Элитная недвижимость Санкт-Петербурга: как держится

Если в Москве рынок недвижимости довольно хорошо развит, то в Санкт-Петербурге он еще развивается. В Москве уже строить дома негде, а в консервативном Петербурге – хоть отбавляй. Можно сказать, что тенденция застроек и расширение территории города происходит теперь и в северной столице. И здесь не только строят дома эконом-, комфорт-класса, но и элитные. О том, как обстоят дела на рынке элитной недвижимости в Петербурге, а также о ценах, о том, где найти квартиры высокого класса в северной столице, рассказали эксперты.

Можно сказать, что, начиная с 2000 года рынок элитной недвижимости прошла своего рода эволюцию от «средневековых замков» до хай-тека, а затем вовсе до проектов классического петербургского стиля. Если еще в начале этого пути продавцы не особо соблюдали критерии классности, как сейчас, но все же, несмотря на это, спрос превышал предложение. Коротко говоря, продавалось все, что строилось.

Однако это длилось недолго. Экономический кризис 2007-2008 гг расставил все на свое место. Девелоперам пришлось начать больше внимание уделять архитектуре и, чтобы как-то выделить своей проект среди многих, они начали привлекать архитекторов с мировым именем. Например, для строительства жилого комплекса «Смольный проспект» был приглашен Рикардо Бофилл или для «Леонтьевского мыса» - Филипп Старк. «На мой взгляд, наиболее ярким событием 2014 года на рынке элитного жилья в Петербурге стала торжественная презентация проекта оформления интерьеров в элитном комплексе «Леонтьевский мыс» разработчиком дизайна Филиппом Старком», - вспоминает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

Помимо архитектуры, девелоперы также начали работать, как следует, над дизайном общественных зон, инженерии, материалами, планировками квартир и т.д. и т.п.

Кроме вышеперечисленного, благодаря кризису 2008 года, застройщики поняли, что лишние дорогостоящие квадратные метры никому не нужны. Таким образом, появились квартиры-студии и однокомнатные квартиры, которые ранее даже не закладывались в проекты, а также увеличилось количество двухкомнатных квартир. Зато появились не только многофункциональные комплексы, но и элитные жилые кварталы, которые включили в себя и жилую и коммерческую недвижимость, что расширило возможности социальной инфраструктуры. Тем более что клиенты нынешнего времени при покупке недвижимости крайне внимательно относятся не только на местоположение, но и для них имеет большое значение единство внешнего и внутреннего содержания жилого комплекса, а также продуманные планировки, качество строительства, оформление входных групп и придомовых территорий, наличие паркинга.

«Обязательными элементами инфраструктуры элитных жилых домов являются подземный паркинг с лифтом иностранного производства, видеонаблюдение, служба охрана, круглосуточная служба reception, закрытая территория комплекса, - рассказывает Полина Яковлева. - Во многих проектах предусмотрен бассейн, фитнес и SPA-услуги».

«Повысились требования и к планировочным решениям, - отмечает Анастасия Лебедева, директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации «Адвекс.Недвижимость». - Они должны быть продуманы, эргономичны, нетривиальны, приветствуются наличие террас, зимних садов и т.д.». Оно и понятно почему – ведь большинство сделок в данном сегменте совершаются покупателями с целью самостоятельного проживания, доля инвестиционных сделок составляет около 20%.

Лидеры северной столицы

На сегодняшний день лидером по количество объектов в элитном сегменте Петербурга является Петроградский район (Петроградская сторона, Крестовский и Каменный острова – 70% предложения новых объектов), на втором месте - Центральный район (район Таврического сада, Золотой треугольник, Литейная часть, Адмиралтейский район), а на последнем месте - Васильевский остров.

Если более подробно рассказать, то наиболее интересные элитные проекты на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, которые уже построены или же на стадии завершения в районе Таврического сада – «Парадный квартал» (Парадная ул.), «Смольный парк» (Орловская ул.), «Смольный проспект», на Васильевском острове – «Дом на набережной Лейтенанта Шмидта», на Петроградской стороне – «Зоологический» (Мытнинская наб.), «Леонтьевский мыс», «Дом на Дворянской» (ул.Куйбышева), Brilliant House (Крестовский остров, пр. Динамо), «Венеция» (Крестовский остров, Депутатская ул.), «Собрание» (Большая Посадская), «Золотой треугольник» (Б. Конюшенная, 10), «Талион Империал Отель», «Монферран» (Адмиралтейский район, Конногвардейский бульвар – допущение из-за локации) «Дом Львов» и др.

«На фоне корректировок девелоперских планов по выводу в продажу новых жилых комплексов в ближайшем квартале ожидается пополнение предложения новыми интересными проектами: «Русский дом» в локации Литейного проспекта (пер.Крыленко, 395 квартир); Императорский Яхт-клуб (Крестовский остров, наб. Мартынова, 51 кв.); Особняк Кушелева-Безбородко (наб.Кутузова, 29 кв.); Резеденция на Каменном (Каменный остров, 1 Березовая аллея 18 кв.)», - отмечает Анастасия Лебедева.

«Доля элитных проектов в общем объеме предложения жилой недвижимости Петербурга составляет около 10%, - утверждает Полина Яковлева. Основной объем предложения элитных квартир в Петербурге сконцентрирован на Крестовском острове, а также в Центральном и Петроградском районах. Диапазон цен составляет приблизительно от 150 до 400 тысяч рублей за кв.м.»

Интересен тот факт, что в северной столице объекты с ценой свыше 400 тысяч кв.м. не превышают 10 этажей, кроме дома «Победы 5», у которого 14 этажей.

Предложение

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2014 год в элитном сегменте северной столицы в продажу поступило 130 тысяч кв.м. новых площадей - 1,29 тысяч квартир. «Это на 18% больше, чем в 2013 году - в кв.м. - и на 61% больше – в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры (порядка 102 кв.м. в 2014 году против 135 кв.м. в 2013 году)», - отмечают аналитики.

На 1 января 2015 года на рынке Петербурга представлено 38 объектов класса «элита» (включая доп. очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец 4 квартала 2014 года равен 0,38 млн. кв.м., из них в предложении находится 0,19 млн. кв.м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тысяч кв.м (на 23% больше, чем в 2013г.), реализовано порядка 0,86 тыс. кв.м (на 30% больше сделок, чем в 2013 году).

Если говорить о сегменте бизнес-класса, то, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2014г. вышло на рынок 225 тыс. кв.м нового жилья, что на 26% меньше, чем в 2013 году – 3,25 тыс. квартир. Произошло также значительное снижение средней площади квартиры: с 80 кв.м до 69 кв.м.

На 1 января 2015 года на рынке Петербурга было представлено 78 объектов класса бизнес, в которых осуществляются продажи квартир, из них 49 жилых комплексов и 29 очередей. Объем рынка по классу на конец 4 квартала 2014 года равен 0,89 млн. кв.м., из них в предложении находится 0,34 млн. кв.м.

По данным АН «Итака», объем строящегося элитного жилья в Петербурге по состоянию на 1 квартал 2015 года составляет 1,2 млн. кв. м., это на 14% ниже показателей 4 квартала 2014 и на 5% ниже 1 квартала 2014 года. «На 1 квартал традиционно пришелся массовый ввод объектов в эксплуатацию, но учитывая рыночную конъюнктуру, застройщики не торопятся пополнять объем предложения, - утверждает Яна Долотова. - На рынке сейчас представлено 54 строящихся элитных жилых дома (в них входят объекты бизнес- и премиум-класса). Если рассматривать все элитные жилые новостройки, в которых ведутся продажи, то их число значительно больше – 176».

Тем временем аналитики консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отмечают, что на сегодняшний день продано за 2014 год 235 тыс. кв.м, что на 18% больше, чем в 2013 году.  Если в квартирах это посчитать – 3011, что на 24% больше, чем в 2013 году. Средняя площадь реализованных квартир составила 75,5 кв.м. против 79,4 кв.м. в 2013 году.

Тенденции

Что касается тенденций, к наиболее ярким прошлого года на рынке элитного жилья можно отнести укрупнение объектов элитного строительства. То есть, если раньше элитные объекты были отдельно стоящими малоквартирными домами, то в последнее время на рынке появляется все больше элитных жилых комплексов, состоящих из множества корпусов и секций с большим количеством квартир разнообразных планировок.  Кроме этого, также можно отметить переход некоторых объектов из статуса элитных в статус комфортного жилья из-за снижения средней цены на квартиры и отсутствия тех критериев элитарности, на которые рассчитывает потенциальный покупатель (необходимое количество парковочных мест, социальное окружение, транспортная доступность, развитая инфраструктура и тд). По данным Яны Долотовой, на рынке также наблюдалось увеличение доли апарт-отелей в общем объеме строительства элитного жилья и появление элитных объектов в нехарактерных для данного класса недвижимости районах города. «Однако стоит отметить, что несмотря на увеличение количества апарт-отелей, все же среди объектов элитного жилья в Петербурге их доля не высока - 6,6%», - отмечает аналитик.

Если говорить об активности клиентов, то относительно показателей аналогичного периода 2014 года, в 2015 году, по словам Полины Яковлевой, уровень спроса на элитную жилую недвижимость снизился на 10%. «До кризиса спрос на элитные квартиры успешно поглощал предложение рынка, - утверждает она. - Сейчас продажи идут значительно медленнее, поэтому мы считаем, что предложение немного превышает спрос».

«Активный спрос конца прошлого года сменился явным выжиданием среди покупателей дорогого жилья, - в свою очередь, добавляет Яна Долотова. - По данным нашей компании доля элитного жилья в общем объеме продаж снизилась с 5% (четвертый квартал 2014 года) до 2% (первый квартал 2015 года)».

По данным Анастасии Лебедевой, в начале 2015 года спрос на элитную недвижимости упал почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако это не привело к падению цен, наоборот цены на рынке новых элитный квартир увеличились (по сравнению с аналогичным периодом 2014 года) на 7%. Еще одна тенденция – доля апартаментов в элитном сегменте постепенно растет (с 1 до 12%).

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su также отмечает, что рынок высокоценовой жилой недвижимости по сравнению с сегментом эконом чувствует себя неплохо: уровень спроса на элитные квартиры снизился на 10% (против 50% на квартиры эконом-класса).

«Основной спрос (80% от всех обращений) пришелся на квартиры с двумя спальнями, - рассказывает, в свою очередь, Анастасия Лебедева. - В процессе выбора объекта на рынке элитной жилой недвижимости покупатели уделяют наибольшее внимание его местоположению. В 2015 г. мы наблюдаем изменение портрета потенциального покупателя элитного жилья. Если в конце прошлого года покупки элитных квартир совершали петербуржцы преимущественно в возрасте 30-40 лет, то в начале 2015 года основной спрос составили покупатели, возраст которых превышает 50 лет. Кроме того, отмечался интерес к покупке элитного жилья в Петербурге со стороны жителей других регионов страны».

Автор: Сугра Гаджиева