Почему квартиры в Москве и МО стоят дорого

Все привыкли к тому, что в Москве и Московской области квартиры стоят очень дорого. И, казалось бы, вопрос о том, почему цены на недвижимость в столице настолько высокие можно даже не обсуждать - ведь никто не снизит, а наоборот скажут: нравится - бери, не нравится – не мешай другим. Но все же, что является причиной таких цен, чем она оправдана?

Конечно, вопросы по поводу высоких цен достаточно риторические. На них можно искать ответы долго и упорно. Но можно и ответить довольно просто: квартиры – это тоже товар, их конечная цена, как и цена любого товара, складывается из затратной и доходной части. Но неужели настолько дорого все, что и цены такие высокие?

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в цену закладывается стоимость земли под строительство. «В границах Москвы свободных участков под застройку практически не осталось, отсюда ее высокая стоимость и перевес столичного предложения в сторону жилья бизнес-класса», - говорит он.

«Общий объем предложений на рынке первичного жилья в сегменте эконом-класса крайне невысок и составляет порядка 10%, в то время как спрос на подобное жилье достаточно высок как со стороны жителей Москвы и Московской области, так и со стороны региональных покупателей», - добавляет Елена Ржавская, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Кроме того к вышесказанному стоит добавить, что получение всех необходимых документов для начала строительства, затраты на непосредственное возведение новостройки, подведение коммуникаций, обязательства перед администрацией города по обеспечению на объекте паркинга и объектов социального назначения: детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, стадионы и прочее также повышают цену на недвижимость, тем более учитывая, что в силу особенного статуса Москвы расценки на все эти затратные составляющие в столице соответствующие.

Если говорить о Подмосковье, то здесь, как и везде, есть понятие административных барьеров. «Высота этих барьеров от города к городу разнится, - отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Во многом это объясняет избыток предложения в одних городах и недостаток в других.  Зачастую в городах работает определенный пул компаний, а для остальных вход на рынок закрыт. Результатом является дефицит предложения и его высокая стоимость. Наибольшей популярностью у инвесторов пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой. При этом потенциал многих небольших городов и поселков городского типа остается недооцененным».

По мнению Анны Касумян, начальника Управления маркетинга ООО «Газпромбанк-Инвест», дополнительными параметрами увеличения цен на жилую недвижимость являются проценты по кредитам на строительство, налоги, инфляция, маркетинговые затраты и т.п.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» в свою очередь добавляет, что высокие цены на недвижимость обусловлены тем, что Москва является столицей страны, а, следовательно, и центром притяжения финансовых потоков. «Ведь больше всего рабочих мест сосредоточено именно в Московском регионе, - отмечает она. - Плюс плотность застройщики здесь очень высокая».

Чем оправдана цена в эконом-классе

«В Московском регионе квартиры эконом-класса – самые ликвидные, то есть они вызывают наибольший интерес среди покупателей, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». - Если стоимость снизится, возникнет острая миграционная проблема. В Москве дорого жить и дорого покупать недвижимость, но спрос от этого не уменьшается, на протяжении многих лет он остается примерно на одном и том же уровне».

«Открою вам секрет: если бы их перестали покупать в устраивающем продавцов количестве, то цены бы снизились, - делится Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - А еще мне кажется лукавством, когда говорят, что если станет дешевле разрешение, уменьшатся издержки девелоперов и цены поползут вниз. Это не совсем правда. Продавец будет всегда продавать товар по той максимальной цене, которую способен предложить покупатель. Потому цены и называются рыночными, что их формирует рынок, а не указания сверху».

Стоит отметить также, что стоимость проектов определяется в первую очередь местоположением. Ведь очень важна транспортная доступность (наличие рядом крупных магистралей, метро или ж/д станций), инфраструктура, престижность района, уровень экологичности и т.д. «Качественные характеристики объекта также, безусловно, влияют на цену: тип дома, используемые материалы и технологии, планировка и площади квартир, уровень обустройства придомовой территории и мест общественного пользования», - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su .

Всем известно, что в старой Москве преимущественно строится бизнес-класс, спрос на него всегда был умеренным из-за высокой стоимости. При этом свободных площадей в столице практически не осталось, поэтому значительного объема нового жилья эконом-класса ждать не приходится. Самое дешевое, что можно купить в старой Москве – это вторичное жилье эконом-класса малых и средних площадей.

В Новой Москве в настоящее время в основном возводится достаточно качественный эконом-класс. При этом цены здесь в среднем на 50% ниже, чем в старой Москве, но инфраструктура и транспортная доступность в целом хуже.

В Подмосковье цены на вторичное жилье обусловлены высоким спросом на эконом-класс с развитой инфраструктурой. Наиболее высокие цены в городах-спутниках. В удаленных городах цены ощутимо отличаются. Например, самый дешевый вариант, который можно приобрести по ипотеке в новостройке на стадии строительства (сдача в 2015 году), это квартира-студия площадью 29,8 кв.м в монолитно-кирпичном доме в Истринском р-не (23 км от Москвы) за 1,5 млн рублей.

Проводить аналогию с ценами на квартиры в регионах, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», не совсем корректно. «В «первопрестольной» земля более дорогая, да и стоимость входа в проект очень высокая, что, естественно, отражается на конечной цене», - говорит она.

Качество строительных материалов

Сегодня на территории Москвы, а вслед за ней и на территории области традиционный эконом-класс сменяется более актуальным и востребованным комфорт-классом, при строительстве которого застройщики постепенно переходят на технологию монолитного домостроения. В наши дни монолит, можно сказать, является оптимальным строительным материалом для жилья массового сегмента. Он превосходит панель и по теплопроводности, и по шумоизоляции, и по сроку эксплуатации. В монолите, в отличие от панели, нет швов, не появляются трещины, а сама технология позволяет делать жилье индивидуальным, как в масштабах архитектуры всего дома, так и в масштабах планировки отдельно взятой квартиры.

«Домостроительные комбинаты стараются модернизировать технологии панельного строительства, применяют современные утеплители, качественный бетон и пр., но во много панельное типовое строительство морально устарело», - говорит руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

В Москве на сегодняшний день квартиры эконом-класса в основном продаются с улучшенной отделкой нескольких видов, чаще всего встречается «классический» и «современный» стиль. Данная отделка включает: поклейку обоев (выбранного стиля), укладку ламината, покраску потолка водоэмульсиоонной краской, облицовку санузлов и фартука на кухне плиткой, установку дверей, сантехники, розеток, выключателей, радиаторов. В большинстве новостроек отделка включается в стоимость квартиры.

В Московской области большинство квартир реализуются с чистовой отделкой, которая включает поклейку обоев отечественного производства, укладку линолеума, поклейку белых обоев на потолок, покраску потолка водоэмульсиоонной краской на кухне, облицовку санузлов и фартука на кухне плиткой, установку дверей, сантехники, розеток, выключателей, радиаторов.

Сейчас покупатели стали более требовательными и внимательными, многие обращают внимание на качество отделки, поэтому застройщики стараются использовать качественные материалы и разнообразить предлагаемый дизайн.

Кроме того, заметим, что за последние пять лет в новостройках эконом-класса произошли кое-какие изменения. Например, помимо отделки квартир, на сегодняшний день каждый новый дом имеет место общего пользования, благоустроенную территорию, паркинг и т.д. С точки зрения этих показателей жилье эконом-класса с каждым днем становится все более комфортным.

Однако, несмотря на вышеперечисленные плюсы, есть и минусы. Вадим Ламин считает, что застройщики не имеют на сегодняшний день качественный скачок в используемых строительных материалах и, особенно в качестве строительства, поскольку уровень исполнителей оставляет желать лучшего. «Появляются, несомненно, новые решения, технологии, но исполнение, как обычно, страдает», - замечает он.

Прогнозы

За последние пару десятков лет строительная индустрия в России претерпела существенные изменения - материалы уже используются другие, поскольку технологии не стоят на месте. «Сами застройщики уделяют повышенное внимание внешнему виду здания, планировочным решениям квартир, техническому оснащению домов, уровню отделки мест общественного пользования и благоустройства придомовой территории,- отмечает Мария Литинецкая. - В результате, и в массовом сегменте сейчас появляются индивидуальные объекты с яркими архитектурными решениями по фасадам, конфигурации зданий, отделке МОПов».

А что касается цен, для того, чтобы они пошли вниз, по мнению Вадима Ламина, необходимо увеличивать предложение или, что еще более эффективно, снижать спрос. «Снижать спрос на дешевое московское и подмосковное жилье эффективнее всего можно путем всестороннего развития регионов, - считает он. - Простой пример: сколько раньше в Москве было бомбил с калужскими номерами – много. Сейчас вряд ли найдете. Это, в первую очередь, из- за значительного развития регионального хозяйства».

Несмотря на высокие цены на недвижимость в столице, Дмитрий Таганов отмечает, что цифры говорят об обратном. «Рынок вторичного жилья стабилен на протяжении нескольких лет, - утверждает он. - Жилье давно не дорожает, а скорее даже дешевеет. Судите сами: с 2008 года стоимость квадрата выросла на 9,5%, а суммарная инфляция с 2008 года – не менее 40%».

В целом, если сравнивать Москву с крупнейшими городами Европы, то можно говорить о том, что стоимость недвижимости в российской столице действительно завышена. Кроме того, не стоит забывать о том, что Москва входит в тройку наиболее дорогих городов мира. Да и как отмечает коммерческий директор ГК «Территория» Андрей Марусов, в столице на сегодня основной сегмент застройки – это бизнес-класс. «По нашим прогнозам, в ближайшие несколько лет в наиболее перспективных городах Подмосковья тоже все чаще будут возводить именно объекты бизнес-класса, а не эконом-класса», - прогнозирует он.

Автор: Сугра Гаджиева