Квартиры с отделкой от дизайнера с именем: что собой представляет

По-прежнему, клиенту дается выбор: квартира с отделкой или без. Но, как показывают последние данные, с каждым днем количество желающих купить квартиру с отделкой растет. Оно и понятно почему – не надо тратить на этой время, чтобы возиться с ремонтом, да еще и контролировать работу ремонтников. Любопытно, что квартиры с отделкой не только в масс-маркете пользуется спросом, но теперь и в элитном сегменте. О том, что собой представляет отделка на элитном рынке жилой недвижимости, рассказали эксперты.

Квартиры с отделкой можно найти в домах любого класса. Больше всего их реализуется в сегменте эконом- и комфорт-класса, поскольку именно данной целевой аудиторией отделка наиболее востребована. Однако и на рынке элитной недвижимости теперь тоже появляются объекты, в которых предлагаются квартиры с отделкой.
На первичном рынке элитной недвижимости Москвы, по словам Татьяны Дмитриевой, руководителя направления городская недвижимость компании Welhome, качественная отделка представлена только в 10% от общего количества предложений. «До кризиса 2008 года квартиры с отделкой пользовались меньшим спросом у покупателей, поскольку не только качество отделки и стиль оставляли желать лучшего, но и вкусовые пристрастия клиентов значительно отличались от застройщиков, - вспоминает она. - Сегодня в мире инноваций и технологий квартиры с качественным ремонтом в элитных комплексах начинают находить своих покупателей».

«Примеров ЖК с полной чистовой отделкой в элитном сегменте несравнимо меньше, чем в том же комфорт-классе, - также отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Связано это с тем, что покупатели дорогой недвижимости готовы тратить и время, и деньги на индивидуальный ремонт. Для них во главе угла стоит не экономия за счет массовой закупки отделочных материалов и оплаты выполнения отделочных работ, как это происходит в жилье комфорт-класса, а уникальность отделки, авторский, учитывающий все их пожелания, дизайн».

Плюсы и минусы

Безусловно, есть ряд преимуществ приобретения элитной квартиры с отделкой: во-первых, предлагается авторский дизайн от именитых российских и зарубежных дизайн-бюро и архитекторов. Обычно застройщик предлагает на выбор покупателю 4-5 стилей отделки от классического до хай-тек. Безусловно, покупатель может внести некоторые несущественные корректировки в дизайн-проект до тех пор, пока застройщик не приступит к ремонтным работам. Также покупатель значительно экономит свое время и силы, приобретая жилье с отделкой и исключаются неудобства, связанные с шумом от ремонтов в соседних квартирах, что является весомым аргументов в пользу подобной покупки.
«Существуют и недостатки приобретения квартиры с готовой отделкой для покупателя: во-первых, по своему стилю и качеству отделка может не устраивать будущего хозяина квартиры, что в итоге обернется для него дополнительными затратами при перепланировке и новом ремонте, во-вторых далеко не все покупатели захотят, чтобы их квартира была похожа на остальные в комплексе, что в итоге приведет к некому усреднению эксклюзивности их пространства», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Контингент покупателей в элитном сегменте в большинстве своем привередливый, поэтому на первичном рынке застройщики, как правило, предпочитают сдавать квартиры без отделки или под чистовую отделку.

«Капризы клиентов в сегменте элитной отделки, как правило, обусловлены тем, что у людей есть интересный жизненный опыт и некоторая искушённость в вопросах бытового комфорта. Наличием личного винного погреба или холодильника для хранения органической косметики в будуаре тут уже никого не удивишь, также, как и шторами со светодиодной тончайшей подсветкой, интегрированной в ткань на этапе, когда полотно ткут. Оригинальными являются скорее обеты элитной отделки-яхты и личные самолёты заказчиков, - говорит Елена Лановенчик, архитектор-дизайнер KASKAD Service. -  Надо признать, что в последние время  вкусы российской элиты сменили своё  направление и от «кичливой роскоши» обратились в сторону тонкого вкуса и функциональности. Видимо, сказывается «насмотренность» лучших интерьеров от именитых дизайнеров в бутик-отелях по всему миру».

На первичном рынке элитной недвижимости квартиры с отделкой предлагаются в следующих проектах: клубная резиденция «Чистые пруды» – от 0,8 млн рублей млн за квадратный метр; ЖК «Лесной дом» - от 0,42 млн рублей за квадратный метр; ЖК Barkli Residence - от 0,46 млн рублей за квадратный метр.

Выбор есть

Несмотря на вышесказанное, все же, если в массовом сегменте практически нет выбора по дизайну и отделке, то в элитном сегменте отделка жилья – это, как правило, индивидуальный проект с дизайнерским ремонтом, с меблировкой и декорированием. Разрабатывается несколько цветовых решений. Используются более дорогие материалы, чем в комфорт-классе. Можно сказать, что отделка, которая предлагается сегодня в элитных квартирах, соответствует запросам их владельцев: интерьеры оформляют известные дизайнерские и архитектурные бюро, при этом используются дорогие и качественные материалы – древесина редких сортов, натуральный камень, мозаика и т.д. Следовательно, рынок старается угодить требовательным запросам клиентов.

«В настоящее время на рынке московской элитной недвижимости есть примеры жилых комплексов, где предлагаются квартиры с отделкой, - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований. - К работе над проектами отделки привлекаются известные западные и российские дизайнеры. Минимальные проекты отделки в элитном сегменте включает: отделку стен, потолков, пола, межкомнатные двери, сантехнику, встроенную кухню. Стены окрашены качественной краской, возможна качественная декоративная штукатурка. Оконные блоки с высоким уровнем тепло-и звукоизоляции. Паркетные полы или качественная паркетная доска. Подвесные потолки. Качественные деревянные межкомнатные двери. Встроенная бытовая техника. Качественная импортная сантехника. Возможность выбора цветовых гамм и стилевых решений. Выбор многих девелоперов падает на известные зарубежные бренды: например, итальянская плитка, натуральный камень (мрамор, гранит), немецкая бытовая и встроенная техника».
«В элитном сегменте упор, прежде всего, делается на имя знаменитого дизайнера интерьеров, который работает над обликом новых квартир и даже рекомендует меблировку, - рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Используются дорогие, чаще природные материалы, устанавливается оборудование известных зарубежных марок, продумываются малейшие нюансы, которые будут подчеркивать зонирование пространства».

В свою очередь, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, добавляет, что, как правило, застройщики элитных жилых комплексов не закладывают в проекты отделку квартир. «Однако в некоторых проектах девелоперы предлагают такую опцию и специально привлекают известных дизайнеров для создания уникальных проектов», - также утверждает она.

Елена Лановенчик считает, что в элитном сегменте в вопросе отделки очень важна квалификация мастера и качество выполняемых работ, ведь в случае ошибки цена очень велика. «Отделка элитных квартир принципиально иная, чем в сегменте масс-маркета, - рассказывает она. - И назначение и площади помещений различаются достаточно сильно, также, как и требования, которые заказчик предъявляет к апартаментам в этих сегментах. Кроме того, при планировании квартир элитного сегмента нужно учитывать наличие функциональных зон, которых, например, нет в масс-маркете: пространство для размещения персонала или наличие парадной и черновой рекреаций. Также элитный сегмент предполагает другие возможности в применении инженерных систем. Использование канальной вентиляции, климат-контроль и т.п.». По словам Юлии Жалеевой, руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», в нашей стране очень популярен Филипп Старк.

«Законодателем моды» готового жилья премиум-класса в Москве стала Корпорация «Баркли», которая пошла по совершенно новому пути – стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров: в ЖК Barkli Park – отделка от Филиппа Старка, Barkli Virgin House – от Келли Хоппен, Barkli Residence – от Роберта Стерна, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». -  В этом сегменте уровень отделки отражает уже статус проекта, речь идет не просто о разнообразии палитры красок, но и о разных концепциях интерьера».
Заметим, что в ЖК «Barkli Residence» предлагается отделка в трех вариантах дизайна, специально разработанных бюро Роберта Стерна. Они сопоставимы по высокой классности материалов и стоят для клиента одинаково, разница состоит лишь в стилистических решениях. Liberty — самая «светлая» отделка, в которой преобладает белый цвет. Confidence считается наиболее классической отделкой — пастельные оттенки и темная древесина, а Balance — это синтез двух других стилей.  В ней преимущественное место занимает нейтральный серый цвет. Что касается входных групп (лобби), то например, в двух лобби Barkli Park расположены люстры, стоимостью 800 тысяч долларов США.  Одна из люстр, состоит из 700 кристаллов Swarowski.

Елена Земцова, управляющий партнер компании DeltaEstate утверждает, что помимо создания уникальной концепции всего проекта и дизайнеры также подбирают все - начиная от цвета стен, заканчивая столовым сервизом.
На московском рынке элитной недвижимости есть ряд жилых комплексов (в качестве примера приведем ЖК Арт-Хаус), где покупатель отказывается от стандартной отделки застройщика и берет на себя обязательства по ремонтным работам. Но, в таком случае, как отмечает Татьяна Дмитриева, при подписании договора купли-продажи между клиентом и застройщиком подписывается дополнительное соглашение, в котором прописаны обязательства покупателя в определенный срок закончить ремонтные работы.

Если говорить о том, сколько по времени занимает отделка или ремонтные работе как на первичном рынке в элитном сегменте, так и на вторичном, то, как правило, на все уходит в среднем занимают от 6-9 месяцев. При этом следует отметить, что все зависит исключительно от пожеланий собственника и его финансовых возможностей. Бывают исключительные случаи, когда ремонт может затянуться на несколько лет. Но, как говорится, при правильном подходе и грамотном планировании процесса заранее можно составить план работ, и достаточно точно определить сроки сдачи объекта, но без привязки к конкретному проекту определить это время невозможно.

Цены

Главное отличие отделки в эконом- и элитном классе – это ее цена. Если в первом случае ремонт может обойтись примерно в 10-15 тысяч рублей за кв.м., то в элитном классе стоимость фактически ничем не ограничена, кроме как фантазией и средствами заказчика. Естественное, в массовом сегменте не применяются дорогостоящие натуральные материалы: на полу может быть положен линолеум, а потолок просто побелен. В элитном классе обычно кладется паркет ручной работы. Стены и потолок индивидуально расписываются художниками.

Ремонт квартиры в элитном сегменте подразумевает использование самых современных стандартов качества, наличие авторского проекта, полное сопровождение всех работ дизайнером. Безусловно, стоимость отделки напрямую зависит от материалов, которые использует застройщик. Так, в высоком ценовом сегменте вторичного рынка указать средневзвешенную разницу в стоимости квартир с отделкой и без практически невозможно: для каждого проекта она индивидуальна. «Стоимость отделки на первичке, как правило, входит в общую цену квартиры, - утверждает Мария Литинецкая. - Лишь иногда застройщик предлагает ее как опцию отдельно, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно. Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно на примере тех проектов, где отделка предлагается опционально. Однако таких примеров на первичном рынке элитной недвижимости Москвы нет».

В целом, стоимость отделки зависит от используемых материалов, качества сантехники, а также участия именитого дизайнера в разработке интерьеров. Как правило, она составляет от 10% до 20% от общей цены на квартиру. Причем за счет масштабов можно сэкономить до 30% по сравнению с аналогичным ремонтом, который бы мог провести покупатель своими силами. Соответственно, выгода для клиентов очевидна.

«В элитном сегменте стоимость отделки обычно составляет от $ 1000 до $2 500 за кв. м., - приводит данные Александр Шибаев. - В среднем стоимость квартиры с отделкой на 15-20% дороже аналогичного предложения без отделки».
Ирина Доброхотова говорит, что цена отделки зависит от площади (и соответственно, объема работ), требовательности и вкуса клиента и, конечно, его возможностей. «Иные могут потратить на отделку своего «гнездышка» и миллион долларов, - комментирует она. - Но обычно стоимость отделки в данном сегменте варьируется от 2 до 4,5 тыс. долларов за квадрат. В зависимости от используемых материалов и классности объекта (бизнес, элит или премиум), бюджет отделки может увеличить стоимость квартиры в среднем на 20-50%». «Разработка дизайн-проекта квартиры иногда может достигать 70% от стоимости всех остальных работ», -, в свою очередь, отмечает Елена Земцова.

Елена Лановенчик считает, что обсуждать среднюю стоимость отделки в элитном сегменте достаточно сложно, так как практически каждое решение является индивидуальным, начиная от систем хранения и заканчивая предметами декора, которые зачастую являются и произведениями искусства и/или антикварными ценностями.

Расставляя акценты

Сегодня основной акцент в отделке элитного жилья делается не на дизайнерских изысках или вычурных элементах (это немодно и дорого), а на качестве материалов. Речь идет об использовании натурального камня, мозаики, редких пород дерева и прочее.
Однако, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», считает, что в дизайне и ремонте элитных квартир акцент делается на стиль (без напускной парадности и помпезности), класс (обязательное использование в интерьере знаковых брендовых вещей - может быть лишь одна ваза, светильник или кресло, но всемирно известного бренда, которые подчеркивают уровень проекта), комфорт, функциональность. «Стиль квартиры может быть каким угодно, но он должен быть, - говорит она. - Естественно, в элитном сегменте отделка предполагает авторский дизайнерский проект, и при этом основной упор делается на натуральные, экологичные материалы».
«Свои капризы большинство клиентов реализуют в «самостоятельном авторском дизайне», который иногда бывает слишком индивидуальным и вычурным – в результате, появляются излишества, из-за которых потом такую квартиру бывает довольно сложно продать, - отмечает Ирина Доброхотова. - Оформление элитных квартир сегодня все больше тяготеет к классическому стилю – светлые полы, светлые комбинированные стены. Меньше вычурности и лишних деталей».

Подводя итоги, надо сказать, что владельцев жилья как низкого, так и высокого ценового сегментов роднит нежелание тратить время на ремонт. Многие обеспеченные люди сегодня не хотят покупать «полуфабрикат», где нужно проводить грязные работы и мириться с постоянным шумом из соседних квартир. К тому же, отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Конечно, спрос на подобное жилье ограничен, но в «элитке» покупательская активность вообще не очень высокая. При этом покупатели элитной недвижимости весьма консервативны. Наиболее востребованы варианты отделки, близкие к классике, а также натуральные тона отделочных материалов. Однако есть и исключения из правил. Например, холостяки не редко останавливают свой выбор на весьма экстравагантных вариантах. Как правило, это квартиры с нестандартным ремонтом, например, в стиле hi-tech, который максимально подчеркивает индивидуальность жилья. Классический ремонт у одиноких молодых людей не пользуется популярностью.

Как уже было выше сказано, в элитном сегменте, конечно, значительно сложнее угодить клиенту и соответствовать высоким требованиям. Кроме того, в текущей экономической ситуации спрос очень ограничен, и клиенты хотят максимально снизить бюджет покупки. Отделка бюджет покупки существенно увеличивает, особенно сегодня на фоне роста стоимости всех импортных материалов, и добавляет забот застройщику. В связи с этим сегодня одна из ключевых тенденций на рынке элитного жилья – постепенный уход от такого продукта как «квартиры с отделкой». Аналитики считают, что эта мера носит временный характер, так как рынок постепенно становится более цивилизованным и со временем доля квартир, полностью готовых к проживанию, в том числе в новостройках в элитном сегменте будет расти.

Автор: Сугра Гаджиева