Москва 
.jpg)
Цена, цена и еще раз цена
Ни для кого не секрет, что жилье в области по сравнению с Москвой, прежде всего, привлекательно своей ценой. Относительная дешевизна квадратных метров Подмосковья позволяет приобрести квартиру и большей площади, и в более современном доме, чем за те же деньги в столице. Мы опросили наших экспертов, насколько различается сегодня уровень цен.
Маркетолог ЗАО "УМиАТ СУ-22" Бахвалов Виталий считает, что решающим фактором при покупке жилья в ближнем Подмосковье является стоимость квартиры, которая значительно ниже, чем в Москве. Также огромное значение для покупателей имеет экологическая обстановка, которая во многих районах Москвы, к сожалению, оставляет желать лучшего. По данным эксперта, средняя цена за кв.м. в Москве — 4650$, в Подмосковье — 2100$. Таким образом, жилье в Подмосковье обойдется в два, а иногда и в три раза дешевле.
Так, скажем, в поселке Свердловский Щелковского района можно приобрести однушку по цене 1400$ за кв. м. в монолитном доме.
Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании «Пересвет-Недвижимость», рассказал, что цена кв.м. в городах Ближнего Подмосковья почти в два, а на некоторые проекты и в три раза ниже спальных районов столицы. Например, цена кв.м. в монолитно-кирпичной новостройке в городе Дзержинский (64 000 – 71 000 рублей), в новостройке вблизи метро Братиславская в новом монолитно-кирпичном объекте квартиры оцениваются уже по цене 100 000 рублей/кв.м.
В Люберцах цена кв.м. в новостройке (монолит-кирпич) около 65 000-71 000 рублей, в районе Выхино (улица Привольная) 111 000 – 115 000 руб./кв.м., в районе метро Рязанский проспект, практически готовый монолитно-кирпичный дом оценивается уже 150 000 рублей/кв.м.
В то же время, сейчас в Москве есть новые объекты эконом класса, например, микрорайон «Царицыно», где цена 73000 кв.м. Микрорайон «Богородское» где цена сначала варьировалась от 80 000, а сейчас от 88200 руб./кв.м.
«Но цены на новостройки в ближайшем будущем будет только увеличиваться, возможно незначительно, но уж точно не понижаться, так как ресурс Москвы под застройку практически исчерпан, а Подмосковье в этом плане – не паханное поле», - считает эксперт.
По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «Инком», сейчас цена квадратного метра на вторичном рынке в московской области примерно 2,5 раза ниже. Так, за одну и ту же сумму, скажем, в 5,5 млн. рублей, в столице можно приобрести однокомнатную квартиру в отдаленном спальном районе (речь идет о вторичном рынке). При этом вероятнее всего, что это окажется панельный или блочный дом.
Игорь Лебедев, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», приводит следующие данные:
Средняя стоимость жилья эконом-класса в Москве - $4150 за кв. м, бизнес класса - $5050 за кв.м. Средняя стоимость жилья эконом-класса в ближнем Подмосковье - $2333 за кв. м, бизнес класса - $3180. Таким образом, квартира в панельном доме в области стоит почти в два раза дешевле, чем в Москве.
«Стоит отметить, - говорит господин Лебедев, - что недорогое жилье в области за последний год дорожало большими темпами, чем недорогое жилье в Москве. Если в ближнем Подмосковье стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 25%, то в Москве - на 10%»
Кто едет в Подмосковье
Первую группу покупателей жилья в Подмосковье составляют москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия. Обладая в распоряжении определенной суммой денег и будучи настроенными оптимистично, они начинают поиски подходящей квартиры в Москве. Через какое-то время выясняется, что либо их бюджета не хватает, либо возникли сложности с ипотекой, или же подходящую квартиру в новостройке просто не найти – и решают рассмотреть также варианты в области. Особенно значительно повысился интерес к Подмосковью с началом кризиса, когда доходы у людей резко сократились, ипотека перестала работать, но люди рожать детей не перестали – и для многих вопрос улучшения жилищных условий был очень актуален.
Проблема с ипотекой в кризис, кстати, была очень существенным фактором, который заставил покупателей рассматривать более дешевые варианты жилья.
Вторая группа покупателей – это жители Подмосковья, которые приобретают квартиру в родном городе.
Третья группа – это жители регионов. Они также часто изначально бывают нацелены на Москву, но затем, сравнивая варианты, доступные при одинаковом бюджете в Москве и области, делают выбор в пользу последней.
Иногда бывает и так, что пожилые родители отдают свою квартиру в столице детям и перебираются в область. Тем не менее, это не слишком распространенный случай, поскольку в этом случае они вынуждены лишаться некоторых социальных льгот.
Критерии выбора
Общаясь с застройщиками и анализируя критерии выбора Подмосковных квартир, мы выявили некоторые закономерности в зависимости от мотива и обстоятельств приобретения жилья.
Если житель Подмосковья выбирает квартиру, то чаще всего, он ищет ее в родном городе. Здесь стандартны требования: застройщик должен обладать хорошей репутацией и, желательно, иметь уже реализованные проекты, важна инфраструктура, качество дома, характеристики района и транспортная доступность и т.д.
Есть также группа покупателей, которые ориентированы на Москву, но немного «не потянули» с бюджетом. Эти люди рассматривают ближайшие к Москве города с наилучшей транспортной доступностью, которые более подходят по цене, чем столица. При этом, остальные параметры поиска квартиры остаются те же: инфраструктура, экология, качество самого дома, репутация застройщика и т.д.
Так, Игорь Лебедев говорит, что если у вас есть достаточно денег на покупку, то можно предложить приобрести квартиры в развитых городах ближнего Подмосковья, к каковым относятся Видное, Красногорск, Люберцы. Особой разницы с Москвой вы не почувствуете.
Андрей Пашкевич рассказал, что наиболее востребованные новостройки расположены в городах, ничем не уступающим спальным районам столицы: Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Люберцы, Дзержинский, Одинцово и в меньшей степени Балашиха (ниже транспортная доступность). Очень цениться наличие ж/д сообщения, которое в последнее время все более востребовано в связи с автотранспортным коллапсом.
Но бывает и так, что люди хотят жить поближе к Москве, а бюджет на приобретение квартиры крайне скромен. В этом случае, главных факторов становится два – цена и репутация застройщика. Самые дешевые Подмосковные проекты имеют, как правило, худшую транспортную доступность, по сравнению с остальными, и не такую насыщенную инфраструктуру. Но даже если люди работают в Москве, многих это не останавливают – здесь уже не до капризов. Выбирают из того, что можно купить по минимальной цене. Надо сказать, что сегодня Подмосковье так интенсивно застраивается, что даже для таких покупателей есть из чего выбирать. Важной оказывается в такой ситуации репутация застройщика, поскольку низкая цена бывает еще и на квартиры в проблемных проектах, с вялотекущей стройкой или при финансовых затруднениях девелопера.
Андрей Пашкевич говорит, что покупателям новостроек стоит обратить внимание на репутацию застройщика и его законопослушность, ведется ли строительство по 214 ФЗ, что защищает покупателя от двойных продаж и является лучше правовой защитой. Следует съездить на новостройку посмотреть ход и интенсивность строительства.
Виталий Бахвалов рассуждает, что, во-первых, покупателю следует посмотреть предлагаемую квартиру, если будет возможность, то пообщаться с людьми, которые уже приобрели квартиры в этом районе у данной компании. Обратиться в офис компании и ознакомиться с разрешительной документацией, проектами заключаемых договоров, проконсультироваться с юристом.
Достойная альтернатива
Конечно, многие люди в силу различных обстоятельств вынуждены купить квартиру именно в Подмосковье, работая и проводя основную часть времени все-таки в столице. Как сказал один из наших экспертов, здесь уже не вы выбираете область, а она выбирает вас. Тем не менее, как говорит Андрей Пашкевич, особых минусов в развитых городах Подмосковья, по сравнению со спальными районами Москвы нет. Инфраструктура не уступает, в городах есть и хорошие лицеи, выпускники, которых также поступают в престижных ВУЗы столицы, детские садики с хорошей программой дошкольного обучения. То есть это современные города, в которых есть отличные жилые комплексы. «Единственный минус – транспортная доступность, но если есть ж/д сообщение, то данный вопрос решается, ведь жители спальных районов Москвы также стоят в пробках, если добираются до работы на машине», - считает эксперт.
Как известно, сегодня происходит практически сращивание ближнего Подмосковья с Москвой, строятся новые станции метрополитена, улучшается транспортное сообщение с отдельными районами. Уровень жизни в области растет, качество строительства постоянно улучшается – и для многих выбор в пользу области становится не просто вынужденным, а осознанным – и в результате, удачным. Портал о недвижимости Move.su желает вам успешных поисков квартиры и счастливого новоселья!
Автор Калачихина Евгения.
Даниил Пятецкий