Санкции Запада VS рынок недвижимости РФ

Санкции Запада VS рынок недвижимости РФ

В связи с ситуацией на Украине многие западные страны ввели санкции в отношении России, что является своего рода большим ударом по экономике страны. Пока власти заявляют, что особых потерь не наблюдается, однако все же возникает вопрос, насколько данная политическая ситуация может повлиять на цены на рынке недвижимости.

В начале года общее влияние политической и экономической ситуации повлияло на покупательскую активность на рынке жилой недвижимости – падение фондового рынка, рост курса евро и доллара по отношению к рублю стимулировало многих граждан, которые задумывались о приобретении недвижимости, предпринять активные шаги уже сегодня, кроме того, такая ситуация, как отмечает Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто ПетросталЬ», привлекала внимание инвесторов, доля которых на рынке недвижимости в первом квартале текущего года увеличилась до 30% в некоторых компаниях.

«Количество инвестиционных покупок выросло в два раза, а рост стоимости квадратного метра был незначительный - застройщики, с целью сохранения спроса, не спешили повышать цены, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - В эконом- и комфорт-классе политическая ситуация оказала минимальное влияние в отличие от премиум сегмента. Можно говорить о том, что покупатели, располагающие серьезным бюджетом, а также те, у кого средства были в иностранных банках и возможно планирующие ранее покупку жилья за рубежом, сделали выбор в пользу московских и подмосковных проектов премиум-класса. Количество сделок здесь выросло за апрель-май на 35%».

Однако все же, по словам Арсения Васильева, активность покупателей привела к непрогнозируемому подорожанию стоимости квадратного метра в пределах 3-5% в зависимости от сегмента. «На начало года прогнозировалось общее подорожание в районе 10%, но достаточно резкое изменение цен, вызванное приходом значительного количества инвесторов на рынок, может привести к корректировке прогноза изменения ценовых показателей на рынке жилой недвижимости в текущем году на 2-3%», - утверждает он.

Рынку недвижимости нипочем

Говоря о санкциях в отношении России западными странами, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что не следует драматизировать эту ситуацию. «Действительно, ряду чиновников несколько ограничили возможности траты денег за рубежом, и было мнение, что они бросятся их вкладывать в московскую недвижимость, но это не случилось, - комментирует он. - Точнее, случилось, но не массово, влияние на цены в большинстве случаев незначительное. Гораздо более серьезное влияние на цены оказывают рост курса доллара, действия Центрального Банка».

В свою очередь, Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» также считает, что санкции пока не столь серьезные, чтобы оказать существенное воздействие на рынок недвижимости. По ее словам, спрос в большей степени подхлестнули падение рубля и финансовая нестабильность. «Как только позиции рубля пошатнулись, число заявок на покупку квартир заметно увеличилось (10-30% в зависимости от сегмента, к которому относится новостройка), - говорит он. - Основной интерес пришелся на доступные однокомнатные и двухкомнатные квартиры».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» уверена, что санкции, которые США ввели после присоединения Крыма к России, носят точечный характер и прямого влияния на рынок недвижимости санкции не оказали.

Говоря о рынке недвижимости северной столицы, Дмитрий Тюрников руководитель проекта «Новая квартира в СПб», novostroika-spb.tioo.ru, отмечает, что в Санкт-Петербурге строительная отрасль развита достаточно хорошо и это позволяет не зависеть от каких либо санкций Запада на импорт. «Бетон, кирпич, стекло - с точки зрения цен и логистики строительным компаниям выгодней приобретать отечественных производителей, - утверждает он. - Рынок новостроек хоть и частично зависит от импорта строительных материалов и оборудования из Кореи, Австрии, Украины - эти цифры пока не влияют на цены строящихся квартир. Ожидать воздействия санкций на рынок недвижимости можно в том случае, если это воздействие будет косвенным».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group отмечает тот факт, что российские деньги все смелее инвестируются в российскую экономику. «Это связано и с политикой нашего государства по деофшоризации, а также в связи с последними политическими событиями, следствием которых стали санкции некоторых государств по отношению к россиянам, - говорит она. - Кроме того, политика Центробанка, направленная на сокращение количества кредитных организаций, заставляет вкладчиков выводить свои деньги со счетов в небольших банках и вкладывать их в недвижимость или другие безрисковые активы. Все это сказывается и на рынке элитной недвижимости».

Однако стоит отметить, что покупательская активность в премиальном сегменте первичного рынка жилья Москвы на сегодняшний день достаточно высока. «С начала текущего года на первичном рынке совершено 220 сделок в этом сегменте, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил около 30%, - отмечает Екатерина Румянцева. - Особенно активным в плане спроса оказался май текущего года, что не типично для этого сезона. Итоги прошедшего месяца показали, что по сравнению с прошлым годом майские продажи увеличились на 40%. Тенденция увеличения спроса наблюдалась и в прошлом году: в целом за 2013 год на первичном рынке высокопремиального жилья было реализовано около 650 квартир и апартаментов общей площадью порядка 100 тыс. квадратных метров, и общей стоимостью свыше $1,9 млрд. Это на 40% больше, чем в 2012 году».

Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», в свою очередь отмечает, что в период с февраля по апрель было зафиксировано значительное повышение спроса – на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. «Цены на сегодняшний день выросли на 5%, что превышает показатели прошлого года», - говорит она.

Под Киевом роскошнее

По-прежнему потенциальный спрос на жилье в крупнейших городах России, как Москва и Санкт-Петербург достаточно велик. Активное развитие ипотеки и разнообразие программ рассрочек застройщиков делает жилье более доступным для значительных категорий граждан. Дополнительный спрос на жилую недвижимость формируют региональные покупатели, небольшой процент клиентов - граждане иностранных государств, в основном стран бывшего Советского Союза.

Что касается спроса со стороны граждан Украины, по словамАлексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, он не приобрел сегодня массового характера в связи с политической и экономической ситуацией в стране, так как основная часть населения страны не имеют финансовых возможностей для приобретения дорогой российской недвижимости, а состоятельные граждане более ориентированы на приобретение недвижимости в странах западной Европы.

В настоящий момент граждане с юго-восточной Украины, по словам Дениса Бобкова, «мигрируют» на территорию Крыма и Севастополя, которые сегодня стали субъектами РФ. В связи с повышенным спросом в этих городах, аналитик не исключает, цены на недвижимость могут вырасти здесь в ближайшие месяцы на 5-10%.

«Никакого ажиотажного спроса на недвижимости со стороны украинцев зафиксировано не было, - уверяет Мария Литинецкая. - Конечно, доля таких покупателей в общей структуре спроса немного повысилась, но это отнюдь не «массовый бум». Большинство людей, покидающих Украину, не могли позволить себе сразу приобрести жилье в России на собственные накопления (вряд ли им удалось дорого продать свою украинскую недвижимость). Сделки купли-продажи были единичны».

Говоря о покупке жилья гражданами Украины, Надежда Хазова, генеральный директор компании «Усадьба» также отмечает, что «бума» не было. По ее словам, было проведено несколько сделок в сегменте делюкс, но о серьезной тенденции речи не идет.

«Ряд украинцев действительно приобрели квартиры в Москве или Санкт-Петербурге и в большинстве случаев сделали они это на сбережения, чтобы максимально их обезопасить, а, не продав в спешке единственную квартиру, - комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Тем более на массовый спрос в условиях, когда недвижимость Киева резко подешевела, вряд ли стоит рассчитывать».

«В нашей компании с начала года было три запроса со стороны граждан Украины, - рассказывает Екатерина Румянцева. - Эти клиенты интересовались очень дорогой недвижимостью – квартирами и загородными домами стоимостью 25-30 млн долларов». Стоит отметить, что клиенты из Украины – очень взыскательные покупатели: при покупке дорогой недвижимости они оценивают не только расположение и инвестиционную привлекательность объекта, но и эстетическую сторону. Например, как рассказывает Екатерина Румянцева, один клиент решил не выходить на сделку потому, что, по его мнению, загородные дома под Киевом роскошнее, чем предложения в Московском регионе».

Вадим Ламин также отмечает, что в Москве покупательского бума со стороны украинцев не было, хотя и несколько запросов были. «Гораздо активней была и есть аренда, когда украинцы арендуют московские квартиры, порой не самые дешевые, - говорит он. - Так у нас в мае есть реализация одной элитной квартиры, где бы вы думали? Конечно, в районе Золотой мили, за 300 тысяч рублей в месяц».

На самом деле…

Все аналитики, как уже выше было сказано, в один голос твердят, что сегодняшние политические санкции как таковые не оказали прямого влияния на цены на недвижимость: можно говорить скорее о совокупности факторов. Это и общая неуверенность граждан в банковских депозитах, и резкий скачок курсов доллара и евро. Единственное - можно только отметить, что угроза введения новых санкций создает некую нервозность среди покупателей, что возможно незначительно способствует увеличению спроса со стороны людей, желающих вложить свои сбережения недвижимость.

«Внешнеполитическая обстановка не внесла особых изменений на рынок недвижимости Московского региона, в гораздо большей мере на ценообразовании отразилась ситуация с отзывом лицензий у банков», - отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

За последние полгода был отмечен ценовой скачок на недвижимость, расположенную в Сочи, но это связано с проведением Олимпийских игр в данной локации, а в других регионах России не было замечено серьезных изменений. «Цены растут, но лишь в пределах инфляции, около 10 – 15% в год, - говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. - Высокий уровень покупательского спроса, который мы наблюдали в первом квартале 2014 года, весной стал снижаться, и в мае уровень продаж упал на 15%. Тем не менее, для данного сезона года уровень активности оценивается как умеренный, поэтому причин для переживаний пока нет, так как уже к осени спрос должен вернуться на прежний уровень, а объем продаж достичь весенних показателей».

Стоит отметить, что сильнее всего ситуация с санкциями в отношении России отразилась на рынке аренды: сократилось количество иностранцев, которые едут в Россию, и спрос в соответствующем сегменте снизился. Это повлекло за собой некоторую коррекцию рынка, и есть вероятность, что эта тенденция усилится.

Автор: Сугра Гаджиева