Как и зачем работать с агентствами недвижимости

"Добрый день! Я собираюсь продать квартиру, при этом заключить договор с агентством . Агентство требует от меня передать им все документы на квартиру (при заключении договора), не достаточно ли будет копий, заверенных нотариусом?"

Пускаясь в плавание по бурному морю сделок с недвижимостью, большинство из нас не обладают ни нужным количеством свободного времени, ни достаточными юридическими знаниями для самостоятельного проведения сделки. Выход в данном случае может быть найден в передаче некоторой суммы денег профессионалу – работнику риэлторской конторы. Найти подходящую квартиру очень сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить. Прозванивая подходящие вам варианты, вы обнаружите, что практически никто не занимается продажей своей квартиры самостоятельно. В цену, которую запрашивает продавец, оказываются заложены те комиссионные, которые получит при успешном заключении сделки агент. Если же вы умудритесь найти "прямой" вариант, не обольщайтесь насчет возможности сэкономить: если уж продавец-таки решился дать рекламу самостоятельно, вряд ли он будет сговорчив и наивен. Торговаться с ним вы будете долго и нудно, теряя достаточно много времени и нервов.

Затем, набегавшись по инстанциям и пообщавшись вдоволь с бюрократами-чиновниками, многие понимают, что задачу они возложили на свои плечи совершенно непосильную. Даже если покупатель все-таки в результате самостоятельных поисков находит подходящую квартиру, договаривается с агентством, представляющим продавца, знакомится с документами и вникает во все тонкости оформления, а потом подписывает договор-согласие на куплю - продажу квартиры и вносит залог, помощь профессионала ему все равно понадобится.

Если попытаться провести параллель, то работа агентств недвижимости чем-то схожа с работой туристической фирмы. В принципе, можно самому организовывать свой маршрут, бегать с высунутым языком по консульствам и посольствам, ОВИРам и прочим инстанциям... А можно поручить это хлопотное дело (и не только его) профессионалам. Почему-то в отношении недвижимости практика обращения к "специально обученным людям" до недавнего времени была непопулярна. Играет свою роль и то, что российские граждане привыкли не доверять свою судьбу "крючкотворам", поскольку "на что законы,
коли судьи знакомы". И потом, в отпуск большинство из нас едет с хорошим и расслабленным настроением, а покупка квартиры – шаг серьезный... Лучше уж самому...

Когда наступает необходимость не просто оценивать информацию, а совершать конкретные действия, может возникнуть закавыка. Вам самим трудно оценить надежность схемы взаиморасчетов – самой важной составляющей сделки. Сразу возникает желание обзавестись доверенном лицом, которое будет консультировать вас при подписании договоров, принятии решений, внесении денег, т. е. на всем протяжении сделки.

Однако как и везде, среди работников риэлторских контор есть и честные профессионалы, и нечестные профессионалы, и честные непрофессионалы, и, соответственно, нечестные непрофессионалы. Правда, этим последним их непрофессионализм часто не позволяет быть нечестными... Как бы то ни было, сегодня лицензирование риэлторской деятельности отменено. Иди работать по объявлению "требуются сотрудники в сфере недвижимости", и можешь гордо называть себя риэлтором, не нужно никаких разрешений и сертификатов, не нужно специального образования...

Так что как в случае с выбором строительной компании при покупке новостройки, так и с выбором консалтингового агентства по недвижимости на вторичном рынке следует тщательно проверять, в чьи руки вы вверяете будущее вашей сделки. Риэлторы тоже бывают разные, и не исключено, что некоторые из них также могут вступить в сговор с преступными группами.
За красивым офисом и длинноногой секретаршей могут скрываться (или не скрываться) высококлассные профессионалы или почти бандиты. Известно же, что в газетах рекламных объявлений за определенную мзду продают базу данных по недвижимости еще до того, как свежий номер увидит свет даже типографского цеха. И риэлторов это нимало не смущает. Некоторые могут пойти и дальше, оповещая мошенников о возможности получения "легких" денег. Так что прежде чем довериться риэлтору, предварительно наведите справки с кем вам предстоит работать и кому вы доверяете свои деньги или свою недвижимость.

Спектр деятельности профессиональных риэлторов чрезвычайно широк. Они могут и оценить покупаемую вами квартиру (с выдачей оценочного листа), и проверить цепочку отчуждения квартиры, и обеспечить безопасность при передаче сторонами денег по сделке. Естественно, вам придется платить за каждую из оказываемых услуг, но это вполне соразмерная цена за то, что ваши деньги не станут добычей мошенников. Обычно риэлтор получает вознаграждение за так называемое "сопровождение" – надзор за проведением всей сделки. Вы можете оплатить специалисту самые щекотливые моменты покупки – допустим, только оценку недвижимости или только проверку цепочки отчуждения.

Все знают, что для выгодной покупки необходимо знать истинную цену товара. Не исключение и квартира: чтобы выгодно купить недвижимость, необходимо как минимум знать ее действительную цену. Естественно, в этом случае вам просто необходимо воспользоваться услугами эксперта-оценщика. Но даже при обращении к специалисту можно стать жертвой одного из способов мошенничества - ложной оценки недвижимости.

Например, оценщик может вступить в сговор с продавцом, чтобы намеренно занизить (при продаже) или завысить (при покупке, кредитовании под залог недвижимости, внесении имущественных паев в уставные фонды) стоимость квартиры. Возможен и другой вариант, когда оценщику заранее сообщают желаемый результат сделки, а он уже передает его одному из участников сделки. Второй участник, естественно, и приглашает "своего" оценщика. Так что обращайтесь к независимому эксперту или же тому, которого подскажет ваш агент, а не агент продавца, каким бы вежливым и бескорыстным он вам ни казался.

Проверка прошлого квартиры – дело еще более важное и тонкое. И сделать его самостоятельно, но при этом качественно и в разумные сроки вы вряд ли сможете. За это берется далеко не всякая профессиональная служба безопасности риэлторских контор. Так что найти своего человека, который будет заинтересован в отстаивании ваших, а не чужих интересов, – большая удача. И строго говоря, каждый в этой жизни должен заниматься своим делом...

Если вы уже нашли своего представителя, будьте готовы заплатить ему от 6 до 10 % стоимости квартиры. Эти деньги обычно уже закладываются в рекламных ценах при продаже недвижимости, а при покупке оговариваются в договоре. И если вы все-таки доверили ведение сделки агенту, ничего не обещайте, не подписывайте без его участия. Тем более никуда не вносите никаких денег без ведома того, кому вы платите за отстаивание своих интересов. Если на сделке присутствует только агент продавца, вы становитесь очень уязвимы: вам не знакомы нюансы оформления, обычаи рынка, его специфика. Поэтому профессионалу, даже не очень хорошему, нетрудно будет "повесить на вас всех собак" по сделке. В результате вы возьмете на себя все риски и останетесь ни с чем.

Самое безобидное, что с вами может случиться, – это "прокрутка" ваших денежных средств в условиях инфляции и роста цен (часто лавинообразного) на недвижимость. Ситуация может быть такой: вы подписываете договор на определенный срок, вносите залог. По истечении этого срока вам сообщают, что купить эту квартиру не удается, и залог возвращают. Могут вообще возвратить только часть залога, потому что по условиям договора срок соглашения продлевается автоматически.