Москва 
Цены на аренду помещений в Москве
С октября 2008 г. по июль 2009 г. средние ставки аренды в Москве снизились на 30-50% для офисов класса А и на 50-60% для офисов класса В. К концу третьего квартала текущего года ставки аренды офисных помещений класса А составляли 500-650 долларов за кв.м, класса В – 200-400 долларов за кв.м (не включая НДС и коммунальные услуги), класса «С», которые в кризис в силу изначально сравнительно низких цен востребованы больше всего, почти не изменились, а также ставки офисныx помещений, собственники которых не были обременены кредитами или не испытывали проблем с заполняемостью, удерживались на докризисном уровне.
Исключением, по данным Юрия Тараненко, Директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», стали автономные офисы, арендные ставки на которые выросли на 5%, что вызвано повышением на рынке доли офисных площадей, расположенных во встроенно-пристроенных помещениях жилых домов на престижных направлениях города (Кутузовский проспект, проспект Вернадского, Рублевское шоссе).
Цены на аренду помещений в Санкт-Петербурге
На рынке северной столицы в течение этого года также наблюдалось снижение цен аренды офисной недвижимости. С начала года ставки снизились примерно на 45-50%, то есть не намного ниже, чем по Москве. На сегодняшний день уровень ставок в класса А составляет 1000-1500 рублей за кв.м в месяц, в классе В – 700-900 рублей за кв.м в месяц.
«Арендаторы готовы платить за аренду офиса не более 800 рублей за кв.м в месяц, - говорит Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg. - Но есть примеры бизнес-центров, управляющим компаниям которых удается сохранять ставки выше средних по рынку, несмотря на общее снижение спроса. Но такие примеры единичны, и это, как правило, бизнес-центры высокого класса с премиальной локацией».
Тенденция перемещения арендаторов
Казалось бы, в связи с кризисом многие компании будут перемещаться из центра на окраины городов. Однако, по словам экспертов, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге такая тенденция почти не наблюдалась. Исключениями, по словам Натальи Скаландис Директора по управлению NAI Becar в Санкт-Петербурге, составили те арендаторы, которые арендовали помещения в центре по 1100 рублей за кв. м в месяц. Однако так как в прилегающем районе ставка была 800 рублей за кв. м в месяц и условия на объекте значительно лучше, то они переезжали.
Заметим, что стоимость аренды офисных площадей на окраине Петербурга на 20-30% ниже, чем на аналогичном объекте в центре города.
Что касается Москвы, то, как отмечает Денис Карцев, Директор Департамента Брокериджа NAI Becar в Москве, тенденция перемещения крупных компаний из центра города ближе или за пределы ТТК активно наблюдалась с ноября 2008 по сентябрь 2009. «Но с сентября 2009 спрос на объекты стал постепенно расти, - говорит Карцев, - и если обозначить пик спроса на свободные площади в 2009 год, то он приходится на ноябрь-декабрь».
В свою очередь Антон Фаталибеков, Управляющий партнер дисконт-центра недвижимости "Стоклента" отмечает тот факт, что аренда небольшого офиса в районе Чистых прудов дешевле аналогичного в Люблино, причем приблизительно равный по размерам и уровню отделки.
Такому ходу событий, по словам Вероники Манн, Директора по стратегическому консалтингу "Бридж Консалтинг", поспособствовало и то, что собственники пересмотрели свои ожидания по арендным ставкам и "улучшили" коммерческие условия в пользу арендаторов, следовательно, появились новые клиенты в лице тех компаний, которые стремятся наоборот переехать в центр по адекватным арендным ставкам.
Источник: Миэль
Как мы видим на диаграммах, по-прежнему большей популярностью среди арендаторов пользуются бизнес-центры и офисные помещения, расположенные в ЦАО, за ним следуют Западный и Юго-Западный округа и далее Север и Северо-Запад.
Как арендодатели удерживают арендаторов
Сегодня арендодатели более лояльно ведут переговоры и готовы рассматривать варианты понижения арендных ставок, а также сократить срок договоров аренды - с 5-7 до 3 лет, уменьшить ставки индексации и размер арендных блоков, предоставить гибкий подход к договорам аренды и схемам оплаты, предоставить больше парковочных мест, увеличить арендные каникулы.
Если раньше условия аренды были: 1 месяц аренды и 2 месяца обеспечительного платежа, либо 3 месяц аренды и 3 месяца обеспечительного платежа, то теперь, те, кто раньше работали по схеме 3-3, соглашаются на схему 1-2 или же 1 месяц аренды и 1 месяц обеспечительного платежа. Кроме того, многие арендодатели готовы зафиксировать арендную ставку за кв.м. на первые 2 года, и повысить ее лишь с третьего года, а также предоставить льготный период на аренду офиса, то есть компания вносит обеспечительный платеж и 2 месяца «сидит» бесплатно, иногда и полгода.
«Основным инструментом привлечения арендатора в текущих условиях служит предоставление выгодных условий аренды, - говорит Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. – Например, предоставление дисконта в размере от 5 до 20% от заявленной ставки (может обсуждаться дисконт в размере суммы НДС и/или эксплуатационных расходов), включение в ставку стоимости отделки, эксплуатационных и коммунальных платежей, предоставление большего количества бесплатных парковочных мест и т.д.». Однако стоит отметить, что на небольшие офисные площади (от 50 до 200 кв.м) дисконт либо незначителен, либо вообще не предоставляется.Еще один способ удержания арендаторов и привлечения новых, по словам Светланы Яровой, руководителя отдела по работе с собственниками, ASTERA Moscow, - ремонт помещения под конкретного арендатора за свой счет.
Как арендодатели привлекают арендаторов
Раньше многие бизнес-центры предоставляли такие услуги, как виртуальные офисы, парковка вертолета на крыше. Что же теперь стало? Что теперь нового предлагают арендодатели, чтобы привлечь клиентов?
Оказывается, в условиях сокращения издержек предприятий, в том числе уменьшения численности штатных сотрудников, с наступлением кризиса (2008 год) на рынке появились новые предложения по формированию офисного пространства для малого и среднего бизнеса - коворкинг-центры – индивидуальные рабочие места, площадь которых составляет от 50 до 250 кв.м. Стоимость аренды одного рабочего места от 6 000 рублей в месяц, а минимальный срок аренды – 1 месяц. Предоставляется также возможность аренды на несколько дней в течение месяца или даже несколько часов. Арендаторам доступны дополнительные услуги: регистрация фирмы, бухгалтерское, кадровое, юридическое обслуживание. Подобные форматы аренды существуют в бизнес-центрах разных классов, например, Преображенский административно-деловой центр (ОАО «Сокол»), «Даниловская мануфактура 1867», Москва-Сити башня «Федерация».
Пожелания и капризы арендаторов
На сегодняшний день так сложилось, что люди стали более требовательными. Несмотря на вышеперечисленные варианты удобства, предложенные со стороны арендодателей, у некоторых арендаторов есть свои предпочтения и представления об удобствах.
Например, арендодателям приходится сталкиваться со следующими капризами своих клиентов:
- активно требуют скидки на ежемесячную арендную плату, а все потому, что «за углом дешевле»
- просят снизить обеспечительный платеж
- если заключается долгосрочный договор, то просят зафиксировать арендную ставку
- требуют косметический ремонт за счет собственника
- требуют отделку «под себя» за счет собственника, если это помещение «shell&core»
Что касается удобства и предпочтения, то, по словам Дениса Карцева, самое необычное требование, с которым столкнулись специалисты компании NAI Becar,– это требование арендатора предоставить помещение с отдельным, внутренним санузлом для каждого из трех кабинетов (для руководителей), а также отдельные санитарные зоны мужского и женского типов для рядового персонала.
Итог
Все вышеперечисленное говорит о том, что в текущей ситуации именно арендаторы диктуют коммерческие условия сделок с офисной недвижимостью, а характеристики спроса стали определяющими для любых движений на рынке.
Из-за непростых экономических условий, девелоперы пока не спешат выходить на рынок с новыми проектами. Поэтому есть вероятность, что собственники и арендодатели направят свои силы на заполнение пустующих площадей. Тем более что, по словам руководителя аналитического направления CB Richard Ellis, Ирины Флоровой, на сегодняшний день общий объем офисных помещений в Москве составляет 10.7 млн. кв. м (из них 1.5 млн. кв. м – помещения класса А). «В течение первых трех кварталов 2009 года было введено в эксплуатацию 1.4 млн. кв. м офисных помещений, - рассказывает Ирина Фролова. - В течение четвертого квартала мы ожидаем, что еще около 300 000 кв. м офисных помещений будут введены в эксплуатацию». Таким образом, общий объем офисных помещений Москвы к концу года может достичь 11 млн. кв. м.
Несмотря на экономические колебания, эксперты все же предполагают, что в следующем 2010 году сохранятся и продолжат свое развитие тенденции, наметившиеся в III и IV кварталах текущего года, а арендные ставки останутся на прежнем уровне.
Автор статьи: Сугра Гаджиева
- Комментарии: 1
Добавить комментарий