Аренда с выкупом: сомнительная выгода

Риэлторы, работающие на рынке городской аренды Москвы и области не первый год, в один голос твердят о том, что таких сделок, как аренда с последующим выкупом, практически нет. Практически полное отсутствие таких сделок характерно не только для низкого сегмента рынка, но и для элитных квартир. «На арендном рынке бывают случаи, когда арендаторам, которые долгое время снимают квартиру,  удается ее  в итоге купить. Сложились доверительные отношения с собственником, квартирка уже обжита,  дети пристроены в ближайшие детские садики или школы и т.п. Но в данных случаях аренда квартиры и ее последующая покупка не предусматривают никаких взаимозачетных схем оплаты. Или, повторюсь, в нашей практике таких случаев не было», - отмечает Наталья Сивко, Управляющий  директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Об отсутствии подобных сделок на рынке городской недвижимости в Москве говорит и Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».
Такой вид сделки на городском рынке аренды не популярен, прежде всего, из-за высоких рисков для обеих сторон, заключающих договор. Кроме этого, процесс усложнен отсутствием установленных правил делового оборота в данной сфере, механизма, определяющего формирование ценовых параметров сделки. Чаще на рынке встречается продажа квартиры в рассрочку. В этом случае покупатель квартиры расплачивается с продавцом в течение 1-3 лет, но при этом заселиться квартиру может сразу. Рассрочка выплачивается в разы быстрее, т.к. сумма ежемесячных платежей больше, чем ежемесячная арендная плата аналогичной квартиры.
При покупке квартиры по данной схеме важно правильно составить договор аренды квартиры с правом выкупа. Документ будет носить смешанный характер, т.к. должен содержать в себе большую часть условий договора аренды и договора купли/продажи недвижимого имущества. Прежде всего, в договоре должны быть оговорены следующие параметры:
- Стоимость арендованного имущества;
- Стоимость, за которую данное имущество будет в конечном итоге выкуплена покупателем;
- Сроки, за которые вы обязуетесь выплатить всю стоимость приобретаемого недвижимого имущества;
- Порядок расчетов;
- Условия перехода права собственности.
Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость») уточняет, что к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 554 ГК РФ, т.к. в такой сделке имеет место выкуп арендованного имущества. В частности в договоре продажи квартиры должны быть указаны данные, которые позволяют установить, какое именно недвижимое имущество подлежит передачи покупателю по договору. При составлении договора должна быть учтена и статья 555 - ГК РФ «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным…».
Есть еще ряд нюансов, которые необходимо соблюсти при составлении договора аренды квартиры с последующим выкупом. В самом договоре аренды необходимо прописать, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его  истечения при условии, что арендатором будет внесена вся оговоренная в договоре сумма выкупа недвижимого имущества.
Еще один риск договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что за долгие годы выплат, стоимость приобретаемой вами квартиры может вырасти или снизиться. Для подстраховки, в рамках договора можно оговорить возможность пересмотра выкупной цены квартир и арендные ставки. Как правило, параметры, которые включены/не включены в договор аренды квартиры с последующим выкупом зависят только от воли обеих сторон. Например, если вы изначально договорились и зафиксировали это в договоре, что конечная стоимость квартиры не будет меняться, значит, в конечном итоге так и будет. «Изменение стоимости выкупного имущества возможно только в том случае, если было подписано дополнительное письменное согласие сторон. Размер арендной платы, а именно её изменение  регулируется п.3 ст.614 ГК РФ – «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год», - отмечает Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»). В любом случае, размер ежемесячных платежей и конечная стоимость квартиры должны быть прописаны, т.к. это существенные условия договора.  «Размер арендной платы, а именно ее изменение, регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год», – продолжает Кирилл Кокорин.
Совершая такую покупку, арендатор-покупатель рискует еще и тем, что в итоге может остаться без приобретаемого жилья. Следует помнить, что по данному договору в отличии от ипотеки покупатель не является собственником квартиры, и, если в случае с ипотекой при невыплате долга покупатель теряет квартиру, но ему возвращают деньги, то в случае с арендой, вы можете лишиться и приобретаемого имущества и остаться без ранее выплаченных денег.
В итоге, такой вид сделки, как аренда квартиры с последующим выкупом формально существует на рынке городской недвижимости Московского региона, но реально – такие сделки единичны, и как показывает практика, не пользуются популярностью как у стороны продающей, так и покупающей.