Элитное жилье в Москве берет обороты

Портрет покупателя элитного жилья

Как рассказала Цукор Анастасия, руководитель департамента городской недвижимости компании Mainstreet, элитное жилье - продукт эксклюзивный, как антиквариат или предметы искусства. Поэтому его никогда не покупали и не покупают на последние деньги. Скорее элитное жилье - это покупка для себя, для собственного удовольствия, тогда, когда у тебя уже все есть, но хочется чего-то эксклюзивного и неординарного. По ее словам, основным покупателем элитного жилья в Москве является человек (неважно женщина это или мужчина), портрет которого, можно было бы охарактеризовать всего несколькими критериями: образованный, успешный, целеустремленный, динамичный, имеющий за плечами богатый предпринимательский опыт или свой бизнес, а также уже имеющий в своем материальном активе достаточно разной недвижимости.

Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood говорит, что большинство покупателей элитного жилья в Москве – москвичи и приезжие из регионов России. На долю граждан иностранных государств приходится всего 5-7% покупателей. Директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова также утверждает, что основными покупателями являются наши соотечественники. «Иностранные граждане предпочитают все-таки квартиры арендовать», - заметила Батынкова.

По данным МИАН, значительную долю спроса в элитном сегменте Москвы сегодня формируют жители регионов России, в первую очередь, Тюмени и Казани.

Есть ли спрос?

В прошлом году все аналитики в один голос твердили, что больше всего во время кризиса на рынке недвижимости пострадал сегмент элитного жилья. Однако спустя год можно уже с уверенностью сказать о том, что все позади и охарактеризовать ситуацию как стабильную. Это связано со своеобразным паритетом - отложенный спрос со стороны покупателей нашел адекватный ответ в виде стабильных цен и готовности продавцов к уступкам.  «В конце 2009 года и в начале 2010 года спрос на элитное жилье вырос – покупатели стали активнее приобретать дорогие квартиры. Вместе с тем стабилизировалась и цена квадратного метра», - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». С начала года, по данным агентства МИАН, количество обращений в сегменте дорогостоящего жилья увеличилось, как минимум, на 15%, по сравнению с 2009 годом.

По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, с начала года 70% потенциальных покупателей интересовались квартирами вторичного рынка.

Что еще интересно, в этом году, по сравнению с 2009 годом, произошло значительное увеличение сделок в инвестиционных целях. По данным МИАН, около 20-25% покупок совершается с инвестиционной целью для последующей перепродажи через несколько лет. В основном это физические лица – владельцы небольших московских компаний, сетевых торговых точек, желающих сохранить и преумножить материальные средства. Инвестиционный портфель, как правило, начинается от 3-4 и достигает 9-10 квартир.

Что касается аренды элитного жилья, то, по словам Надежды Волоховой, заместителя директора агентства эксклюзивной недвижимости «УСАДЬБА», по сравнению с прошлым годом рост спроса увеличился примерно на 30%.

Популярные районы

Наиболее привлекательными районами элитного сегмента являются, как и прежде Остоженка, Пречистенка, район Арбата, Воробьевы горы. Однако в последнее время сложились предпосылки для интенсивного развития жилых кварталов района Хамовники, расположенных за пределами Садового кольца. В ближайшие годы этот район составит конкуренцию традиционной Остоженке, считают эксперты.

Высоким спросом также пользуются элитные объекты, расположенные в Западном округе столицы, благодаря благоприятным экологическим условиям и высокому качеству предложений в сегменте дорогостоящего жилья.

«Хорошие перспективы имеют проекты, реализуемые вблизи крупных офисных кварталов и делового центра города, - говорит Екатерина Батынкова. -  В последнее время активно стал развиваться район Пресни. Там также идет активное строительство элитных объектов, которые пользуются достаточно высоким спросом».

У сегодняшнего покупателя выбор намного больше, чем у покупателя советского периода, да и он более разборчив. Состоятельный покупатель теперь предпочитает либо качественные дома в самом центре столицы, либо знаковые дома за пределами Бульварного кольца с хорошими видовыми характеристиками. Немалое внимание уделяется  окружению дома и качеству постройки, безопасности (наличие охраны, видеонаблюдения, и т.п.), наличию мест для парковки всех автомобилей, качеству и стилю внутренней отделки и многому другому.

Что касается спроса на элитные дома, то наибольший спрос наблюдается на жилье в  Рублево-Успенском направлении бюджетом 5-10 млн долл США, под ключ, желательно с мебелью, охраняемый поселок, от 4-х спален, а также в бюджете 1-2 млн. долл США, дома, в охраняемом поселке до 15 км Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, под ключ или под чистовую.

Также увеличился спрос на земельные участки: Новорижское шоссе - до 20 км в охраняемом поселке с коммуникациями до 1 млн долл США, 20 -25 соток. Рублево-Успенское шоссе - до 11 км, 20-30 соток, до 100 000 долл за сотку.

Требования покупателей

Как показывает практика, в последнее время в основном покупатели жилья предпочитают квартиры в домах без отделки и с минимальной разметкой, чтобы самостоятельно организовать внутреннее пространство. Как правило, площадь приобретаемых квартир в элитном доме составляет от 150 кв. м., апартаментов – от 65 кв. м., со средним бюджетом покупки в 2-2,5 млн. долларов. Наиболее популярными являются двусторонние квартиры с удобными планировками, оптимальными вспомогательными площадями, высокими потолками и большими панорамными окнами. Обязательное требование – наличие свободных машиномест в подземном паркинге. Кроме того, в последний год стали модны квартиры с выходом на крышу или в патио – чтобы можно было, например, провести вечеринку для друзей или устроить барбекю.

Однако, по словам Надежды Волоховой, главным капризом покупателей все же остается вопрос соотношения цены и качества. «Все понимают, что рынок восстанавливается, скидок не будет, но, несмотря на это, покупатель пытается добиться для себя преференций: например, если он оплачивает покупку наличными, то требует дисконт».

Прогнозы

Аналитики считают, что 2010 может стать достаточно благоприятным временем для покупки элитного жилья: ажиотажа на квартиры высокого класса нет, при этом объем предложения, а значит и выбор для покупателя – велик. Так что у потенциальных покупателей сейчас есть не только возможность выбирать, но и приобретать по выгодной цене.

Если же говорить в целом, то в течение всего этого года рынок элитной недвижимости будет и дальше демонстрировать свое развитие. Однако каких-то серьезных изменений в ближайшем будущем не будет – элитный сегмент наиболее консервативен. Хотя и не исключаются некоторые изменения осенью 2010 года.

Автор: Сугра Гаджиева