Где искать дешевые квартиры в Москве?

Найти «дешевую» квартиру в Москве сложно, но можно. Другой вопрос в том, что такие предложения имеют массу недостатков, которые, порой, не перекрывают практически единственный «плюс» - приемлемую цену. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» отмечает: «Чтобы позволить себе покупку  приемлемой квартиры,  потребитель должен располагать весомым бюджетом – не менее 3,8-4 млн рублей».

Чаще всего такие варианты квартир расположены в промышленных районах столицы и не в пешей, а в транспортной доступности от метро, в старых пятиэтажках и имеют небольшую площадь. Лидером по числу «дешевых» квартир является ЮВАО, в частности Капотня, Некрасовка, Выхино.
Если говорить о Капотне, то в этом промышленном районе сложна транспортная ситуация. Оттуда на автобусе можно добраться до станций метро Люблино, Кузьминки, Текстильщики, Братиславская или Домодедвская. Район является лидером по числу вредных промышленных предприятий, расположенных в нем. Вечный факел  нефтеперерабатывающего завода известен всем и является одним из самых существенных минусов Капотни. «Зато однокомнатные квартиры, возможно, найти за 3,7-4,5 млн. рублей. Так в старом 4-этажном кирпичном доме, квартира площадью 25 кв.м. (кухня 4 метра) стоит 3,75 млн рублей. Более комфортный вариант, квартиры площадью 39-37 кв.м. стоят 4,2-4,5 млн рублей», - отмечает Пухонина Варвара, ведущий специалист отдела по связям с общественностью ЗАО "Пересвет-Инвест".
Относительно недорогие варианты «однушек» можно найти и в Некрасовке, которая находится вблизи Люберецких полей аэрации. Главные недостатки района – отсутствие метро и плохая экологическая обстановка. Если говорить о транспортной доступности, то до Москвы можно добраться на электричке или автобусе. В данном районе предлагают однокомнатную квартиру в 9-ти этажном блочном доме (33 кв.м., кухня 6 метров) за 4,1 млн рублей.
В районе Выхино, в транспортной доступности от метро, возможно найти квартиру за 4,3-4,5 млн рублей. Так, небольшую квартиру площадью 31 кв.м. (кухня 5,8 кв.м.) предлагают за 4,3 млн рублей, 32 кв.м. (кухня 6,5 метров) за 4,5 млн рублей.

Однако, подобные предложения можно найти и в других столичных округах, правда, это скорее исключение, чем правило. «Так, в январе самым недорогим предложением в пределах МКАД стала малогабаритная однокомнатная квартира площадью 18 кв.м. в кирпичной пятиэтажке на улице Буракова в 15 минутах ходьбы от м. «Шоссе Энтузиастов» (ВАО), выставленная на продажу за 3,8 млн рублей», - делится данными Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Или за 3,9 млн рублей выставлена на продажу «однушка» на 32 кв.м в панельной девятиэтажке на ул. Россошанская, расположенная в 8 минут пешком от м. «Академика Янгеля» (ЮАО).

Однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в панельной девятиэтажке на улице 800-летия Москвы в 20 минутах езды транспортом от м. «Петровско-Разумовская» (САО) продается также за 3,9 млн рублей.

За такую же сумму можно приобрести квартиру площадью 30 кв.м. на первом этаже панельной девятиэтажки на улице Зеленодольская в 5 минутах ходьбы от м. «Кузьминки» (ВАО).
Обладая таким бюджетом можно изучить предложения малометражных «однушек» на окраинах Москвы. «Например, стоимость малогабаритной однокомнатной квартиры  общей площадью 24 кв.м., расположенной в панельном  доме неподалеку от метро «Царицыно», составляет  3,9 млн рублей. В 15 минутах пешей ходьбы от метро «Шоссе Энтузиастов»,  квартира в плохом состоянии, площадью 24 кв.м. в кирпичном доме  стоит практически 3,9 млн рублей», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Как правило, дешевые квартиры выставлены на продажу в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта. Однако, эти проблемы ни что по сравнению с теми сюрпризами, которые не сразу бросаются в глаза. Ведь за дешевизной квартиры может скрываться не только плохая экология, неблагоприятный район, сложная транспортная ситуация или отсутствие ремонта, но и другие «сюрпризы».
«Конечно, не каждый купит квартиру 28 кв.м., с кухней в 4 метра и видом на промзону. Данная стоимость складывается из многочисленных минусов», - отмечает Пухонина Варвара (ЗАО "Пересвет-Инвест"). Покупателю, закрывшему глаза на такие недостатки, стоит помнить о том, что дешевизна и риски - две стороны одной медали.  «Это могут быть и проблемы с документами, и перебои со сроками строительства, и какие-то судебные дела», - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
Чаще всего за «вкусными» предложения кроется темная история с документами. Если это первичный рынок недвижимости, то, как правило, квартиры продаются на порядок дешевле в огромных микрорайонах, где у застройщика еще нет всех необходимых документов, что, естественно, увеличивает риски покупателя в разы. Темные пятна есть и в документах квартир на вторичном рынке недвижимости: в квартире временно отсутствующие проживающие (находятся в местах лишения свободы или служат); поддельное завещание; квартира продается по доверенности, которая на момент продажи может быть отозвана; при продаже не были ущемлены интересы несовершеннолетних детей и т.д.
Кроме этого, за привлекательной ценой девелопер может скрывать низкие темпы строительства Пухонина Варвара (ЗАО "Пересвет-Инвест") рассказывает: «Например, в ЖК «Дубровская Слобода» (бывший «Well House на Дубровке»), который возводит компания Potok8 (бывшая корпорация "Mirax Group") кв.м. стоит от 137 000 рублей. Данные цены вполне бюджетные с учетом того, что практически готовый дом бизнес-класса расположен недалеко от м. «Автозаводская». Однокомнатная квартира в ЖК предлагается за 8,7 млн. рублей (48,1 кв.м.). Данный комплекс весьма интересен, как с учетом месторасположения, так и архитектурного стиля, но строительство дома было заморожено еще в 2009 году, а в 2011 года было возобновлено.  Сейчас ЖК переименован, и продажи квартир ведутся. По информации риэлторов квартир, первый корпус ЖК планируется сдать в I квартале 2012 года (в марте начнется выдача ключей), второй в IV квартал 2012 г.».

Однако бывают ситуации, когда столь аномальная цена на тот или иной объект объясняется не теми или иными недостатками или «сюрпризами», а личным форс-мажором. «Что касается вторичного рынка, то тут обычно демпенгуют те, кому нужно срочно продать квартиру – в таких ситуациях людьми движет личный форс-мажор», - отмечает Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Ниже рыночной стоимости также продаются неликвидные квартиры. В эту категорию попадают квартиры на первых и последних этажах «хрущевок», с неудобной планировкой, например, маленькая кухня или холл, нет балкона и т.д.
Из всех перечисленных нюансов пристальное внимание стоит обратить на юридические опасности. Здесь лучше подстраховаться и не один раз, т.к. в случае, если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то покупатель может остаться без денег и квартиры.

Если говорить о других дефектах, то практически любой из них имеет свою цену. Учитывая это, покупатель может подсчитать настолько ли данное предложение выгодно ему или стоит поискать варианты дороже, но уже без сюрпризов.

Автор: Ирина Михайлова