Как пережили банки, девелоперы и клиенты повышение ставки по ипотеке

Как пережили банки, девелоперы и клиенты повышение ставки по ипотеке

Не секрет, что после того, как процентные ставки по ипотеке взлетели, многие клиенты отложили покупку квартиры. И это при всем том, что и так начало года на рынке недвижимости считается неактивным периодом, с повышением ставок стало еще хуже. О том, на что пошли девелоперы и банки, чтобы удержать клиента, а также как всем удалось держаться на плаву и что будет с ипотекой в России в дальнейшем, подробно рассказали эксперты рынка недвижимости.

Удорожание кредитов и ужесточение андеррайтинга на фоне нестабильности в экономике оказали свое влияние на рынок ипотеки и жилья. Таким образом, с начала года ипотечный сектор сильно просел – на 20-30%. В январе количество ипотечных сделок еще сохранялось на достойном уровне в связи с отложенными сделками конца 2014 года. В феврале же рынок ипотеки уже практически замер. Многие покупатели решили отложить покупку недвижимости с привлечением заемных средств до тех времен, когда условия кредитования станут более доступными. Кроме того, увеличилось количество отказов и в самих банках в связи с ужесточением требований к заемщикам.

Как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», за последние два месяца банки серьезно пересмотрели и ужесточили свое отношение к потенциальным заемщикам. «Сегодня многие банки, в том числе и крупные, нередко отказывают в ипотеке «без особой причины», - говорит она. - Причем клиентам, которые, казалось бы, соответствуют всем требованиям кредитора, имеют хорошее образование и престижную высокооплачиваемую работу. В целом, по сравнению с прошлым годом, процент отказов увеличился примерно на 15-20%, то есть если раньше из 10 заявок перспективных заемщиков одобрение получали 8-9 человек, то сегодня на благосклонность банка могут рассчитывать 6-7».

«Если раньше на долю ипотеки приходилось 30-35%, а по отдельным объектам и вовсе 40-60%, то после увеличения ключевой ставки эта цифра снизилась до 15%, - рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». - Одни заемщики уже не проходили по новым требованиям банков, другие не хотели платить больше за кредиты».

«Средняя ставка в крупных банках составляет 15-16%, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - В других банках она может доходить вплоть до 20% годовых. Конечно, сейчас основные надежды возлагаются на ипотечные программы с господдержкой».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» также отмечает, что в связи с повышением процентных ставок по ипотеке, спрос на ипотечные кредиты очень сильно снизился, а после объявления правительства РФ о возможности субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам 90% клиентов вовсе отказывались получать одобрение по ипотеке до снижения процентной ставки.

«Благодаря появлению льготной ипотеки со ставкой в 12%, на наш взгляд, доля ипотечных сделок снова начнет расти, - говорит Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость». - Для сравнения, ипотечные ставки в банках, не участвующих в данной программе, колеблются в пределах 16-19%».

Банки+девелоперы

После повышения ключевой ставки до 17% ЦБ РФ, которое повлекло за собой и ставки по ипотеке, как уже выше было сказано, сильно ухудшило положение не только девелоперов, но и банков. Однако выход из этой сложной ситуации все же нашелся. По словам Кристины Шульгиной, банки, у которых были в наличие необходимые ресурсы, предложили наиболее доступные условия по ипотечным кредитам, ниже рыночного уровня. «Иными словами, при ключевой ставке в размере 17%, была возможность оформить кредиты под 14,5-15,95%», - утверждает она.

В свою очередь Софья Лебедева добавляет, что банки и девелоперы разрабатывают совместные программы. «Например, еще до выхода на рынок ипотеки с государственной поддержкой некоторые застройщики предлагали ипотеку на покупку своих объектов по ставке 13% годовых, - говорит она. - Это объяснялось как раз совместными программами банка и застройщиков. При этом зачастую согласно таким программам пониженная ставка предлагается на срок до 2-3 лет, а уже потом банк ее пересматривает и устанавливает согласно рыночным условиям».

«Все банки без исключения начали постепенно снижать ставку по ипотеке с начала 2015 года, а с 18 марта 2015 года большая часть банков начала выдавать ипотеку по Программе с Государственной поддержкой, в рамках которой максимальная процентная ставка не должна превышать 13% годовых, - также говорит Мария Литинецкая. - На сегодня средняя процентная ставка по ипотеке - 12,5% годовых. В общей сложности с начала года процентная ставка снизилась в среднем на 4 пункта».

Акции

Безусловно, высокие ставки пугают клиентов, участились также случаи ограничения суммы кредита, необходимой для приобретения объекта недвижимости, однако жизнь не стоит на месте и гражданам все равно приходится решать квартирный вопрос. Натальи Ермолаева, директор компании «ГАРАНТ-Кредит» рассказывает, что, чтобы удержать клиента банки и девелоперы предлагают разнообразные акции, партнерские программы и скидки. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, уверен, что наиболее привлекательными сейчас становятся не подарки и бонусы, а именно финансовая выгода, то есть скидки. «Конечно, не всегда застройщики готовы предложить скидки на все квартиры, но при этом они могут предложить достойные скидки на пул квартир, - отмечает он. - В Московской области, где конкуренция наиболее высока, это особенно заметно. Даже создается ощущение, что рост цен застройщики обыгрывают скидками. Если жилье массового сегмента в границах Москвы всегда востребовано, да и предложение тут значительно меньше, то в Московской области предложение велико, а спрос упал».

Еще одной попыткой привлечь покупателей стала рассрочка. Сейчас на рынке можно встретить большое количество разнообразных предложений – беспроцентная и процентная рассрочка на разный срок. Иногда процентные ставки при этом вполне соотносимы с банковскими ипотечными. Пока данные предложения не в состоянии привлечь очень большое количество покупателей. Рассрочка может быть выгодна только тем, кто имеет на руках около 70% от стоимости квартиры и кто имеет гарантированный доход выше среднего.

Тем временем, например, компания Setl City c начала года запустила акцию «Квартира за полцены». Она предполагает покупку квартиры от этого девелопера по новой системе рассрочек. Первый взнос может составлять от 50% от стоимости квартиры. Компания дает скидку с первого взноса – 20%. Остаток вносится покупателем не позднее планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме вышеперечисленного, также появились совместные ипотечные программы с банками-партнерами. Например, застройщик при покупке квартиры в кредит предоставляет существенную первоначальную скидку - например, до 500 тысяч рублей, что также уменьшает сумму переплаты по ипотечному займу. Также клиентам партнеров некоторые банки выдают ипотечные кредиты по льготным ставкам. Помимо этого, еще один вариант, который стимулирует покупательский спрос - различные бонусы, в числе которых отделка квартир застройщиком.

Держатся на плаву

Тема валютной ипотеки и заемщиков, которые успели взять кредит до сложившейся ситуации с экономикой в стране острый до сих пор. «Сейчас заемщики с действующим валютным кредитами могут рассчитывать только на помощь государства, - говорит Софья Лебедева. - Программа помощи таким заемщикам в настоящее время дорабатывается и обсуждается с банковским сообществом. При этом нужно понимать, что заемщики самостоятельно приняли решение о кредитовании в валюте и сами, ознакомившись со всеми условиями, подписали кредитный договор. Ситуация сложилась не лучшим образом для заемщиков. И это нормально, так как заемщик просто не мог предусмотреть последствия своих действий».

Однако стоит отметить, перевод валютного кредита в рублевый вовсе не выход, так как кредиты заемщики брали в разные годы. Когда-то курс был 24 рубля за 1 доллар, а сейчас курс 60 и выше. Соответственно при переводе ежемесячные платежи по кредиту увеличатся минимум вдвое.

«Большинство банков пошли навстречу своим заемщикам, которые брали кредит в иностранной валюте и рефинансировали их ранее полученные валютные кредиты в рублевые по приемлемой процентной ставке, - уверяет Мария Литинецкая. - Заемщиков, получивших кредит в рублях, проблемы коснулись в меньшей степени. В случае потери работы банки предоставляли заемщикам возможность реструктурировать долг, либо продажи объекта недвижимости из-под залога по рыночной цене, с одновременным погашением остатка долга».

Банкротство заемщика не выгодно никому, так как в случае банкротства, квартира будет продана по решению суда гораздо ниже по стоимости и банки не смогут компенсировать свои расходы. Если же будет выставлено большое количество таких квартир в продажу, то это повлияет на стоимость квартир на рынке и приведет к снижению средней цены.

В итоге

Ипотека являлась мощным поддерживающим и стимулирующим инструментом для продаж первичной недвижимости в течение всего 2014 года. Как уже было выше сказано, конец прошлого года и начало текущего оказалось для рынка недвижимости сложным периодом в связи с повышением процентной ставки по ипотеке. Однако, наконец-то, после объявления 18 марта о программе с господдержкой теперь во многих банках начинается прием заявок по выдаче ипотечных кредитов на льготных условиях – от 11, 9%.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.03.2015 №220, для получения льготной ипотеки существует ряд ограничений: первоначальный взнос не менее 20%, максимальная сумма кредита – 8 млн для квартиры в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 3 млн для квартиры в области, срок кредитования не более 30 лет

На льготную ипотеку могут рассчитывать покупатели строящегося жилья, имеющие постоянный доход, позволяющий оплачивать кредит. Клиент должен предоставить справку о доходах и копию трудовой книжки, заверенную работодателем. Возраст заемщика в Сбербанке – до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин на момент погашения кредита. В ВТБ24 – до 65 лет. Кроме Сбербанка и ВТБ ипотеку на льготных условиях готовы предоставить банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк Открытие и Ак Барс и др. Ряд банков уже принимает заявки по данной программе, однако, как отмечает Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака», выдача таких кредитов начнется не ранее 1 апреля.

Автор: Сугра Гаджиева