Мифы недвижимости

Человеку свойственно бояться всего неизвестного и опасного, верить знакомым, а не фактам. В результате чего каждый второй отказывается от услуг специалистов, мотивируя это тем, что риелторы хотят отобрать последние деньги, юристы – переписать на себя имущество, а девелоперы стремятся продать объект и объявить себя банкротом.

Мифы недвижимости: чего не стоит бояться

Среди подавляющего большинства обывателей довольно часто некоторые убеждения о покупке недвижимости считаются догмами. Они основываются на чьем-то «абсолютно достоверном» опыте, предвзятом отношении к субъектам и/или объекту сделки, а также недостатке либо отсутствии информированности относительно предмета разговора.

Но, во-первых, меняется экономическая ситуация как в стране, так и за рубежом. Во-вторых, принимаются правки, новые положения и акты к существующей законодательной базе по недвижимости. В-третьих, изменяется мода, предпочтения и требования к жилью или коммерческим помещениям у людей и так далее. Одним словом, реальная жизнь опровергает большинство устоявшихся мифов.

Миф о покупке недвижимости за рубежом

Существует расхожее мнение, что покупка недвижимости заграницей – очень дорогое удовольствие, доступное только богатым и знаменитым людям. Да действительно, во времена «железного занавеса» и вплоть до 2000-х годов такое приобретение было технически возможно только для людей, имеющих большое количество связей и денежных средств, и являлось скорее вопросом престижа. На данный момент все иначе.

Конечно, в этом вопросе решающее значение имеет страна, в которой планируется покупка, и пожелания к помещению. Так, например, небольшая квартира-студия в Болгарии (конечно не в Софии и не на Золотых песках) оценивается от 7 000 евро, а двухкомнатная будет стоить в районе 20 000. В Германии еще дешевле: цены на студию начинаются от 5 500 евро, а двухкомнатные квартиры – от 16 000. Франция по этим показателям одна из самых дорогих – малометражные студии начинают оценивать от 70 000 евро. Но есть возможность получения для иностранцев ипотеки и/или вида на жительство, однако, этот вопрос для каждой страны очень тонкий и бюрократичный.

Следует отметить, что при изменениях политической либо экономической ситуации в стране, где приобретена недвижимость, местные власти и/или управляющие компании (их аналоги) повышают для иностранцев налоги на имущество, а также коммунальные услуги. Нередко возникают трудности при оформлении подобной сделки из-за отсутствия местного гражданства. Но все вопросы решаемы, если есть желание.

Миф о ненужности привлечения агента по недвижимости

Некоторые люди считают, что привлечение риэлтора для посредничества в сделке с недвижимостью – это лишние траты, которые должен взять на себя исключительно продавец. Вот несколько непредвзятых положительных моментов сотрудничества с риэлтерской компанией:

• опытный риэлтор всегда ведет сделку в паре с юристом, который отвечает за юридическую чистоту документов, и соблюдение интересов клиента, а также анализирует риски. Тогда как агент занимается организационными моментами: поиском необходимого объекта, проведением переговоров в стрессовых ситуациях, торгом и государственной регистрацией права собственности (как дополнительная услуга);
• помощь агента будет нелишней и при осмотре помещения, что предполагает не оценку внешнего и внутреннего интерьера, места для парковки и вида из окна, а детальное изучение необходимой для продажи документации, мотивов и количества собственников имущества. Степень готовности продавцов к сделке (отсутствие у них внутренних разногласий и четкое понимание дальнейших действий) и наличие/отсутствие трудностей в юридическом оформлении могут стать предметом торга для опытного агента. Это поможет сэкономить покупателю определенную сумму, несмотря на комиссионные;
• при нежелании платить за услуги агентству по недвижимости, стоит обратить внимание на то, что, если даже посчастливится выйти на продавца помещения, которое устраивает по всем параметрам, без посредников, цена на имущество все равно будет установлена с учетом заложенных (средних по району) комиссионных. Это связано с тем, что хозяин оценивает недвижимость согласно аналогичной в интернете, а это подразумевает уже включенную в стоимость оплату риэлтору, но достанется она собственнику.

Перечислены наглядные примеры помощи специалистов по сделкам с недвижимостью. А насколько это стоит дополнительных расходов на комиссионные – каждый принимает решение индивидуально.

Миф о стабильности инвестиций в недвижимость

Достаточно распространенным является утверждение о том, что, вложив деньги в недвижимость, можно не только хорошо подзаработать на аренде, но и уберечься от инфляции и банкротства. Это соответствовало истине в период относительной стабильности или небольшого, но устойчивого экономического роста в стране. Имело место даже финансовая выгода: купить квартиру, сделать там косметический ремонт и продать. Но не сейчас.

В настоящее время такая основательная экономическая сфера, как рынок недвижимости, очень чутко реагирует на малейшие политические и, следующие за ними, экономические изменения, а также на более глобальные перемены:

• если жилье реально оценено, близко к себестоимости, оно, скорее всего, имеет шанс избежать удешевления. А сильно завышенные цены на бюджетную вторичную недвижимость будут меняться каждый раз при колебаниях валютного курса (или цен на нефть);
• даже жилье повышенной комфортности, с большим эксплуатационным ресурсом и на престижных площадках не является гарантией стабильных инвестиций. Подобная недвижимость в столицах Франции и Англии сбывалась за пятую часть от себестоимости по причине нашествия в эти кварталы беженцев. В некоторых испанских и португальских районах подобная ситуация происходила в связи с резкими климатическими изменениями, которые превратили плодородные земли в полупустыни. Это вызвало миграцию населения, сопровождающуюся (что естественно) массовой продажей жилья;
• в России могут резко подешеветь, а иной раз и сравняться по стоимости с грудой строительного мусора, даже добротные дома с земельным наделом в 15 соток. И связано это, в основном, с тем, что хозяева переезжают в города и бросают имущество. Иногда, после гибели собственников, наследники не собираются эксплуатировать квартиры, а продать не могут из-за отсутствия спроса. Бывают ситуации банальной утери правоустанавливающих документов, восстановление которых стоит дороже дома, а также другие причины.

«Поэтому, необходимо несколько раз подумать, все взвесить, проанализировать ситуацию по району (области, стране) нахождения недвижимости, прежде чем вкладывать в нее деньги» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Миф о преимуществе новой недвижимости перед старой

В последние десятилетия имеется тенденция к покупке недвижимости в новостройках, которую предпочитают старым зданиям. Если быть уверенным в профессионализме и порядочности застройщика (и непосредственно строителей), а также в высоком эксплуатационном ресурсе помещения, то мнение имеет право на существование.

Зачастую строящиеся в бешеном темпе современные дома не соответствуют техническим стандартам и нормам. Даже при весьма заниженных требованиях к качеству сегодня (по сравнению с ГОСТовскими временами СССР) допускается достаточно большое количество брака, который проявится в течение ближайших пяти лет эксплуатации. Помимо этого, при строительстве массово применяются новые технологии и материалы, которые не прошли достаточного испытания временем. Также стоит упомянуть тот факт, что новые дома возводятся на старую инфраструктуру и зачастую на месте снесенных построек, что не добавляет уверенности в длительной службе как самого здания, так и его коммуникаций.

В противовес можно отметить старые здания, все дефекты которых уже проявились, они изучены и исправлены. Раньше сначала создавалась инфраструктура: дороги, детские сады, школы и так далее, а затем жилье, что способствовало гармоничному расположению и качеству застройки. Поэтому, стоит проверить репутацию застройщика прежде, чем делать выбор в пользу новостройки.

Миф о том, что в кризис рынок недвижимости замрет

В свете последних (с 2014 года) событий, имеют место такие заблуждения насчет рынка недвижимости:

• экономический кризис спровоцирует массовую распродажу жилья. Это в корне не верно, так как кризисы наступают и проходят, а любой спрос зависит не от опасений продавца, а от платежеспособности и готовности совершать сделку покупателя. Поэтому если спад в экономике сделал цену на жилье невыгодной, то продавец может просто отложить процедуру;
• многие будут вкладывать деньги в недвижимость, дабы уберечь от инфляции. Подобное утверждение не соответствует действительности ввиду того, что у большинства граждан просто нет наличных средств на покупку помещений (или вообще). Исследования (и практика) показывают, что в сложных экономических условиях в первую очередь приобретается бытовая техника, затем – автомобили (что реже);
• прекратится ипотечное кредитование. Такое развитие событий также маловероятно, по причине выгодности для финансистов подобного кредитования. Возможны только повышения годовой ставки и/или первоначального взноса;
• с ростом курса валюты снизятся цены на недвижимость. Что касается валютных помещений – скорее всего да. Но это будет связано с общим спадом в экономике и уходом с рынка из-за санкций зарубежных компаний, которые выступали покупателями и арендаторами помещений. Рублевая недвижимость должна остаться в цене.

С кризисом связаны еще много заблуждений относительно рынка недвижимости, они если и соответствуют истине, то лишь частично. В любом случае, если есть желание приобрести имущество, необходимо тщательно изучить ситуацию, обратиться к квалифицированным специалистам за консультацией и не принимать на веру чей-то «правдивый» опыт, это поможет оптимизировать расходы как трудовые, так и материальные.