Как московская элитная недвижимость преодолевает кризис

Как московская элитная недвижимость преодолевает кризис

Из-за кризиса больше всего пострадал элитная недвижимость. Резкий скачок вверх курсов иностранных валют заставили покупателей подождать с покупкой жилья. Однако многие компании пошли клиентам навстречу, установив собственный курс. О том, как пережил курсовой кризис рынок элитной недвижимости, на что пошли клиенты, что удержать клиента, а также как обстоят дела сейчас в элитном сегменте, насколько активны клиенты, рассказали эксперты.

Большой спрос на элитную недвижимость наблюдался в начале и конце 2014 года. Как известно, высокой покупательской активности способствовала неустойчивая экономическая ситуация и колебания курсов валют. Люди, можно сказать, что массово начали вкладывать все свои средства в недвижимость, посчитав ее одним из наиболее надежных активов.

Некоторые продавцы из-за волатильности курса рубля перешли к номинированию недвижимости в национальной валюте, а некоторые, кто по-прежнему продолжал продавать в долларах, при предметном интересе к конкретной квартире готовы были предоставлять скидки более 15%.

Смена трендов

По итогам прошлого года в число наиболее успешных проектов оказались ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Литератор», ЖК Barkli Residence и ЖК «Долина Сетунь». По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», цены во всех этих комплексах изначально были установлены либо в рублях, либо были переведены в национальную валюту в 2014 году. «И это стало одним из факторов их успеха, - считает он. - Таким образом и продавцы, и покупатели старались сократить до минимума риски, связанные с колебанием курса рубля».

Стоит отметить, что в прошлом году на рынок вышел еще один элитный комплекс – ЖК Capital House в ЗАО в районе Очаково-Матвеевское. Помимо этого, в 2014 году также велась активная застройка Якиманки. «Если в конце 2013 - начале 2014 года девелоперы элитной недвижимости старались выводить на рынок проекты в уже продвинутой стадии строительства с целью снять максимальную маржу, то во второй половине 2014 года такого не было, - рассказывает Илья Менжунов. - Из-за экономической ситуации вновь стали превалировать объекты на начальном этапе строительства. Это было связано прежде всего из-за необходимости получения финансирования от реализации на протяжении всей стройки и снижении кредитной нагрузки, а также из-за ажиотажной покупательской активности многие девелоперы поспешили открыть продажи к концу года, пока был спрос. Однако теперь покупатели торгуются независимо от сроков сдачи объекта, следовательно, девелоперам нет смысла выводить объект в реализацию на завершающем этапе. Есть вероятность, что в ближайшие годы все больше новых объектов в элитном сегменты будет выводиться на начальных стадиях строительства».

Что касается спроса в 2014 году, Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли» уверяет, что в целом для рынка жилья стал ажиотажным – особенно в четвертом квартале ушедшего года и сегмент новостроек премиум-класса не стал исключением. «Например, по итогам четвертого квартала 2014 года наша корпорация реализовала более чем в 2 раза больше квартир в ЖК Barkli Residence, чем за аналогичный период 2013 года, - рассказывает она. - Декабрь 2014 года оказался более насыщенным для нас: мы заключили на 46% больше сделок, чем в декабре 2013 года. Еще одной тенденцией прошлого года стал перевод прайс-листов, даже в традиционно долларовом сегменте de-luxe, в рублевый вариант. При этом чаще всего использовался не текущий курс, превысивший 60 рублей, а значения от 37 до 45 рублей, чтобы не уходить далеко от реалий рынка».

«Главная примета прошлого года – явная смена трендов, - в свою очередь, вспоминает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Всплеск активности в первом полугодии, когда на рынке наблюдался рост числа сделок даже в самых дорогих бюджетах (пентхаусы и аналогичные по суммам лоты в рамках ЖК), уже во втором полугодии сменился затишьем, которое завершилось под конец года совокупным снижением спроса по сравнению с первым кварталом более чем на 25%».

Что нынче

Если говорить о том, что теперь творится на рынке элитной недвижимости, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в целом, спрос на недвижимость упал с начала года, однако интерес к элитному сегменту по-прежнему высокий. «Сейчас клиенты активны, так как в период нестабильной экономической ситуации многие девелоперы идут навстречу покупателям и предоставляют более длительные рассрочки или более существенный дисконт, особенно при долларовом прайсе, - говорит он. - Уже стандартная практика на рынке, когда рублевые цены за квадратный метр снижаются на 7-10%, причем не в виде скидок, а напрямую. Общая тенденция такова: многие девелоперы перешли на фиксацию цен в рублях, что автоматически «проредило» список возможных покупателей в связи с существенным увеличением стоимости недвижимости и отсутствием привязки цен к валютному курсу».

«С начала года отмечен рост активности покупателей, - утверждает Оксана Ермишина, генеральный директор SOHO Estate. - Безусловно, основной акцент интереса приходится на бизнес-сегмент рынка, но также есть спрос и на дорогие люксовые объекты. Кроме того, отмечена как активность уже существующих игроков рынка, так и появление новых, которые либо уже вывели новые проекты, либо планируют в ближайшей перспективе».

Екатерина Фонарева отмечает, что на данный момент динамика по звонкам и сделкам как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости значительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. «Ситуацию на рынке элитного жилья можно охарактеризовать, как стабильную, - утверждает она. - При этом если сравнивать премиум и de-luxe, то первый более динамичен сейчас по сделкам и изменению цен. Наибольшим спросом пользуются рублевые проекты без привязки к изменчивому курсу. Цены по строящимся объектам, востребованным на рынке, продолжают расти: за первый квартал рост по отдельным проектам составил от 5% до 15%. Однако стоит отметить, что снизился средний бюджет покупки: если в 2014 году он составлял $4,4 млн, то сейчас он достигает только $2,6 млн».

«Запросы состоятельных покупателей стали более скромными, основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. м, а средний бюджет покупки не превышает 3 млн долларов, - отмечает Ирина Доброхотова. - При этом торг сегодня вполне уместен, хотя на серьезный дисконт идут, в основном, продавцы морально устаревшей «элитки» или те, кому нужно срочно продать».

В свою очередь, Илья Менжунов добавляет, что за период январь-февраль 2015 года московская элитная недвижимость достигла сразу двух пиковых значений – самой низкой долларовой цены и самой высокой рублевой, при этом оба пика были зафиксированы одновременно. «Коррекция цен вниз на рынке элитной недвижимости маловероятна: рублевые цены, скорее всего, будут продолжать расти, поскольку девелоперы высокобюджетного жилья очень часто привлекают для реализации проекта иностранных подрядчиков, осуществляя расчеты с ними в валюте (например, архитектурные бюро), - полагает он. - Кроме того, в проектах элитного и бизнес-класса существенно подорожали строительные и отделочные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта. Поэтому пока налицо – все предпосылки только к удорожанию квадратного метра».

Самые бюджетные и дорогостоящие

Не секрет, что элитность жилья определяется его местоположением, качеством строительства, качеством отделки входных групп, наличием придомовой территории, наличием внутренней инфраструктуры, окружением, функциональной частью и видовыми характеристиками отдельно взятых квартир. В Москве самое дорогое жилье уже традиционно находится в таких районах, как Остоженка, Патриаршие пруды, на улице Косыгина. Как правило это квартиры, расположенные в домах высокого уровня (таких, например, как Гранатный пер., д.6, Гранатный, пер., д.8, М.Никитская ул.,д.15, Virgin House) на высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками, высокими потолками, удобным функционалом, площадью от 180 кв.м., приятным бонусов будет являться наличие террасы. Самое дешевое элитное жилье - это, безусловно, квартиры, расположенные  в  домах бизнес-класса, характеристики которых уступают по всем параметрам, таким как архитектурный облик, виды, функциональная часть, транспортная доступность.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве самые бюджетные предложения на первичном рынке элитного сегмента – это квартиры в жилых комплексах Royal House on Yauza (25,3 млн руб. за 73 кв.м), «Садовые кварталы» (27,9 млн руб. за 57,4 кв.м), «Долина Сетунь» (30,2 млн за 59,2 кв.м) и Barkli Residence (30,4 млн руб. за 43,7 кв.м).

Наиболее дорогостоящее жилье на первичном рынке сегодня можно приобрести в Клубной резиденции «Чистые пруды» ($15,3 млн за 743,5 кв.м), ЖК Knightsbridge Private Park (таунхаус, $17,6 млн за 678 кв.м), ЖК «Пречистинка, 13» (пентхаус, $45 млн за 1000 кв.м).

На вторичном элитном рынке самое дешевое предложение - это однокомнатная квартира в доме 31/29 на Поварской улице ($600 тыс. за кв.м), а самое дорогое – дом на Знаменке, 13 ($132 млн за 989 кв.м).

«Если говорить о рынке новостроек, то самое дорогое жилье, как правило, представлено на верхних этажах в клубных домах de-luxe класса в центральных престижных районах столицы, - говорит Екатерина Фонарева. - Это, как правило, пентхаусы площадью более 200-300 кв. м. Наиболее бюджетные предложения встречаются в крупных комплексах премиум-класса, где представлены небольшие по площади квартиры.  Например, самое дорогое предложение нашей Корпорации эксклюзивный пентхаус с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя в ЖК Barkli Virgin House de-luxe класса. Общая площадь пентхауса с учетом террас и эксплуатируемой кровли составляет 620 кв. м. Стоимость – $17 млн. Наиболее бюджетное предложение – в ЖК премиум-класса Barkli Residence (первая линия от центра-Донской район) однокомнатная квартира площадью 43,7 кв. м на 10 этаже по цене 30,2 млн. руб. (с отделкой)».

Придется уступать

Элитное жилье преимущественно приобретается для собственного проживания, процент инвестиционных сделок в данном сегменте по сравнению со всеми остальными секторами рынка, по словам Ирины Доброхотовой, самый низкий, и не превышает 10% от общего объема.

Оксана Ермишина отмечает, что жилье бизнес-класса чаще всего приобретают для инвестиций, поскольку застройщики этого сегмента периодически объявляют об акциях, скидках, особых условиях, делая ставку на объем продаж. «На старте продаж здесь можно приобрести жилье на достаточно выгодных условиях, продав его на финале строительства со значительной выгодой, - говорит она. - С жильем сегмента De Luxe ситуация обстоит немного иначе, поскольку многие застройщики уже на старте продаж устанавливают далеко не инвестиционные условия, позиционируя свой проект, как объект не для инвестиций, а для собственного проживания».

Подводя итоги, стоит отметить, что выжидательная позиция, которую заняли участники рынка элитной недвижимости еще в конце прошлого года, сохраняется и в нынешнем году. В связи с этим, сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости все больше продавцов урезают свои аппетиты. Поэтому по сравнению с прошлым годом, все меньше встречается переоцененных объектов. Наоборот сегодня можно все увидеть предложения со скидками 10-15%. Помимо этого, некоторые собственники даже допускают возможность дополнительного торга, так как в условиях ухудшения покупательской способности сроки экспозиции объектов могут затянуться на годы, учитывая тот факт, что в элитном сегменте покупки с большими бюджетами. Однако, несмотря на это, есть вероятность, что уже во втором и третьем кварталах текущего года продавцам вторичного жилья, придерживающихся цен в долларах и евро, придется еще больше уступать клиентам, предоставив им скидку от 20% до 40%. Тем более сегодня элитную недвижимость приобретают в основном для себя. Многие понимают, что как раз сейчас это выгоднее всего, так как и девелоперы, и собственники вторички более сговорчивы, а значит есть шанс совершить выгодную сделку.

Кроме того, на сегодняшний день все больше россиян по разным причинам отказываются от зарубежных активов в пользу российских. Одни в связи с удорожанием эксплуатационных платежей (платить необходимо в валюте, которая обходится сегодня всем нам в два раза дороже), другие – в связи с запретом владения иностранными активами недвижимости либо вообще с запретом выезда за границу. Соответственно, за счет этого пополняется и спрос на элитке.

Автор: Сугра Гаджиева