Рынок недвижимости в августе: повода для беспокойства нет

Недавнее прошлое

Как мы помним из опыта кризиса трехлетней давности, падение цен на рынке недвижимости в 2008 году началось вместе с ухудшением экономической ситуации в стране и в мире. В августе 2008 года фондовый рынок просел дважды. В первый раз это случилось после критики работы «Мечела», а второй – после конфликта в Осетии. Далее ситуация развивалась стремительно: падение акций, что усугублялось срабатыванием margin calls, проблемы у крупных компаний в США, что привело к кризису ликвидности в банках. Соответственно, в сложной ситуации оказались девелоперы, которые активно строили на кредитные деньги. Спрос на жилье начал стремительно падать, многие люди откладывали сделки до прояснения ситуации. Между тем, девелоперам нужно было возвращать кредиты.

В итоге, все стороны оказались в непростой ситуации.

Постепенно экономика из кризиса вышла, хотя и не всем удалось его пережить. Зато все стало на свои места. Переоцененные активы теряли в цене до 50%, а иногда и до 70%. Инвесторы поняли, что строить лишь бы что, надеясь на рост цен, и на то, что рынок поглотит любой объем, больше не удастся – проектов стало меньше, но они теперь гораздо лучше проработаны. Все сделали соответствующие выводы.

Август 2011 г

Весь август нынешнего года мы наблюдаем падение фондовых рынков, и хотя сейчас ситуация в банковской сфере остается достаточно стабильной, возможность некоторых движений на рынке недвижимости есть.

Дело в том, что существует такой фактор, как ожидания, оптимизм участников рынка. Позитивные настроения способствуют и возникновению на фондовом рынке «бычьего» тренда, и увеличению потребительских расходов – особенно на товары длительного пользования. Негативные настроения приводят к обратному эффекту. В свою очередь, если начинаются разговоры об ожидаемой инфляции, то люди ищут варианты размещения свободных средств, и часто рассматривают недвижимые активы. Таким образом, общие настроения влияют на ситуацию на рынке.

Мы опросили экспертов на тему того, что происходило на рынке недвижимости в августе, наблюдались ли заметные изменения в ту или иную сторону, нет ли у людей беспокойства.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что рынок недвижимости сам по себе инертен, и ситуация на фондовом рынке оказывает на него косвенное влияние. Краткосрочные колебания фондовых индексов существенно не повлияют на стоимость недвижимости в "валютной зоне". По мнению эксперта, из-за нестабильности валютных курсов на короткий срок возможно сокращение объемов ипотечного кредитования, что, в свою очередь, наиболее вероятно остановит рост цен и в рублевом секторе. «Из-за перепадов на мировых рынках в среднесрочной перспективе цены на жилье будут претерпевать только технические коррекции показателей, сложившихся в августе. Чтобы строить какие-либо долгосрочные прогнозы, необходимо дождаться стабилизации на фондовых и финансовых рынках. Ситуация финансовой неопределенности будет продолжаться до тех пор, пока не пройдут выборы в США, а ЕЦБ  не удастся ослабить своими действиями кредитное давление на проблемные страны еврозоны: Греции, Испании, Италии», - говорит господин Лядов.

Между тем, Ольга Широкова, Директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что ожидания нестабильности на мировых финансовых рынках сформировались еще в начале августа месяца, и уже тогда имело место повышение активности инвесторов на рынке недвижимости. Подобная реакция, по словам эксперта, традиционна – неопределенность на рынках ликвидных активов повышает привлекательность менее ликвидной, но более надежной недвижимости. «Так что традиционного для рынка недвижимости «периода затишья» в августе 2011 г. не получилось. При этом ажиотажным спрос назвать было нельзя – инвесторы сегодня действуют спокойно и рассудительно, понимая, что времена, когда можно было скупать все и по любым ценам, уже прошли и в ближайшее время не повторятся», - считает госпожа Широкова.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, также считает, что на рынке недвижимости в августе наблюдается оживление. «Мы видим, что в течение этого месяца активность покупателей возросла. Возможно, это связано с  нестабильностью финансовых рынков и желанием людей вложиться в недвижимые активы», - говорит эксперт.

Между тем, другие эксперты говорят о спокойном августе на рынке недвижимости и надеются, что «истерические настроения» скоро прекратятся. Так, Сергей Козловский, президент Корпорации «Инком» предлагает не делать поспешных выводов. «На мой взгляд, текущие панические настроения на биржах в большей мере имеют психологический характер и вызваны спекуляционной игрой на фоне понижение кредитного рейтинга США. Думаю, что истерика скоро закончится и тем более не окажет влияния на наш рынок недвижимости. Ликвидные проекты по прежнему в цене, поводов для «бегства в недвижимость» и массовой скупки жилья «инвесторами» я также не вижу. Август завершится для рынка недвижимости Москвы и области спокойно, в сентябре мы ждем оживления продаж», - говорит эксперт.

Поведение в условиях финансовой нестабильности

Таким образом, видение вопроса экспертами разное – кто-то говорит об оживлении рынка недвижимости, несмотря на низкий сезон, другие же заявляют о традиционно спокойном августе. Мы, между тем, решили выяснить, можно ли вообще говорить об определенной модели поведения инвесторов и покупателей в условиях финансовой нестабильности? Какой опыт мы можем вынести из кризиса 2008-2009 гг?

Одним из самых важных уроков является то, что не стоит увлекаться чрезмерным инвестированием, особенно когда оно совершается на заемные средства. Больше нельзя скупать и строить объекты только из расчета на то, что цены будут расти бесконечно, напротив, покупатель теперь стал гораздо более привередлив и рассудителен в выборе недвижимости.

Впрочем, те, кто в разгар кризиса оказались при деньгах, активно рассматривали различные объекты, чтобы выгодно вложиться, и требовали у продавцов дисконта. Но собственники качественных объектов отказывались от предоставления скидок, или же совсем немного сбивали цену, предпочитая лучше переждать период нестабильности. В свою очередь, владельцы переоцененной и недостаточно качественной недвижимости предлагали объекты с очень большим дисконтом, и даже с ним ее не всегда хотели брать.

Вообще, в кризис покупатели часто берут таймаут до прояснения ситуации, и многие сделки уже в процессе заключения тормозятся. Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty также отмечает, что в том случае, когда Вы понимаете, что стоимость объекта уже ниже, чем Вы договаривались, из сделки имеет смысл выходить. Даже если придется потерять какую-то сумму, это лучше, чем остаться с активом, который потенциально может совершенно обесцениться.

Впрочем, все финансовые потрясения – это всегда бесценный опыт, который и повышает качество предложения на рынке, и проверяет запас прочности у игроков: все сразу встает на свои места.

Повода для беспокойства нет

Итак, несмотря на колебания на фондовом рынке, ситуация на рынке недвижимости остается стабильной. Хотя некоторые эксперты и отмечают необычное для августа повышение активности, «погоды» оно не делает.

Портал Move.su желает всем удачно провести август, а также стабильной и эффективной работы осенью!

Автор: Калачихина Евгения