Как колебания валют сказались на ценах на недвижимость

Как колебания валют сказались на ценах на недвижимость

Курсы иностранных валют растут практически каждый день. На сегодняшний день доллар и евро успели превысить исторические отметки по отношению к рублю. Россияне, которые хранят деньги в иностранной валюте радуются, а те, у кого рубли паникуют. О том, как снижение курса рубля и повышение иностранных валют сказываются на ценах на жилье, рассказали эксперты рынка недвижимости.

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», с начала этого года средняя стоимость квадратного метра увеличилась в рублях на 6,7%.

Однако текущей осенью девелоперы не стали традиционно поднимать цены на недвижимость. Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления Becar отмечает, что наоборот для удержания клиентов, застройщики совместно с банками запустили множество акционных программ на покупку жилой недвижимости.

По данным компании Est-a-Tet, по итогам сентября в доступных сегментах по сравнению с августом цены почти не изменились, динамика была в пределах погрешности. В бизнес- и премиум-классе цены выросли на 2,1% и 4% соответственно, частично из-за того, что ряд объектов в этих сегментах номинированы в долларах.

Ослабление на руку

«Застройщики в сентябре не стали повышать цены, хотя традиционно в сентябре они росли до 3%, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - Ипотечные ставки также после планового повышения на 0,5%-1% в начале лета не увеличились. Все это позволяет сохранить спрос и ожидать вторую волну инвестиционных покупок. Напомним, что весной в период начала валютных колебаний, доля инвестиционных покупок увеличилась практически в два раза. На объекты с валютным ценником девелоперы предпочли зафиксировать курс валюты на внутренней отметке в пределах 30-35 руб/долл».

По словам Дмитрия Тюрникова, управляющего проекта «СПБ маркет», в сегменте строящегося жилья цены растут предсказуемо, обычно повышение цен происходит каждый месяц в среднем на 1-2%. Иногда рост происходит немного интенсивней, но за счет заморозки цены в последующий месяц – все приходит в привычный темп.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в свою очередь отмечает тот факт, что вторичный рынок жилья эконом-класса в Москве – стопроцентно рублевый, а ослабление российской валюты, которое мы наблюдаем сегодня, на самом деле сослужило ему хорошую службу. «Не будь этой девальвации, не исключено, что цены на жилье пошли бы вниз, - утверждает он. - А далее механизм работает просто: как только возникает такой отрицательный тренд, люди начинают сберегать деньги. Те потенциальные покупатели, которые были бы готовы проводить сделки, откладывают их, надеясь дождаться, пока недвижимость подешевеет. Рынок встает, как это было в 1998 году. Однако сейчас ослабление рубля удерживает рублевые цены и сохраняет более-менее адекватный платежеспособный спрос. Он, конечно, на нижнем пределе гипотетической нормы; сентябрь, как и предполагалось, вопреки исторической традиции, не принес на рынок оживления, но, тем не менее, сделки проходят. И в том числе, и среди тех клиентов, кто до сих пор спасает в покупке жилья свои рублевые сбережения. В нынешней ситуации мы не предполагаем, что рублевые цены на вторичное жилье эконом-класса пойдут вниз – скорее всего, они будут либо стабильны, либо немного прирастут».

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья составила 190,9 тыс. рублей за кв. м – это на 0,5 % выше, чем в августе, а с начала года цены выросли на 6,8%.

«Цены на недвижимость сейчас достаточно стабильны, - уверяет Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Высокий уровень конкуренции заставляет застройщиков повышать качество своего предложения на фоне умеренного спроса со стороны потенциальных покупателей. Зависимость стройки от валютных колебаний не очень высока, если мы говорим о рынке массового спроса, девелоперы стараются использовать отечественные строительные материалы, оптимизируя логистику».

Завуалированная скидка

Аналитики отмечают, что при положительной динамике рублевой стоимости предложения есть тенденция некоторого снижения цены сделки, то есть на рынке присутствует торг, и квартиры продаются после него. По оценкам риэлторов, в среднем дисконт составляет 5-10 %.

«На элитном рынке существует такой тренд: 50% покупателей предпочитают сидеть в мультивалютной каше, 50% вкладывают в недвижимость, тем более что сейчас на рынке существуют значительные дисконты, - рассказывает Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт». - Ценообразование на разные объекты недвижимости формируется как в рублях, так и в условных единицах. Если говорить о рублевых ценах, то здесь мы отмечаем значительные дисконты – до 20% от заявленных цен при продаже. Если говорить о ценах в условных единицах – а они чаще всего привязываются к доллару – то тут все сложнее».

Интересен тот факт, что когда продавцы заявляют дисконты от стоимости в долларах, а в процентном соотношении они меньше рублевых дисконтов, то покупатель досадует, что размер скидки не столь же велик в процентном соотношении, как при рублевом ценообразовании. Причем бывает такая ситуация, когда покупатель для совершения сделки продал свой объект недвижимости в рублях со значительной скидкой, а приобретает объект с долларовым ценообразованием. Естественно, он ожидает в процентном соотношении при покупке скидку, аналогичную той, которую сам дал при продаже. И все это без учета того, что ценообразование сформировано в другой валюте.

Однако, несмотря на довольно беспокойный фон, некоторые застройщики компенсируют процентные ставки по ипотеке скидками, тем самым привлекая клиентов на объекты с пониженным спросом. Если говорить о рынке переуступок (договора цессии, когда происходит продажа прав требования на ещё не сданный в эксплуатацию дом) – всё больше продавцов соглашаются на проведение сделок с использованием ипотеки, это связано опять же с небольшим падением покупательской активности в сфере недвижимости.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, утверждает, что реакция застройщика на привлечение клиентов зависит от поставленной задачи. «Если есть необходимость повысить темпы продаж, то застройщик фиксирует цены в рублях, - говорит она. - С учетом финансовой нестабильности и волатильности национальной валюты инвесторы очень охотно вкладывают средства по фиксированной цене, поддерживая и разогревая спрос».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что некоторые девелоперы отказались от традиционного осеннего повышения цен, некоторые – сбалансировали повышение цен предложением выгодных акций, некоторые – запустили новые специальные условия покупки. В целом рынок с началом сезона оживился, и девелоперы придерживаются умеренной ценовой динамики для поддержания стабильного клиентского потока.

По мнению Виктора Садыгова, цены на рынке недвижимости повысились обратно пропорционально снижению курса или остались на прежнем уровне. «Многие объекты – и на рынке первичного жилья, и на рынке вторичного жилья – просто зафиксировали курс рубля ниже рыночного, - говорит он. - Таким образом, покупателю предлагается завуалированная скидка».

Для того чтобы сохранить продажи в условиях нестабильной экономической ситуации и высокой конкуренции, по словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, девелоперы «замораживают» цены на большинство своих объектов, а тем проектам, где продажи идут хуже всего предоставляют дисконты, замаскированные под акции и специальные предложения.

Автор: Сугра Гаджиева