Изменились ли цены на квартиры?

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», с лета на рынке новостроек Москвы наблюдается повышение цен предложения на +1-+2% в месяц. В настоящее время средневзвешенная цена предложения составляет 204,8 тыс. руб./кв. м, за 9 месяцев 2011 года ценовой прирост составил +4%.

«С начала года средневзвешенные цены в московских новостройках в рублевом эквиваленте поднялись приблизительно на 10%, - говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер». - Причем наибольший подъем наблюдался на высоколиквидных объектах эконом класса.

Что касается стоимости элитного жилья, то она составляет $27,5 тыс. за кв.м на вторичном рынке и $22,8 тыс. за кв.м на первичном, в бизнес-классе – $8000 и $6900 соответственно. По данным аналитиков Penny Lane Realty, картина цен останется прежней до конца 2011 года.

Недвижимость – хорошее вложение капитала

На первичном рынке Московского региона наблюдается перемещение предпочтений покупателей московских новостроек эконом и среднего класса на первичный рынок ближайшего Подмосковья. Этому способствует большое количество предложений в Подмосковье, более доступная цена предложения квартир аналогичного качества, а также, как отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, экономическая нестабильность. «В периоды экономической нестабильности интерес к недвижимости, как правило, растет, – говорит он. – Московские квартиры по-прежнему остаются одним из самых надежных инвестиционных активов. В настоящее время инвесторы разделились на две части. Первые считают, что настало время покупать, поскольку деньги могут обесцениться. Вторые, что пока надо «придержать» наличность и на пике всеобщей паники надеются заключить выгодную сделку».

Однако те, кто намерены вложить свои деньги в недвижимость, также озадачены. Перед ними всегда стоит вопрос, на каком рынке лучше приобрести жилье, чтобы получить еще больше выгоду от данной сделки. После кризиса 2008 года большинство людей стали с осторожностью подходить к покупке недвижимости на первичном рынке. Но, как отмечает Сергей Грудолов, клиенты никогда полностью не отворачивались от новостроек. «Даже в самый пик кризиса, в первую очередь благодаря стоимости, реально строящиеся новостройки пользовались устойчивым спросом, - говорит он. – Конечно, в основном вторичка пользуется большим спросом по сравнению с новостройками, находящимся на этапе строительства. И причин тому несколько, однако, основная заключаются в том, что строящаяся новостройка – в большей или меньшей степени это всегда риск, но который компенсируется меньшей стоимостью. В целом же распределение спроса между новостройками и вторичкой достаточно стабильно и скачкообразных изменений с начала года не зафиксировано (в Москве соотношение составляет примерно 1*8)».

На первичном рынке элитного жилья большой популярностью у клиентов пользуются небольшие квартиры площадью до 100 кв.м. «Такие объекты являются максимально ликвидными в любых экономических условиях, – комментирует Александр Зиминский. – Многокомнатные квартиры в знаковых домах элитных районов по цене от $15 млн. всегда в цене. Однако быстро и выгодно продать подобный объект – задача непростая. Количество сделок в таком бюджете невелико и не превышает 6% от общего числа».

Также растет спрос и на объекты бизнес-класса. Самыми востребованными у клиентов являются квартиры площадью 100-120 кв.м в новостройках бизнес-класса от 800 до 900 тыс. долларов. Хорошо продаются и недорогие однокомнатные квартиры площадью до 70 кв.м. «В бизнес-классе все более отчетливым становится новый тренд: покупателей интересуют квартиры с отделкой, – отмечает Александр Зиминский. – Представители среднего класса либо берут ипотеку, либо продают предыдущее жилье. Вариант «под ключ» позволяет не тратить деньги на аренду в период, когда квартира уже продана».

Какой район предпочтительнее

Когда речь идет о покупке жилья, немаловажную роль играет и район для клиента. Однако по данным «ИНКОМ-Недвижимость», перемещений, связанных со второй волной кризиса, на рынке не наблюдается. Те, кто хочет сэкономить – предпочитают жилье в ВАО и ЮВАО, где стоимость квадратного метра ниже, по сравнению с другими округами. «Пожалуй, самым лучшим в этом округе районом являются Сокольники, - отмечают аналитики. - Здесь хорошо развита инфраструктура (более 30 школ и детских садов, более 50 медицинских учреждений, в том числе коммерческих, более 40 магазинов и прочие предприятия бытового обслуживания), транспортная доступность (неподалеку ТТК, Проспект мира ул. Стромынка и пр.). Средняя стоимость предложения в Сокольниках составляет 181,2 тыс. рублей за кв.м».

Как и свойственно состоятельным клиентам, они предпочитают все же престижные ЮЗАО, ЗАО и САО. Самыми лучшими в этих округах, являются районы Гагаринский, Раменки и Дорогомилово, а также Аэропорт и Хорошевский. Средняя стоимость жилья в этих районах составляет от 190 до 220 тыс. рублей за «квадрат».

Ипотека поможет

«В целом по Москве на вторичном рынке жилья около 30% сделок совершаются с привлечением средств ипотечных жилищных кредитов, - говорит Люция Казимир Руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». - Год назад этот показатель составлял порядка 25%».

По прогнозам аналитического центра Penny Lane Realty, объем выданных в России в III квартале ипотечных кредитов составит 169,4 млрд. рублей. Этот показатель на 68% превышает показатель за аналогичный период 2010 года. Объём просроченных платежей сократился на 0,2%:  с 3,6% до 3,4%. Однако, в денежном выражении объем просрочки увеличился на 1,02% с 42,3 до 42,8 млрд.руб.

Источник: Penny Lane Realty

Процентные ставки по ипотеке в рублях в III квартале 2011 года снизились до исторического минимума и впервые пробили отметку в 12 пунктов: до 11,9%. Данный уровень достигнут впервые за всю историю наблюдений, отмечают аналитики Penny Lane Realty. Процентные ставки по кредитам в валюте опустились с 10,5% до 10,4%. Средний размер кредита по сравнению с первым полугодием 2011 года снизился с 1,39 млн. рублей до 1,38 млн. рублей.

Несмотря на то, что властями РФ решено сделать жилье доступным, не все банки идут на риск. Например, ВТБ24 вывел на рынок ипотечный продукт, который получил название «Победа над формальностями». Данная программа дает кредитования всего по двум документам - паспорт и водительское удостоверение. Сбербанк же в свое время вывел ипотечную программу  «8*8*8», которая подразумевала 8% годовых при 8% первоначального взноса на 8 лет. Но по информации банк отказался от продления данной акции в сентябре 2011 года. Следовательно, ВТБ 24 станет лидером в IV квартале по минимальному размеру базовой ставки от 8,5% годовых. АИЖК же в свою очередь понизило уровень своих ставок по программе покупки квартиры «Новостройка» до 7,9% годовых.

По мнению аналитика компании Penny Lane Realty, Романа Строилова, банкиры продолжают находиться в режиме «ручного регулирования», в условиях неопределенности и постоянных значимых изменений - как в правительстве РФ, так и в мировой экономике. «Кредиторы по-прежнему отказываются делать ставку на доступную ипотеку на длинные сроки - от 15 до 20 лет, - отмечает он. - Также до сих пор остаются неохваченными доступной  ипотекой граждане с доходами ниже среднего, но остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ведь все ипотечные программы со ставками ниже 10% годовых ориентированы на клиентов с уровнем дохода выше среднего».

Итог

Несмотря на высокие цены, а также на недоступность ипотеки, все же жилье в Москве пользуется повышенным спросом, причем независимо от района проживания. Конечно, округа и районы Москвы имеют свою историю и репутацию, которая отражается в том числе и на спросе. Но на выбор определенного места жительства в основном влияют личные предпочтения, социальная среда, транспортная доступность, проживание рядом родственников/друзей/знакомых, близость работы и т.п. Благодаря этим параметрам, покупатель может найти практически любое жилье, в любом районе и разного качества.

«Расширение границ города и появление новых районов пусть даже с качественными домами также никак не может удешевить квартиру на Остоженке или на Арбате, -  говорит генеральный директор портала MOVE.SU, Алексей Шмонов. - То же и с бизнес-классом, одним из главных критериев которого является хорошая транспортная доступность».

Согласно данным официальной статистики, только за первое полугодие с помощью ипотеки на вторичке заключалось 15-20% договоров. Это говорит о возвращении жилищного кредита к докризисным показателям,  когда с помощью ипотеки проходила каждая пятая сделка. При этом объем ипотечного кредитования с начала года вырос в два раза.

«Хотя ипотека так и не стала по-настоящему народной и общедоступной (по данным ФК «Лидер» реально позволить себе покупку недвижимости по ипотечной схеме может не более 10-12% москвичей), тем не менее, требования банков по отношению к заемщикам существенно снизились. Как следствие, количество ипотечных сделок сначала года относительно прошлых лет существенно увеличилось. Однако в любом случае отношение к ипотеке со стороны покупателей в подавляющем большинстве случаев весьма настороженно. Покупатели предпочитают воспользоваться рассрочками или же одолжить денег у знакомых и близких.

«Если говорить об объемах продаж, то по данному показателю рынок жилья постепенно выходит на докризисный уровень», - говорит аналитик ГК "Домостроитель" Леонид Спиридонов. По прогнозам экспертов, окончательно рынок недвижимости может восстановиться к концу 2012 года. Однако не следует упускать из поля зрения тот факт, что мировое сообщество  может настигнуть вторая волна кризиса. Если это произойдет, то и рынок недвижимости может потерять отыгранные у рецессии 2008 года позиции.

Автор: Сугра Гаджиева