прибыли. По статье «снижение затрат» пошли 2,5 тыс. сотрудников компании, уволенные с октября 2008 года. Увеличения же прибыли ПИК планирует достичь, в частности, географическим перераспределением усилий – повышая объемы строительства в экономически благополучной Москве и снижая их в Московской области и других регионах России. Относительно первого полугодия 2008 года, в Москве компания показала рост на 67%, а в Московской области и регионах – снижение на -73,7% и -28,2% соответственно.

Поскольку свободные деньги остались только у государственных и окологосударственных структур, то сотрудничество с ними также попало в сферу интересов ГК ПИК. Без штрафных санкций продлен до 2011 года просроченный контракт от 2003 года на строительство четырех жилых домов, спорткомплекса и детсада для семей сотрудников ФСБ РФ в столичном районе Чертаново Центральное. Совместно с ВТБ24 запущена программа ипотечного кредитования на приобретение готового жилья в городах Химки и Долгопрудный.

Четкое следование ГК ПИК заявленной стратегии выхода из кризисной ситуации было положительно оценено маститыми финансовыми аналитиками. В начале сентября Bank of America Securities – Merrill Lynch пересмотрел прогнозную стоимость ценных бумаг ГК ПИК в сторону повышения, хотя и были отмечены риски, связанные с высокой долговой нагрузкой. Фондовый рынок отреагировал резким взлетом котировок акций ГК ПИК – на данный момент они держатся на максимальном, с начала года, уровне. Пока еще сложно говорить о восстановлении рынка недвижимости, но похоже, что собственный пик кризиса компания уже преодолела.