В Новую Москву ради большей площади

В Новую Москву ради большей площади

На что только люди не идут, чтобы улучшить свои жилищные условия: кто-то берет кредит, кто-то продает квартиру в Москве, чтобы приобрести жилье с большей площадью в новостройке или же купить две квартиры в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. Более подробно об операциях с квартирами рассказали эксперты рынка недвижимости.

На данный момент в Новой Москве и ближайшем Подмосковье предложение по продаже квартир немного превышает спрос. По состоянию на конец марта 2014 года по данным компании Blackwood на первичном рынке жилья «новой» Москвы в предложении были представлены квартиры по 229 корпусам (+1% относительно предыдущего квартала), объем предложения по количеству квартир составил порядка 8 960 квартир. В Московской области объем предложения по состоянию на конец марта 2014 г. составил 1148 корпусов (прирост за квартал - 4%). Всего на рынке было выставлено порядка 57 780 квартир (увеличение на 25% относительно декабря 2013 г.).

«В UP!Квартале «Новое Тушино», который удален от «официальной» Москвы всего на 1 км и строится в районе деревни Путилково за полгода, прошедших со старта продаж, реализована уже практически треть выставленных на продажу квартир», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Всплеск

Большой объем предложения объясняется очень просто - спрос на новостройки Новой Москвы по-прежнему остается на высоком уровне. «Повышенный спрос покупателей обусловлен именно сочетанием важных для покупателя факторов – близостью к Москве, наличием в жилом комплексе собственной инфраструктуры и плюс к этому начальным этапом строительства, а значит и привлекательными ценами», - отмечаетАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Однако, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», покупательская активность обусловлена, прежде всего, нестабильной экономической обстановкой. «Валютные колебания подстегнули многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса, - комментирует она. - Активность также проявляли инвесторы, в том числе и непрофессиональные – люди, которые просто искали надежный инструмент для сохранения своих денежных средств».

Среди важных факторов, которые также повлияли на спрос на недвижимость в Новой Москве, по словам Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», - московская прописка и перспективы активного освоения территорий.

Заметим, что только за апрель было реализовано более 1000 квартир. «Наиболее популярные проекты в Новой Москве, такие как, например, «Эдальго», «А101» показывали в отдельные месяцы темпы продаж до 65-80 квартир в месяц, - приводит данные Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». - По Коммунарке, средние темпы продаж составляют примерно 70 квартир. Хорошим спросом пользовался «Солнцево-парк» – почти весь ЖК продан, кроме двух корпусов апартаментов, а также проекты ГК «Абсолют» – город-парк «Первый Московский» и город-парк «Переделкино Ближнее» – темпы продаж могли достигать до 100 квартир в месяц. В ближнем Подмосковье, например, уровень продаж в ЖК «Бутово-Парк» по всем очередям колебался от 70 до 90 квартир в месяц».

Стоит отметить, что предложение формируется в основном за счет жилья эконом- и комфорт-класса и часто это известные панельные серии домов. Зачастую объекты представляют собой масштабные проекты комплексного освоения территории.

По словам Александра Самодурова, вице-президента NAI Becar, наибольшим спросом пользуются малобюджетные квартиры на начальной стадии строительства.

Почем можно продать и купить

На сегодняшний день стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 кв.м в 17-этажном доме на вторичном рынке Москвы составляет порядка 10-11 млн рублей. За такую же сумму на территории Новой Москвы можно приобрести трехкомнатную или четырехкомнатную квартиры площадью 80–110 кв.м. При этом в некоторых комплексах начальная стоимость может составлять 7-8 млн рублей, что позволяет приобрести квартиру и еще сделать в ней ремонт.

Например, с бюджетом в 8,5 млн рублей в ближнем Подмосковье можно рассмотреть множество различных вариантов. В монолитном ЖК «Красногорские Ключи» (г. Красногорск) за 8,06 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру площадью 95 кв.м. В ЖК «Путилково» (д. Путилково) «трешки» площадью 84 кв.м стоят 6,9 млн рублей. В «Бутово Парк 2» (д. Бутово) продаются четырехкомнатные квартиры площадью 91 кв.м за 7,2 млн рублей. Имея бюджет в 9 млн рублей, можно приобрести в мкр. «Солнечный» «трешку» площадью 103,14 кв.м за 8,93 млн рублей или же в «Первом Московском» четырехкомнатную квартиру площадью 102,35 кв.м за 8,6 млн рублей.

В ЖК «Garden Park Эдальго» (Коммунарка) однокомнатная квартира на 25-ом этаже в 11 корпусе площадью 31,1 кв.м можно купить за 4,4 млн рублей и 35,8 кв.м за 5 млн рублей. В Щербинке, в ЖК на ул. Садовая, д. 9 можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 42,2 кв.м за 4 млн рублей и двухкомнатную квартиру площадью 57,05 кв.м за 5,2 млн рублей, либо одну трехкомнатную квартиру площадью 90,05 кв.м за 6,9 рублей.

Стоимость однокомнатных квартир в «Новом Тушино» начинается от 3,8 млн рублей (от 92,4 тысяч рублей за 1 кв.м), двухкомнатных – от 5,5 млн рублей (от 82,4 тысяч рублей за 1 кв.м), трехкомнатных – от 6,3 млн рублей (от 70 тысяч рублей за 1 кв.м).

Портрет покупателя

В основном покупателями квартир в Новой Москве являются молодые семьи с детьми из Москвы и Подмосковья. Первые стремятся, как правило, к расширению жилплощади, вторые – за московской пропиской. Также среди покупателей много возрастных пар, которые, оставив свою квартиру детям, переезжают в новое жилье в экологически благополучный район.

Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, зачастую покупатели новостроек в Новой Москве и ближайшем Подмосковье (60% от общего объема покупателей) - москвичи. «Практически половина из них приобретает квартиру с целью улучшения жилищных условий», - отмечает он.

В свою очередь Мария Литинецкая отмечает, что покупателей привлекает более доступный уровень цен по сравнению со столицей, да и многие города Подмосковья ближней зоны по уровню развития инфраструктуры уже давно практически не уступают некоторым столичным районам.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» уверяет, что четкий портрет составить практически невозможно, так как жилье покупают практически все группы населения – москвичи, жители регионов (от Калининграда до Владивостока), пожилые люди, одинокие бизнесмены и пр. Хотя семейные люди с детьми все-таки составляют покупательский «костяк».

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», по продажам в ЖК «Борисоглебское» доля покупателей женского пола составила 58%, мужского – 42%. По возрасту, люди старше 41 года – 61% около 17% составляют люди среднего возраста 31-40 лет, молодые люди в 25-30 возрасте – до 12%. По региону проживания, клиенты, живущие в Москве – 65%, в Московской области – 8%, в остальных регионах – 27%. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры – 63%, двухкомнатные – 24%, трехкомнатные – 13%.

«Самую весомую долю в общем объеме составляют молодые покупатели до 35 лет, - рассказывает Владимир Богданюк. - К этой группе относятся молодые семьи, которые покупают отдельное жилье с целью будущего расширения семьи, нередко полностью или частично за счет родителей, либо жилье приобретается с целью расселения, когда родители покупают квартиру либо для повзрослевших детей, либо с целью обеспечить в будущем собственным жильем подрастающих несовершеннолетних детей, при этом квартиру оформляют зачастую на ребенка. Существенная доля сделок приходится с целью отселения взрослых родителей».

Итак, можно выделить следующие основные группы покупателей в Новой Москве:

1. Семейная пара без детей или планирующая ребенка или семья, впервые приобретающая жилье для себя. Составляют 40-50% аудитории.

2. Одинокие люди, чаще старшего возраста, часто имеющие детей. Они приобретают отдельное жилье для личного проживания с целью отселения от взрослых детей, либо вследствие развода. (5-10% аудитории)

3. Молодой экономически активный человек в возрасте от 25 до 35 лет из дальнего Подмосковья или из региона, работающий и снимающий жилье в Москве, который принял решение о приобретении собственной квартиры. (5-10% аудитории)

4. «Заботливые родители» и «заботливые дети», приобретающие квартиру для одного из членов своей семьи. (5-10% аудитории)

5. Частные инвесторы до 20% сделок (на начальном этапе реализации проектов).

Пожертвование статусом

Конечно, среди москвичей, приобретающих квартиры в ближайшем Подмосковье и Новой Москве есть покупатели, которые желают улучшить свои жилищные условия за счет расширения жилплощади, однако это далеко не большинство московских покупателей. Как уже выше было сказано, все же основную часть составляют молодые семьи, у которых пока нет возможности купить жилье в столице, либо родители, приобретающие жилье для своих детей или себе на случай расширения семьи.

Конечно, жить в комфортных условиях хочет каждый вне зависимости от возраста, но молодым людям, которые, например, получили квартиру в наследство, проще ее продать и переехать, чем людям старшего поколения, которые прожили в этой квартире большую часть своей жизни и сроднились не только с ней, но и с районом. Тем не менее, решиться на переезд люди могут и 45 и в 60 лет. Все зависит от семейной ситуации и финансового положения.

«Спрос на жилье в Новой Москве и ближнем Подмосковье со стороны тех москвичей, которые просто планируют переехать из одной квартиры в другую (не расселение), все-таки ограничен, - отмечает Александр Зубец. - Однако среди покупателей есть и такие, кто изначально планировал приобрести квартиры в Москве, но в итоге сделал выбор в пользу более качественного жилья (крупная площадь, улучшенные качественные характеристики и т.д.), расположенного в области и Новой Москве. Но только населенный пункт в данном случае должен располагаться недалеко от МКАД. Покупатель готов «пожертвовать» статусом столичного жителя, только если время, которое он тратит на дорогу до работы, увеличится незначительно».

По словам Софьи Лебедевой, в среднем каждый 3 из 10 купивших жилье в Новой Москве признается, что продал квартиру в столице и планирует жить за МКАД в новом жилье. «Доля таких покупателей во многом зависит от типа недвижимости: например, в многоэтажной жилой недвижимости их несколько меньше – примерно 1-2 человека из 10, - отмечает она. - Для малоэтажных жилых комплексов и разноформатных поселков таунхаусов их количество может быть намного больше – до 5-6 человек из 10 купивших».

Автор: Сугра Гаджиева