Влияние событий в Крыму и в Украине на рынок недвижимости в Москве

Влияние событий в Крыму и в Украине на рынок недвижимости в Москве

След Майдана в московских квартирах

Аналитики отмечают, что равновесие в области спроса и предложения на рынке московской и региональной недвижимости было нарушено вследствие макроэкономических факторов развития российской экономики. Не имея возможности повлиять на рост производительности труда, объема и качества экспортоориентированной продукции, стабилизации цен и объемов реализации углеводородов, снижения роста потребления на внутреннем рыке в части российских товаров и услуг, правительство взяло курс на корректировки стоимости национальной валюты по отношению к бивалютной корзине.

При этом тренд розничных цен на недвижимость остается восходящим. Мы ставим для себя задачу определить причинно-следственную связь между данным трендом и последними событиями в Украине.Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, говорит, что «фактом является повышение цен на недвижимость в течение последнего времени – с Нового года. Прежде всего, это коснулось тех регионов, где цены на недвижимость традиционного калькулировались в иностранных валютах, хотя и последнее время номинировались в национальной валюте. К таким регионам относятся обе столицы, черноморское побережье и, в меньшей степени, Юг России. Номинирование в национальной валюте характерно для периода стабильности и отсутствия потрясений рынка. При этом рынок очень оперативно реагирует на объективные показатели (валютный курс), информационные поводы (включая апокалиптические слухи) и пересматривает ценники вслед за корректировками Банка России», - рассказал эксперт.

Хотя сегодня индексы ММВБ и рынка акций подвержены значительным колебаниям, в целом цены на недвижимость, как было сказано раньше, продолжают расти. Но стоит также отметить и тот факт, что в этом повышении цен есть и так называемая «военная премия», то есть учитывается страховка от возможных с некоторой вероятностью военно-политических осложнений и последствий вводимых санкций и ограничений в связи с последними событиями в Украине.

Основные факторы, ведущие к изменению цен на недвижимость:

1. валютные риски, то есть увеличения курсовой стоимости национальной валюты по отношению к основным национальным валютам евро/доллар;

2. увеличение стоимости заемных средств для российских банков через рост ставок кредитования;

3. сокращение или обнуление лимита финансирования российских заемщиков со стороны зарубежных кредитных организаций;

4. снижение рейтинга российских заемщиков из-за понижения капитализации вследствие санкций – удорожание кредитных средств;

5. повышения вероятности рисков «марджин колл» из-за снижения стоимости залогов;

6. увеличение стоимости российских заемных средств вследствие ужесточения требований Банка России к заемщикам, кредитным организациям, повышения ставки рефинансирования;

7. санкции к российским кредитным организациям и, как следствие, снижение их активности на девелоперском рынке и рынке ипотеки;

8. удорожание ипотеки (первичной) и проблемы с расчетами по ипотечным платежам, по кредитам, номинированным в валюте;

9. вывод на рынок через некоторое время части ипотечной недвижимости, на которую были обращены взыскания кредиторов по причине неплатежей ипотечного заемщика (см. п.8);

10. добровольный или вынужденный уход с рынка иностранных инвесторов и подрядчиков, и, как следствие, - сокращение числа объектов на рынке, с последующим их подорожанием;

11. удорожание стоимости всей рабочей силы при введении визового режима для иностранной рабочей силы (Украина) и невозможности ее быстрой замены из стран СНГ, дефицит среднего персонала;

12. повышение стоимости импортных строительных и отделочных материалов, машин и механизмов;

13. рост сделок в области недвижимости как реализация отложенного спроса, как следствие - дополнительная премия продавцу к цене на растущем рынке сделок по недвижимости;

14. рост, как в п.13, но вследствие вложений средств, выведенных россиянами из зарубежных банков;

15. сокращение спроса со стороны россиян на зарубежную недвижимость.

Текущая ситуация и прогнозы

Аналитики отмечают объективное повышение спроса на недвижимость в Москве с Нового года под влиянием не только событий в Украине, но и других факторов в комплексе. Люди в меньшей степени стали доверять банкам и снимают свои сбережения. С другой стороны, конфликтная ситуация с Украиной и обесценивание рубля заставляют людей принимать срочные меры, чтобы спасти деньги. Риэлторы говорят, что сейчас многие квартиры раскупаются за один день экспонирования на рынке.

Что касается Крыма, то после присоединения новой территории к России эксперты в будущем ожидают некоторое увеличение спроса на недорогую недвижимость в Подмосковье. Возможен также незначительный отток в Крым жителей столицы и других регионов. Алексей Шмонов считает, что вероятен рост спроса на аренду квартир в Москве и Подмосковье в сегменте эконом и комфорт класса. «Впрочем, прогноз ситуации на московском и подмосковном рынке недвижимости необходимо увязывать с динамикой экономики, труднопрогнозируемой из-за довлеющей в настоящий момент над Россией угрозой торговой, экономической и политической изоляции в отношениях со всем остальным миром», - рассказал эксперт.

Таким образом, на московском и подмосковном рынке недвижимости в последнее время наблюдается тренд на увеличение числа сделок из-за совокупности факторов политического и экономического характера без проявления на данный момент признаков стабилизации данного процесса.

Портал о недвижимости Move.su и дальше будет следить за развитием событий.