Москва 
Выводы по итогам кризиса
Как известно, до 2008 года был бум проектов в девелопменте, особенно это касалось загородного сегмента. Цены обнадеживающе росли, и раскупалось буквально все – пусть не для собственного проживания, но в инвестиционных целях. В тот же период на рынок вышло много новых застройщиков, часто без опыта успешной реализации проектов в отрасли.
Конечно, перед началом строительства производилась оценка проектов, но зачастую показатели в прогнозах либо брались слишком оптимистичными, либо разработке маркетинговой концепции вообще не уделялось достаточного внимания. В результате мы помним, что в кризис некоторые объекты продавались с огромным дисконтом – и виной были не только перебои с банковским финансированием, но и отсутствие спроса. Когда покупательский ажиотаж спал, то оказалось, что многие проекты не выдерживают никакой конкуренции.
Таким образом, рынок сам расставил все на свои места и показал, что услуги профессиональных консультантов – это не модная блажь и не громкое имя на проекте для того, чтобы получить банковское финансирование, а безусловная необходимость.
Впрочем, как оказалось, востребованность услуг консультантов напрямую зависит от активности рынка, что логично: если отрасль в кризисе, то строят мало и сокращают инвестирование – соответственно, меньше разрабатывают проектов новых объектов.
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, считает, что консалтинг в сфере недвижимости – довольно узкое направление, и, как показывает опыт, спрос на него крайне зависим от состояния экономики и отрасли. «Во время кризиса 2008-2009гг мы наблюдали проблемы в банковском секторе, резкое сокращение инвестиционных проектов. Соответственно, существенно сократилось и число клиентов у консалтинговых компаний, разрабатывающих новые проекты в сфере недвижимости – так что многие инвестиционные и финансовые аналитики, консультанты, ресечеры остались без работы. Постепенно, спустя годы, отрасль стала выходить из кризиса, и здесь возник спрос на реконцепцию – необходимо было подстраиваться под новые реалии рынка. Что касается того, восстановился консалтинг в том же объеме или нет, сложно сказать. Знаю лишь то, что некоторые компании как сократили соответствующие департаменты в период кризиса в полном объеме, так до сих пор и не восстановили их».
Какими вопросами занимаются консультанты?
Консалтинговые услуги на рынке недвижимости могут оказываться различными компаниями. Есть несколько ведущих игроков в этом сегменте – они пострадали в результате кризиса меньше всего, есть компании второго эшелона и далее. Также заказчик может обратиться в риэлторское агентство, в котором существует соответствующий департамент. Аналитические службы, работающие с внешними клиентами, есть и у некоторых порталов недвижимости. Встречаются, и независимые, частные консультанты на рынке недвижимости – впрочем, в стратегическом консалтинге это бывает достаточно редко.
Набор услуг, который предлагается клиентам таких компаний, зависит от ее уровня, но во многом они совпадают.
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, рассказала, что основные клиенты отдела стратегического консалтинга – инвесторы, реализующие проекты на рынке недвижимости. «Услуги стратегического консалтинга предполагают определение наиболее эффективного использования проекта, в случае существования концепции – ее утверждение или корректировку, проверку востребованности проекта на рынке», - говорит эксперт.
Одна из самых востребованных услуг консалтинговых компаний – разработка концепции объекта недвижимости. Первая ассоциация, которая возникает при этом у стороннего человека, - что речь идет о креативной идее: маркетинговой, архитектурной или имиджевой. Между тем, как создание концепции - работа хоть и творческая, но основанная на серьезных исследованиях рынка и финансовых расчетах. Проект должен в результате оказаться наиболее экономически эффективен и конкурентоспособен. Для этого консультант проводит масштабные маркетинговые исследования и делает финансовый анализ проекта, в результате которого дает рекомендации по различным характеристикам объекта для рассматриваемого участка.
Также заказчики обращаются к консультантам, если им необходимо провести анализ наиболее эффективного использования участка, дать оценку инвестиционной привлекательности проекта, сделать исследование рынка и т.д.
Консалтинг на рынке недвижимости сегодня
Многие эксперты заявляют о том, что рынок недвижимости после кризиса уже практически полностью восстановился. Разрабатываются проекты новых объектов, после чего те успешно выходят на рынок.
Менялась ли как-то специфика работы консультантов за то время, пока на рынке существуют данные услуги - особенно после кризиса?
По словам Юлии Никуличевой, если говорить о том, что было до кризиса и что есть сейчас, то особых отличий нет – по крайней мере, в общем подходе. «Однако раньше было больше работы с «бумажными» проектами, консультаций на этапе земли и идеи, тогда как сейчас зачастую обращаются собственники существующих объектов для того, чтобы их переделать.
Помимо этого, раньше реализовывались проекты со «стандартными» функциями – правила игры были понятны и всё было востребовано. Сейчас все изменилось – появилось много частностей, ограничений, поэтому мы стараемся придумать альтернативные виды использования площадки.
Самым востребованным сегментом является торговля – этот рынок не насыщен как в Москве, так и в регионах, а также жилье – речь идет о консалтинге крупных квартальных застроек», - говорит эксперт.
Ольга Широкова, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood рассказала, что неизбежное насыщение основных сегментов рынка недвижимости еще до кризиса заставило девелоперов и инвесторов обратить внимание на новые сегменты и направления. «Рекреационная недвижимость, стала одним из таких направлений. Кризис усилил данную тенденцию, сократив спрос и опровергнув тезис «продается все». Кроме того, именно рекреационные проекты поддерживаются госбанками. Ну и наконец, рекреационная компонента все чаще становится составляющей коттеджных проектов – просто землю и будущие обещания продать сегодня крайне сложно. Соответственно растет и спрос на услуги консультантов в сфере рекреационной недвижимости. Наиболее востребованные виды услуг – анализ наилучшего использования, разработка концепции и подготовка бизнес-плана», - говорит эксперт.
В настоящее время некоторые аналитики считает, что стоит ожидать повышения спроса на услуги профессиональных консультантов на рынке недвижимости. Во-первых, это связано с растущей активностью рынка, повышением конкуренции и общего качества проектов, когда новый объект, чтобы быть коммерчески успешным, должен быть тщательно просчитан и проработан.
Во-вторых, нам стоит ожидать застройки территории «новой Москвы». В-третьих, некоторые эксперты прогнозируют выход на рынок недвижимости в ближайшее время новых игроков, так называемых «непрофильных девелоперов» - собственников или арендаторов земельных участков, которые вынуждены будут искать помощи профессиональных консультантов.
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, считает, что к консультантам обращаются и будут обращаться также и те девелоперские компании, в которых есть собственные аналитические отделы. «Как показывает практика, совместные усилия намного эффективнее. Многие девелоперы соглашаются, что им будет полезен опыт профессионалов. Когда речь идет о масштабных проектах и огромных инвестициях, застройщики предпочитают подстраховаться», - рассказал эксперт.
Таким образом, рынок недвижимости сам показал важность работы девелоперов с профессиональными консультантами проектов. Уже сейчас многие неспециализированные риэлторские агентства задумываются о создании подобных департаментов, либо о возобновлении их работы, ожидая повышения спроса на подобные услуги. Портал о недвижимости Move.su будет следить за развитием данного сегмента.
Автор: Калачихина Евгения
Вася