Как продать квартиру быстрее

Ни для кого не секрет, что на срок экспозиции квартиры влияет множество факторов. Это и экономическая ситуация в стране, и состояние рынка – соотношение на нем объемов спроса и предложения, и характеристики и особенности самой квартиры. Риэлторы же любят говорить, что главное – это цена, цена и еще раз цена. Именно этот показатель лучше всего отражает все достоинства и недостатки квартиры.

Для того чтобы объект представлял живой интерес для покупателя, важно, чтобы цена на квартиру была адекватной, то есть соответствовала рыночным реалиям. Нужно понимать, что тревожным сигналом для покупателей является не только завышенная, но и явно заниженная цена.

Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» рассказала, что большой ошибкой для собственника было бы самонадеянно считать, что он знает, сколько стоит его квартира. «Приходит человек и говорит, что хочет 8 миллионов. Не у всех риэлторов хватает мужества сообщить клиенту, что аналогичные квартиры стоят 7 миллионов, и что за 8 продать её невозможно. В любом районе Москвы можно найти около 600 предложений о продаже квартиры. Из них покупателя устроят не менее 100, очень придирчивого покупателя – не менее 40. Понятно, что куплена будет та квартира, хозяин которой занимает гибкую позицию в переговорном процессе и готов идти на уступки по цене», - говорит госпожа Лурье.

Таким образом, важно не просто выставить адекватную цену на свою квартиру, но и, представляя конъюнктуру рынка, занять правильную переговорную позицию. «Если клиент не прислушивается к советам, настаивает на своём видении вопроса, не понимает, что нужно реагировать на движения рынка, на фактор сезонности, на изменения экономической ситуации, то риэлтору стоит с ним расстаться. Результат всё равно будет нулевым», - заключила Юлия Лурье.

Эксклюзивные объекты

Сложнее выставить правильную цену владельцам квартир, обладающих некой исключительностью, с эксклюзивными характеристиками. Причем, это относится не только к элитному жилью. В данной ситуации хозяин квартиры может как самостоятельно провести изучение существующего на рынке предложения и вывести (скорее, более интуитивно) свою цену, либо прибегнуть к помощи профессионального оценщика. Но как показывает опыт и риэлторская практика, настоящая стоимость объекта определяется только спросом.

Генеральный директор агентства недвижимости «Great reality» Ракова Наталья считает, что, выставляя квартиру на продажу, собственник сам почувствует реакцию рынка на квартиру по телефонным звонкам покупателя (их наличию или отсутствию). «Если собственнику важно продать квартиру, он будет менять цену в соответствии с рыночным спросом. Ну, а окончательно цену продавец отрегулирует только при наличии реального предложения от покупателя», - говорит госпожа Ракова.

Чистота в квартире

Цена – это важный фактор, но при существовании сразу нескольких объектов с понимающими собственниками, готовыми проявить гибкую переговорную позицию, можно постараться создать дополнительные конкурентные преимущества.

Первое, что риэлторы советуют сделать в квартире, - это, как ни странно,… уборку. Казалось бы, покупатель смотрит на качественные характеристики жилья, но, тем не менее, именно неопрятный вид жилья может испортить все впечатление потенциального клиента даже от очень удачного объекта. Кроме того, портал Move.su не устает повторять, что покупка жилья – процесс эмоциональный, и любая мелочь здесь может оказаться решающей.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty дает собственникам следующие советы:

·         Главное, чтобы квартира была чистой и опрятной. Для этого необходимо выбросить мусор и хлам, вымыть окна, отчистить балкон, подклеить обои.

·         В помещении обязательно должно приятно пахнуть. Запах животных или лекарств крайне нежелателен и может отпугнуть покупателя;

·         Постарайтесь тщательно вымыть все поверхности. Особое внимание уделите кафелю, ванной комнате, туалету, кухонной плите – все это должно сиять. Замените перегоревшие лампочки на новые, лучше более мощные. Яркий свет визуально делает помещение более просторным, что привлекает покупателя;

·         Хотя клиенты обычно не придираются к состоянию коммуникаций, сантехника должна работать, в квартире не должно быть оголенных проводов. Отталкивают и следы протечек на стенах и потолке. Понятно, что они могут быть как случайными (однажды залили соседи сверху), так и постоянными (протекает крыша дома). Поэтому не поленитесь закрасить их и, при необходимости, переклеить обои;

·         Если у вас красивый вид из окна – откройте шторы настежь и организуйте показ в дневные часы, чтобы акцентировать на этом внимание. Если же панорама оставляет желать лучшего, то демонстрацию квартиры лучше перенести на вечер, а на окна  повесить красивые шторы.

Нужен ли квартире ремонт

Важный вопрос, который возникает перед хозяином квартиры, решившим выставить ее на продажу – это нужен ли ей ремонт? Действительно, некоторые косметические доработки – например, закрасить течь на потолке, - обязательны, но стоит ли вкладываться в полноценный ремонт, добавит ли он квартире конкурентных преимуществ?

Здесь ситуация зависит от класса квартиры. В элитном сегменте вкладываться в качественную отделку чаще всего оказывается совсем не обязательно, ведь она может попросту не устроить потенциального покупателя, вкус которого угадать достаточно сложно.

Александр Зиминский считает, что если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно.

Ситуация, по словам эксперта, меняется, если квартира требует капитального ремонта с заменой рам, настилом полов, выравниванием стен. «Обычно стоимость работ включают в цену жилья при последующей продаже. При этом нельзя сказать, что это увеличивает стоимость объекта. Наценка лишь покрывает затраты на проведение ремонта. Получить дополнительную сумму сверху вряд ли удастся, ведь стоимость в этом случае окажется завышенной и покупателя будет найти проблематично», - говорит господин Зиминский.

Делать косметический ремонт вместо капитального эксперт также не советует. «Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, и он будет ее менять. Кроме того, скрыть проблемы с коммуникациями или старые оконные рамы таким образом не получится. А значит на цену квартиры «косметикой» повлиять невозможно.

Проще всего продавать жилье в исходном состоянии, выполнив лишь предпродажную подготовку. Цена в этом случае будет адекватной для всех, но собственник не потеряет время, а покупатель получит квартиру, которую сможет переделать под себя», - считает господин Зиминский.

Что касается эконом-класса, здесь покупатель, напротив, хочет видеть квартиру практически готовую для въезда, с хорошей отделкой и приятным дизайном.

Юлия Лурье отмечает, что в последнее время покупатели стали чувствительными к качеству ремонта в приобретаемой квартире. «15 лет назад  люди вообще не обращали внимания на ремонт, и мы практически не учитывали его качество при оценке квартиры», - говорит эксперт. «Каждый видел себя дизайнером, всем осточертели маленькие кухни, хотелось немедленно снести стены и сотворить что-нибудь эдакое, чтобы все знакомые ахнули.

Теперь времена изменились. Во-первых, проявились результаты масштабных самодеятельных ремонтов – трещины в стенах, проблемы с соседями, неузаконенными перепланировками. Во-вторых, люди наигрались в экстремальный дизайн. Сейчас покупатели выбирают квартиры с хорошей, сдержанной отделкой – светлые стены, долговечное напольное покрытие, качественная сантехника, стеклопакеты, встроенная кухня. Желающих купить жильё и немедленно вложиться в его ремонт стало в десять раз меньше», - рассказала госпожа Лурье.

Что касается прочих советов, риэлторы рекомендуют обратить внимание на входную группу.

Самое простое, по словам Александра Зиминского, что можно сделать – вымыть свой этаж и входную группу, покрасить дверь, ведущую в подъезд, заменить неработающие лампочки и расставить цветы. Эксперт рассказал о случае из своей практики, когда собственник, вложив всего $2000 в ремонт общественных зон, смог увеличить стоимость жилья на $5000 за 1 кв.м, сократив при этом срок экспозиции до двух недель. Таким образом он не только окупил затраты, но и получил большую прибыль.

Эксперты говорят, что в среднем срок экспозиции на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области составляет около двух месяцев. Конечно, это вовсе не означает, что именно столько будет продаваться ваша квартира. Если объект более ликвиден по сравнению с остальными, время его продажи может сократиться. Портал Move.su надеется, что наши советы помогут повысить рыночную привлекательность вашей квартиры, и она будет реализована в кратчайшие сроки.

Автор Калачихина Евгения