Пентхаусы: жилье для искушенных людей

Пентхаусы: жилье для искушенных людей

Когда речь идет о пентхаусах, сразу представляются синие высокие дома, которые расположены в Москве на пересечении Мосфильмовской улицы с Минской. Хотя стоит отметить, что не только в столице, но и в других городах России домов с пентхаусами немало. Чаще всего пентхаусы можно встретить в элитных домах, но иногда их предлагают и в комплексах бизнесс–класса. О том, что такое пентхаусы, какие у них отличительные характеристики, а также, сколько стоит данное жилье, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В Москве, когда рынок элитной недвижимости только начинал формироваться, за пентхаусы выдавали обычные двухуровневые квартиры на последних этажах, и люди приобретали такое жилье, веря, что это, действительно, пентхаус. Между тем, настоящий пентхаус имеет вполне определенный набор параметров, которым он в обязательном порядке должен соответствовать. В лингвострановедческом словаре США есть следующее определение пентхауса: это «роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир». Таким образом, пентхаус, можно сказать, что это не просто квартира, а скорее отдельный дом, расположенный на крыше небоскреба в престижном районе мегаполиса. Стоит отметить, что во всех странах пентхаус относится к предметам роскоши.

«Российскому рынку пентхаусов свойственны свои отличительные особенности, - говорит Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. - Родина пентхаусов – США, а точнее – Нью-Йорк и Чикаго, там пентхаусы располагались на крышах небоскребов в центре города. Однако в Москве совершенно иные климатические условия, состав грунта, архитектурные традиции, исторически сложившаяся застройка. Нью-Йорк – по сравнению с Москвой молодой город, в нем нет, таких объемов исторической застройки. В Москве самая престижная часть города – малоэтажный исторический центр, где действуют строгие ограничения по высоте, поэтому пентхаусы, вместо 30-50-ого располагаются на уровне 6-9-ого этажа. В свою очередь большинство высотных зданий в Москве, которые предлагают уникальные панорамные виды, расположены не в самых престижных районах и относятся к premium классу, а не de luxe. Исключение составляет ММДЦ «Москва-Сити»».

Штучный товар

Пентхаусы занимают большую площадь и в основном расположены на верхних этажах в элитных домах. По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», еще одной отличительной чертой является то, что пентхаус – это эксклюзивный объект и в комплексе их может быть 1-2.

Если обратить внимание, можно заметить, что в Москве далеко не все, что застройщики называют пентхаусами, следует отнести к этому виду недвижимости. Говоря о пентхаусах, стоит отметить, что это не просто квартира под крышей, а действительно элитное жилье, штучный товар. Существуют достаточно четкие критерии, по которым жилое помещение можно отнести именно к пентхаусам. Среди очевидных характеристик: расположение под крышей жилого дома с собственной входной группой и лифтом. Кроме того, наличие эксплуатируемой кровли — просторной террасы, на которых можно оборудовать зимний сад, бассейн, спортивную или даже вертолетную площадку.

Условно пентхаусы в Москве можно разделить на две группы. Первая категория – это пентхаусы площадью от 300 до 500 кв.м в ЦАО или ЮЗАО, рассчитанные на большие семьи с детьми, вторая – это пентхаусы в новых проектах площадью 100 кв.м. Одна из главных особенностей пентхаусов – это более высокие потолки по сравнению с обычными квартирами, разница высоты потолков начинается от 80 см и может достигать 2 метров. Как правило, у пентхаусов хорошие видовые характеристики, которые подчеркиваются панорамным остеклением. Риэлторы в один голос твердят, что видовые характеристики – ключевое преимущество данного типа квартир.

Пентхаусы чаще всего приобретают искушенные люди, поэтому для них строятся бассейны, теннисные корты на крыше, камины, устанавливаются индивидуальные лифты, вертолётные площадки. «Обязательным условием клиентов при выборе пентхаусов будут хорошие видовые характеристики, а наличие веранды станет более чем желанным бонусом, - уверяет Елена Лашко, директор департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости агентства «Усадьба». - Пентхаусы различаются по стилю: кому-то больше нравятся высотные дома на Соколе или в районе Ленинского проспекта, а кому-то - 6-8 этаж Гранатного переулка с видами на исторический центр столицы».

«На сегодняшний день максимальная этажность пентхаусов – это три этажа высотой порядка 6,6 м, третий этаж которого отводится под мансарду или небольшой этаж площадью 60 кв.м., - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Минимальная площадь пентхауса – 80 кв.м, Площадь пентхаусов, представленных на текущий момент на рынке жилья премиум- и элитного класса, варьируется от 200 до 750 кв. м.».

Если говорить о пентхаусах в северной столице, то в Санкт-Петербурге предложение пентхаусов сосредоточено, в первую очередь, в центре города, в частности на Крестовском острове, рассказывает Инна Анисимова, руководитель Центра элитной недвижимости АН «Итака. «В новых элитных ЖК все верхние этажи отводятся, как правило, именно под пентхаусы, - отмечает она. - Спрос на такие квартиры стабилен, ведь это эксклюзивные предложения с уникальными видовыми характеристиками. Площадь пентхаусов в Петербурге начинается от 200 кв.м, стоимость – от 250 тыс.руб. за квадратный метр. Одно из наиболее распространенных пожеланий - наличие эксплуатируемой кровли».

Эксклюзивность

Евгения Коростелева, генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty (входит в ГК «НДВ») отмечает, что главным пожеланием клиентов при выборе пентхауса является его эксклюзивность. «Пентхаус — это штучный товар, то есть не очень правильно будет «усреднять» потребности, пожелания покупателей этого формата недвижимости. – считает она. - Такого рода сделок на рынке очень немного, и каждый раз пожелания могут быть очень индивидуальными». Оно и понятно почему. Ведь, как правило, покупатели подобных квартир обладают огромными денежными ресурсами, и финансовая независимость абсолютно не ограничивает их фантазию. Поэтому они организовывают внутреннее пространство так, как хотят. Фишки и навороты могут быть совершенно разными – начиная от вполне стандартных бильярдных комнат или домашних кинотеатров, и заканчивая бассейнами с акулами и специальными помещениями, где можно тренировать навыки ниндзя».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в свою очередь добавляет, что каждый из пентхаусов уникален и обладает своими эксклюзивными характеристиками. «Например, отделка общественных зон от всемирно известного дизайнера Келли Хоппен (Kelly Hoppen for yoo) есть только в ЖК Barkli Virgin House, а расположением на первой линии Москвы-реки с видами на статую Петра Первого может «похвастаться» только ЖК «Кленовый дом», - отмечает она. - В качестве примеров проектов, где есть пентхаусы, можно привести комплексы «Английский квартал», DOMINION, «Мосфильмовский», «Остоженка Парк Палас», «Садовые кварталы», «Шоколад», KnightsBridge Private park, Barkli Park, Barkli Residence, «Аквамарин», «Булгаков», Smolensky Deluxe, «ОКО» и др.».

Среди привлекательных пентхаусов также можно отметить и другие объекты. Например, пентхаус на Остоженке 9/14, что обусловлено расположением и спецификой проекта Golden Mile Private Residences. По словам Полины Меделяновской, это единственный новый объект класса De Luxe в данной локации, соответствующий всем самым передовым представлениям об элитном жилье. «Подобный дом мог бы появиться в районах Knightsbgidge или Kensington в Лондоне, - говорит она. - В работе над данным проектом были использованы последние тенденции рынка высококлассного жилья с учетом потребностей самых взыскательных российских покупателей. Проекты пентхаусов имеют превосходные видовые характеристики – жильцам открываются панорамные виды на Храм Христа Спасителя, Кремль и всю центральную часть города. Стоимость квадратного метра – $50 тысяч».

Завидная стабильность

Нельзя сказать, что спрос на пентхаусы велик в общем объеме спроса. Однако у этого сегмента недвижимости есть свои преданные покупатели. Как и во всем сегменте дорогой недвижимости, спрос на пентхаусы ограничен, поскольку людей, которые могут позволить себе такую покупку, не так много. Тем не менее, по словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли», спрос на пентхаусы отличается завидной стабильностью. «Прежде всего, покупателей привлекает статус подобного жилья – пентхаус выгодно подчеркивает социальное положение и материальный достаток своего владельца, - рассказывает она. - Кроме того, такие квартиры отличаются повышенным уровнем комфортности проживания. Крупные площади, большое количество света, панорамное остекление, наличие террасы или эксплуатируемой кровли, где можно сделать бассейн, сад или площадку для барбекю, а также отличные виды из окна – все эти характеристики способны привлечь практически любого человека. По сути, пентхаус может отпугнуть покупателей только своей ценой».

Мария Литинецкая также отмечает, что на пентхаусы спрос невысокий, но стабильный. Срок экспозиции пентхаусов колеблется от пары месяцев до нескольких лет, - утверждает она. - Здесь все зависит от х»арактеристик самого объекта (включая цену и месторасположение), а также от того, насколько грамотно будет организована рекламная кампания».

«В 2014 году в первом полугодии было резкое увеличение спроса на рынке вторичных продаж, что связано с дефицитом первичного предложения пентхаусов, - отмечает Полина Меделяновская. - За два последних года с рынка ушли наиболее ликвидные и самые дорогие объекты. В 2012 году на первичном рынке покупатели приобрели 15 пентхаусов, в 2013 году - 19. Наибольший интерес проявлен к объектам Turandot Residences, Barkli Park, Barkli Virgin House, ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Садовые кварталы» и ряду других».

Закрытый сегмент

Если говорить о ценах, то в первую очередь стоит отметить, что рынок пентхаусов – один из самых закрытых сегментов. Цены на них, как и цены на любые предметы роскоши, не имеют определенных, усредненных параметров и могут колебаться от $6 до $60 миллионов, а порой и еще выше.

В первую очередь, стоимость пентхауса зависит не только от площади и количества комнат, но и от класса дома, сторон света, на которые открываются виды, качества ремонта, степени готовности дома (в случае, если это новостройка) и так далее. Цены начинаются от $15 тысяч за кв.м, и не имеют верхнего предела.

По данным Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», в ЖК «Зодиак» стоимость пентхауса площадью 170 кв.м. составляет 54,3 млн. рублей, пентхауса площадью 240 кв.м. – 86,7 млн. рублей. При этом покупатель может рассчитывать сразу на несколько подарков: дизайн-проект пентхауса и его черновую отделку, плюс одно машиноместо в подземном паркинге комплекса.

По словам Марии Литинецкой, одни из самых «дешевых» пентхаусов продаются в ЖК «Весна на балтийском», где их стоимость начинается от 34,5 млн рублей. «Среди наиболее дорогих объектов можно привести в пример пентхаус площадью 561 кв. м в апарт-комплексе Golden Mile private residence, который стоит $28,08 млн», - говорит она.

По данным Анны Карповой, директора Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, минимальная цена пентхаусов площадью свыше 300 кв.м в ЮЗАО – порядка 280 тысяч руб./кв.м, в ЦАО – 600 тысяч руб./кв.м. «Например, в новом «Доме на Люсиновской», находящемся на начальном стадии строительства, стоимость квадратного метра в пентахаусе площадью 100-130 кв.м с высотой потолков 5,4 м и видовыми характеристиками на Кремль и храм Христа Спасителя составляет 310 тысяч рублей», - отмечает она.

Екатерина Фонарева добавляет, что разброс цен на пентхаусы достаточно широкий – средняя стоимость «квадрата» варьируется от $20 до $50 тысяч. На первичном рынке самым дорогим объектом сейчас является пентхаус площадью 619,7 кв. м, расположенный в клубном доме Barkli Virgin House на Остоженке. Его стоимость составляет $30 млн. Данная цена вполне оправдана. Во-первых, это самый престижный адрес Москвы. Во-вторых, это клубный дом, рассчитанный всего на 21 квартиру. В-третьих, дом был создан при участии дизайнера королевского двора Великобритании Келли Хоппен в сотрудничестве с компанией yoo. Это новое слово в современном элитном домостроении. В-четвертых, сам дом полностью построен и сдан. И, наконец, сам пентхаус просто великолепен, а виды, открывающиеся из его окон, захватывают дух – кремлевские звезды, золотой купол храма Христа Спасителя, Москва-река, старинный Зачатьевский монастырь.

Подводя итоги, стоит отметить, что, как было выше сказано, пентхаусы – это штучный товар, а это, как говорится, дорогого стоит.

Автор: Сугра Гаджиева