Москва 
Апартаменты – относительно новый формат жилья, который уже сейчас стал хорошей альтернативой традиционной квартире. Количество предложений апартаментов неуклонно растет и если раньше они были характерны исключительно для сегмента элитного жилья, то сегодня они входят в сегмент комфорт-класса. Что это за формат недвижимости и почему он смог так быстро завоевать любовь покупателей, расскажем в этом материале
В ответ на запрет
Апартаменты появились в Москве в середине 2000-х годов в первых многофункциональных комплексах на территории ММДЦ «Москва-Сити», вспоминает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». Однако, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE уточняет, что прародителем апартаментов стал все же ЖК «Остров Фантазий», построенный и введенный в эксплуатацию гораздо раньше. Однако о нем все стыдливо умалчивают, наверное, из-за того, что скандально известный комплекс был построен, мягко говоря, с некоторыми отступлениями от законодательства.
Причин для появления и развития данного формата жилья немало. Например, толчком для рождения рынка апартаментов стало желание еще бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова ограничить строительство жилых объектов в центре столицы. Этот жесткий административный запрет, запустил механизм под названием, в России строгость закона компенсируется необязательностью его исполнения. Но речь идет не о нарушении буквы закона, а наличии определенных лазеек, которые позволяют эту строгость обойти. Кстати данный механизм отлично работает во многих сферах жизни. Одна сторона формирует законы, не учитывая мнения людей и профессионального сообщества, а другая, пробует их в жизни, попутно внося в них свои корректировки. В результате, девелоперы понимали, что жилья в столице катастрофически не хватает и, естественно, не хотели отказываться от возможности заработать на этом. В итоге жизнь и рыночные реалии внесли свои коррективы в вышедший запрет, появлением апартаментов.
Без права регистрации
Понятие апартаменты пришло в Россию с Запада, где данный вид недвижимости достаточно распространен. В российском законодательстве, да и в девелоперской практике четкого определения апартаментов нет. По сути, апартаменты это те же квартиры, вот только продаются они в статусе нежилых помещений. Отсюда и вытекает главный минус данного формата жилья. Покупатель не может временного зарегистрироваться в таком жилье, не говоря уже о прописке, отмечает Анна Соколова. В этом случае возникает масса проблем при постановке на учет в поликлинику, в детский сад или школу. Однако регистрацию можно сделать, если здание имеет статус гостиницы или апарт-отеля. При этом если раньше собственник апартаментов мог зарегистрироваться на один год, то сейчас разрешен более длительный срок – до 5 лет. Кроме этого, отмечает Вадим Ламин, в данном случае застройщики не очень заботятся о создании инфраструктуры, сопутствующей собственно жилым объектам. Еще один минус апартаментов – проблемы с ипотечным кредитованием, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антон Северьянов. Очень ограниченное число банков выдает ипотеку на апартаменты в строящемся доме под залог будущего помещения. В основном денежные займы выдаются под залог имеющегося в собственности жилья.
Козырем апартаментов является более низкая цена. Порой дисконт, по словам Антона Северьянова, может достигать 20%. Кроме того, покупатель может в дальнейшем совмещать в одном здании место проживания, работы и отдыха.
Жизнь на работе
Ворвавшись в привычную жизнь москвичей, апартаменты смогли быстро занять свою нишу и завоевать любовь и признание определенной категории столичных жителей. Вадим Ламин отмечает, что такое жилье подойдет для деловых, может быть творческих людей, большую часть времени проводящих в работе. Кроме того, продолжает Анна Соколова, покупатели апартаментов – это обеспеченные люди с достатком выше среднего, которые уже имеют квартиры в Москве и загородные дома, соответственно для них прописка не важна.
Также такое жилье интересно состоятельным родителям, которые приобретают апартаменты для детей-студентов. Это новая тенденция, которая наметилась в последнее время. Для студентов-москвичей, как правило, прописка не имеет значения, поскольку она уже есть в доме у родителей.
В результате, обобщенный портрет покупателя апартаментов выглядит так: это молодой человек, креативный, нестандартно мыслящий и, самое главное, привыкший сам решать свои проблемы. Поэтому для таких людей решение проблемы регистрации – не проблема, для других такая покупка – ошибка.
С видом на Кремль
До недавнего времени этот формат недвижимости, рассказывает Анна Соколова, развивался довольно медленно и был представлен всего несколькими проектами в сегменте высокобюджетного жилья, расположенного в самом сердце столице. Ситуация резко изменилась лишь пару лет назад. В 2011-2012 году количество предложений апартаментов в Москве резко выросло. Так, если в конце 2010 года доля такого формата жилья составляла 8%, то в конце 2012 года – уже 12%, отмечает Антон Северьянов.
Однако изменилось не только количество апартаментов на столичном рынке, но и сам формат. Когда апартаменты только появились на рынке первичной недвижимости Москвы, они были расположены преимущественно в строящихся зданиях. Затем появились апартаменты в реконструируемых зданиях нежилых помещениях старых заводов и фабрик, которые получили название лофты. Постепенно начали появляться предложения апартаментов в бизнес-центрах.
Большая часть апартаментов (59%) расположена в центральных районах Москвы, еще 12% на севере столицы, 6% на северо-востоке, 6% на северо-западе, 8% на юге, 3% на западе и 6% на востоке, такие данные приводит компания «Метриум Групп». Учитывая, что основная среда обитания апартаментов – центр Москвы, большая часть апартаментов относится к бизнес-классу – порядка 61%, а также к сегменту элитного жилья (32%). Лишь 7%, по данным компании «Азбука Жилья», можно отнести к сегменту комфорт-класса. Рынок апартаментов довольно разношерстный, поэтому и стоимость квадратного метра может варьировать от 103 000 до 1 046 000 рублей. Но средневзвешенная цена составляет 275 700 рублей.
Резюме
Несмотря на свою молодость, этот формат уже нашел свое место под солнцем, а впереди у апартаментов хорошие перспективы. Анна Соколова уверена, что развитию рынка апартаментов будет способствовать растущий дефицит строительных площадок в Москве, осуществление городской программы по реорганизации промышленных зон. Кроме того, добившись признания в сегменте бизнес-класса и элитного жилья, апартаменты попробуют завоевать сердца покупателей жилья эконом- и комфорт-класса. Уже весной планируется выход сразу нескольких проектов с апартаментами с более доступной ценовой политикой. А что из этого выйдет и как повлияет на дальнейшее развитие рынка, покажет время.
Автори статьи: Ирина Коваленко (Михайлова)
Елена