Как минимизировать расходы на риелтора

На сегодняшний день практически ни одна сделка на рынке недвижимости не проходит без участия риэлтора. Во-первых, потому что не у всех время позволяет самостоятельно заниматься всеми бюрократическими делами, во-вторых, приобретение недвижимости без участия специалиста может привести к большим потерям. Поэтому  большинство людей предпочитают платить риэлтору, чтобы не рисковать. Вопрос в том, как минимизировать расходы на него?

Когда выбираете риэлтора, лучше всего обратиться либо в известные компании недвижимости, где вы сможете заключить договор, который будет иметь юридическую силу, либо к проверенным друзьями. Однако и в этом случае не стоит на риэлтора полностью полагаться. Всегда надо учитывать тот факт, что риэлтор тоже человек и ничто человеческое ему не чуждо. Например, он может что-то забыть. Поэтому всегда надо быть на чеку, и самостоятельно перепроверять. Кроме того, риэлтору главное поскорее провернуть сделку и получить свои деньги. Все проблемы, которые возникнут после, уже будут вашими.

Ошибка риэлтора

Например, был случай, когда риэлтор забыл взять у старых хозяев расписку, что они 100% выпишутся, как только пропишутся на новом месте. А хозяева теперь отказываются выписываться. Риэлтор был частным, был нанят по совету друзей. После сделки и он не в состоянии как-то уговорить бывших хозяев. Для этого теперь нынешним собственникам надо обратиться в суд, чтобы выписать их. «При предоставлении договора купли-продажи и еще ряда документов, бывшие жильцы будут выписаны в течение 2-х месяцев по решению суда, - говорит Руководитель Отдела вторичного жилья компании Est-a-Tet, Светлана Турбина. - Если все документы были собраны правильно, проблем с выпиской не возникнет. К сожалению, даже нотариальное обязательство порой не в силах повлиять на порядочность отдельных индивидуумов». Также вдобавок ко всему, Валерия Туманова, директор АН «Дом.ru», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» советует в конкретном случае начать лучше с разъяснительного разговора с продавцом, желательно при свидетелях, чтобы избежать обвинений в угрозах. А также при свидетелях составить акт по факту отказа добровольно исполнять пункты договора. Потом подать иск на принудительное выселение и взыскание задолженности по договору. Подача искового заявления должна сопровождаться уплатой государственной пошлины в размере 100  рублей.

«Но на будущее от этой ситуации можно себя застрахова­ть, арендовав 2 ячейки у банка, - говорит Валерия Туманова. - В одну ячейку положить основную часть суммы, например, 95% от стоимости квартиры, а во вторую - 5%. Доступ ко второй ячейке продавцу дать только после того, как получите документы,­ подтвержда­ющие факт выписки из данной квартиры и прописки прежних жильцов по новому адресу. Таким образом, у продавцов будет хороший стимул выписаться­ как можно раньше»

Самостоятельная проверка

Юридическую чистоту квартиры определить несложно. Первое, что вы должны сделать – взять выписку из ЕГРП. Для этого оплачиваете госпошлину и вам дают выписку о том, не находится ли квартира в обременении, то есть, не заложена ли, не взята ли в ипотеку и тому подобное.

Второе - это узнать, кто прописан в квартире, не находится ли прописанный в местах лишения свободы. А также проверить, не нарушены ли права детей или других лиц, находящихся под опекой или попечительством в период приватизации или иных сделок с квартирой.

Нелишне будет также убедиться, что собственники квартиры дееспособны и не имеют заболеваний, препятствующих совершению сделки. Это можно сделать двумя способами: обратиться к нотариусу при составлении договора купли-продажи, он обязан проверять дееспособность лиц, участвующих в сделке или попросить продавца принести справку из психодиспансера и наркодиспансера, что он не стоит там на учете.

Дополнительно следует проверить, чтобы все переделки, сделанные в квартире, были официально оформлены в соответствующих органах. А если планируете сами делать ремонт в новой квартире, будет полезно знать, что дом не подлежит сносу или реконструкции.

«Некоторые неосведомленные люди считают, что во избежание рисков достаточно произвести страхование титула, но это далеко не так, поскольку данная операция страхует только сумму кредита, - замечает Юрий Приходько, начальник отдела офиса «Домодедовское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». - В случае признания сделки недействительной, страховая компания выплачивает банку только сумму кредита, а взнос заемщик теряет. А если была укрыта какая-то информация и страховая компания докажет, что заемщик изначально предоставил неверную информацию об объекте,  откажет и в возмещении суммы кредита.  Страховщик не будет выяснять историю квартиры, а агентство недвижимости узнает историю объекта почти на 100%, поскольку это часть его профессиональных услуг».

Однако Константин Плюхин, юрист компании Est-a-Tet считает, что полноценный правовой анализ способны провести лишь профессиональные специалисты, поскольку при проведении проверки непосредственные участники рынка недвижимости имеют доступ не только к открытой информации (СМИ, Интернет и т.д.), но и к конфиденциальным источникам. Поэтому и возможностей для проведения полноценного анализа у профессионалов больше.

«Приобретать вторичное жилье нужно только с помощью риэлтора, особенно если это квартиры с «бурным прошлым», характеризующимся  частыми переходами права собственности, иначе вы сильно рискуете остаться на бобах, - советует Юрий Приходько. - Например, многие квартиры начала 90-х по различным причинам не имеют архивных документов. Порой информацию приходится добывать нетрадиционными путями, о которых досконально известно лишь риэлторам с многолетним опытом работы.

Цена вопроса

Стоимость услуг риэлторов агентств недвижимости на сегодняшний день составляет 3-6% от стоимости квартиры. И любой риэлтор прекрасно понимает, что клиент, заплатив такие комиссионные с квартиры стоимостью в 10-15 млн. рублей, независимо от того покупает он квартиру или продает, несет существенные финансовые расходы. «Главное в отношениях (агент-клиент) это контакт, - отмечает Алексей Курченко, ведущий специалист Отдела вторичной недвижимости компании Est-a-Tet. - Без взаимопонимания не получится плодотворного сотрудничества.  Именно поэтому всегда есть вариант тщательно обсудить сложившуюся ситуацию и вместе найти оптимальное решение. Например, договориться о фиксированной комиссии, многие специалисты, а также компании относятся к данному вопросу весьма лояльно».

Многие люди, столкнувшись с вопросом продажи или покупки жилья, в попытке сэкономить средства прибегают к услугам специалиста на поздних этапах продажи, т.е. (непосредственно перед сделкой), полагая, что это самый важный этап сделки. Это вполне логично, так как сопровождение сделки в среднем стоит от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от компании и этапа сделки.  Но при продаже квартиры не бывает важных и не важных этапов.

Некоторые из продавцов (покупателей), ранее сталкиваясь с вопросом продажи квартиры, полагаются на собственный опыт, но при решении квартирного вопроса не существует единого алгоритма действий. «Каждая сделка по-своему уникальна, и одними теоретическими знаниями вопрос решить нельзя, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Но чем позже специалист вникает в суть сделки, тем больше риск упустить что-то важное».

Поэтому можно сделать вывод, минимизировать расходы риэлтора, безусловно, можно, но стоит ли?

Жаба душит

Конечно, бывает и такое, что после того, как уже все сделано, клиент не хочет платить за услуги риэлтора, ссылаясь на различные недовольства.

«На мой взгляд, для того, чтобы никого не обидеть, надо подписать договор с детальной проработкой всех условий, и неукоснительно все соблюдать, - считает Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - К сожалению, бывают случаи, когда клиент недоволен оказанными услугами, не хочет платить. Такое случается обычно после того, как услуги уже оказаны и «пришла пора расплаты». У опытных риэлторов есть определенная, выработанная годами, а порой и выстраданная, технология проведения сделки, позволяющая свести к минимуму такие возможности. Если сделка прошла, результат достигнут, надо выполнять обязательства и платить, несмотря на то, что не хочется и «жаба душит».

«В нашей практике недовольных клиентов не было, - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. - Все условия прописываются в договоре, в случае неисполнения риэлтором предусмотренных договором услуг клиент вправе в законном порядке взыскать оплаченные услуги».

Услуги риэлтора за даром

Если все же у вас очень ограниченный бюджет, то вам следует обратиться не к риэлторам из известных компаний, а к тем, кого советуют друзья. Как правило, они берут 2% от сделки. Очень важно при этом наравне с риэлтором самостоятельно проверять документы. Хотя также следует поступить, если услуги вам оказывает сотрудник агентства недвижимости. Как говорится, доверяй, но проверяй.

Еще один способ экономить на услугах риэлтора – отказ от комплексного пакета и дифференцирование этапов сделки. Например, у риэлтора можно заказать только проверку юридической чистоты квартиры и помощь в оформлении документов. «Таким образом, можно существенно сэкономить – расходы на услуги консультанта по недвижимости сокращаются, как минимум, в два раза, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»». Однако необходимо понимать, что отказ от того или иного этапа сделки влечет за собой определенные риски.

Если вы не в состоянии платить за услуги риэлтора, самый удачный вариант при покупке, да и при продаже недвижимости, выйти на человека, у которого уже есть риэлтор, который и провернет все это дело. А вам лишь останется подписывать бумаги, а в конце сделки, если сочтете нужным отблагодарить риэлтора символической оплатой в размере 5-10 тысяч рублей.

При этом заметим, что вы имеете полное право не отблагодарить риэлтора, если вы его не нанимали и не заключали с ним договор на оказания им услуг. Конечно, бывают случаи, когда некоторые из них сами могут вам намекать, при этом говоря, что сделали для вас столько всего во время сделки. Не введитесь на это.  Вы его не нанимали. И обратите на тот факт, что риэлтор – как юрист. Он может защищать интересы лишь той стороны, кто его нанял, а двух сторон одновременно - нет. А отблагодарить его или нет, это уже ваше личное дело.

Автор: Сугра Гаджиева