Оцениваем риски договора переуступки прав требования

В первые годы постсоветского времени строительные компании часто использовали «договор переуступки» для продажи квартир в новостройках. Потенциальный покупатель узнавали о том, что квартира, которую он хочет приобрести имеет длинную историю, т.е. была перепродана ни один раз, только в офисе продаж девелопера.

Такая длинная и непонятная цепочка владельцев сформировалась отнюдь не  из-за активной купли и продажи недвижимости. Просто застройщики и риэлторы, пытаясь скрыть свои финансовые потоки от налоговых органов, перебрасывали квартиры с одного подставного физического лица на другое – «заметала следы». Однако сейчас, рынок новостроек в Москве и области стал чище. Доля продаж по такой схеме невелика. Как правило, по такому договору заключаются сделки, если физическое лицо, купив квартиру для себя, по каким-то причинам потом решил ее продать, либо застройщик расплатился с компанией-подрядчиком не «живыми» деньгами, а квадратными метрами. В этом случае в интересах подрядной организации быстрее получить деньги на руки, поэтому часто они продают свои квадратные метры по рыночной стоимости, что, безусловно, на руку покупателю недвижимости.

Под переуступкой прав требования понимают процесс перехода прав и обязанностей перед девелопером от человека, который заключил с застройщиком договор к новому лицу. При этом переуступка возможна по договорам соинвестирования, инвестирования или предварительным договорам купли/продажи.

Покупателю стоит помнить, что в зависимости от первоначального договора в отношении которого осуществляется переуступка, существует ряд отличительных особенностей проведения сделки по уступке, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Уступка по ДДУ (Договор долевого участия).

Согласно статье 11 Закона №214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Уступить свои права требований по договору возможно только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом, данная статья не устанавливает необходимость государственной регистрации соглашения об уступке права требования, однако в силу статьи 389 ГК РФ, устанавливающей общие требования к форме уступки требования, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, следует обратить внимание на то, что приобретая квартиру по договору уступки по ДДУ:

- по ДДУ должны быть уплачены все денежные средства либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств;

- ДДУ, в отношении которого  осуществляется уступка должен пройти государственною регистрацию;

- уступка возможна до момента передачи объекта.

- договор уступки по ДДУ подлежит государственной  регистрации.

Уступка по договору инвестирования/соинвестирования:

Как отмечает Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»), на практике возможности для совершения таких сделок осталось уже крайне мало, поскольку договоры соинвестирования/инвестирования с физическими лицами использовались до введения 214-ФЗ.  Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию.
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости «Move.su» говорит: «Поскольку квартиры ко времени продажи не существует, дом еще не построен, продавать физически нечего – поэтому инвестор заключает с покупателем не договор продажи, а договор переуступки прав требования. То есть продавец уступает право требовать квартиру у застройщика третьему лицу (покупателю)».

Перемена лица (уступка) по ПДКП (Предварительный договор купли/продажи).

При уступке по таким договорам следует иметь в виду, что перемена лица предполагает именно замену лица, поэтому юридически крайне сложно по заключенному ПДКП одним из лиц, включить другое лицо в качестве второго покупателя по этому ПДКП.

Кроме того, заключив ПДКП одним из супругов, а потом решив, включить другого в ПДКП, не правильно оформлять такую сделку по договору уступки. Ведь приобретая даже на имя одного супруга имущественные права, второй супруг также является покупателем, поскольку по умолчанию квартира приобретается в общую совместную собственность супругов даже, если в ПДКП фигурирует один из супругов.

Основной пакет документов, который имеет на руках должен содержать: основной договор (или заверенную копию) по которому произошла уступка со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке), акт передачи вышеназванных документов, согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашение об уступке.

Приобретатель, который хочет продать квартиру (уступить право), как правило, обращается туда, где он заключил договор приобретения: к застройщику, инвестору, риэлтору. Следует обращать внимание на то, что согласно закону, если иное не установлено договором приобретения, требуется согласие второй стороны договора приобретения на уступку. Обычно в договорах приобретения прямо указывается, что требуется письменное согласие «продавца» на уступку прав. Такое согласие, как правило, оформляется либо трехсторонней сделкой, либо выдается отдельным документом.

Делается соглашение или договор об уступке, в котором подробно регламентируются условия и сроки перехода прав и обязательств от передающей стороны к принимающей. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон. У принимающей стороны после сделки должны остаться на руках оригиналы или заверенные копии стороной сделки, с которой он теперь вступил в правоотношения.

Основной пакет документов, который имеет на руках цессионарий должен содержать: основной договор (или заверенную копию) по которому произошла уступка со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке), акт передачи вышеназванных документов, согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашение об уступке.

Следует отметить, что слуги по совершению такой сделки достаточно трудоемкие и в плане составления документов, и в плане их подписания у всех сторон и являются возмездными, как все услуги любой коммерческой организации.

Среди «плюсов» такого договора можно отметить возможность приобрести квартиру в доме, который полностью заселен. Как правило, объявления о продаже таких квартир надо искать на форумах, которые организуют будущие жильцы дома, либо через застройщика, т.к. многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к компании, у которой приобрели данное жилье. По такой схеме часто продают инвестиционные квартиры, которые были приобретены человеком на этапе котлована, а теперь выставлены на продажу на финальной стадии строительства объекта.

Автор: Ирина Михайлова