Насколько этажность влияет на стоимость квартиры

Любая квартира находит своего клиента, однако варианты на верхних этажах всегда пользуются повышенным спросом. Прежде всего, людей привлекают прекрасные видовые характеристики, в особенности, если окна выходят на лесные массивы или живописные водоемы. Отсюда вытекает ценовая политика застройщиков – квартиры наверху оцениваются дороже, причем разница, по сравнению с нижними этажами, может достигать 10-15%. О том, насколько этажность влияет на стоимость квартиры и какие этажи пользуются популярностью у клиентов, о плюсах и минусах квартир на первых и вторых этажах, рассказали эксперты рынка недвижимости.

На сегодняшний день в Москве и Санкт-Петербурге строятся дома разной высотности, но, как правило, - от 10 и выше этажей. Наблюдая за тем, на квартиры на каких этажах большой спрос, выяснилось, что в последние годы в массовом сегменте наибольшей популярностью пользуются так называемые средние этажи: например, в девятиэтажном доме это будут 4-7 этажи, в 17-этажном доме - 5-14, в 25-этажном доме – 6-18. В целом, «золотой серединой» считается зона 6-10 этажа. Данный стереотип давно укоренился в умах жителей нашей страны. Первые этажи старого жилого фонда нередко «страдают» от уличного шума, тени, которую отбрасывают деревья и кусты под окном, от снующих туда-сюда жителей подъезда, неприятных запахов из подвала и проч. К традиционным недостаткам верхних этажей в домах советской постройки относится отсутствие технического помещения между крышей и верхним этажом, в связи с чем при дождливой погоде нередко протекала крыша, а также слабый напор воды, чуть теплые трубы отопительной системы и т.д.

«Свои опасения потребители переносят и на квартиры в новостройках, хотя современные проекты уже давно лишены недочетов своих советских предшественников, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Тем не менее, факт остается фактом: нередко жилье на первых и последних этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле».

К покупателям, которые предпочитают нижние этажи, относятся маломобильные жители, в том числе пенсионеры, люди с ограниченными возможностями здоровья. В случае необходимости они должны без труда спуститься с этажа или подняться на него. Если говорить непосредственно о первых этажах, то там приобретают недвижимость те, кто планирует перевести помещения в категорию нежилых и открыть там, например, магазин, частный детский сад, парикмахерскую или салон красоты. Кроме того, жилье на первых этажах выберут клиенты, для которых важна возможность немного сэкономить на покупке, поскольку застройщики часто предлагают дисконт именно на данную категорию квартир.

Квартиры повыше предпочтут люди, которым важны не только красивый вид из окна, но и меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами, хорошая инсоляция, комфорт, который гарантирует отсутствие соседей сверху: над головой будет тишина и порядок, никто не сможет залить потолок водой и не будет проводить ремонтные работы.

Золотая середина

Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек компании Est-a-Tet, говоря о том, квартиры на каком этаже у клиентов в основном пользуются большой популярностью, отмечает, что с одной стороны есть традиционные предпочтения, - с 3 по 8 этажи (в многоэтажных домах). «У более молодой категории покупателей – до 35 лет в фаворе верхние (видовые) этажи, - говорит он. - Но основной спрос все-таки приходится на квартиры, расположенные с 3 по 8 этаж. До 3 этажа предпочитают в основном возрастная категория покупателей (от 50-55 лет), с 3 по 8 этаж – в большинстве случаев семейные люди (от 35 до 50 лет) и верхние этажи, как упоминалось выше, предпочитают молодые люди до 35 лет. На территории Москвы (в границах МКАД) предпочтения отдаются верхним этажам (с 11-го и выше) по причине загрязнения воздуха».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также утверждает, что в Москве среди клиентов есть наибольшой спрос на средние этажи, начиная с 3-4 и по 9-10. «В малоэтажных проектах это так же средние этажи, но в данном случае границы спроса более размыты», - говорит он.

«В комплексах бизнес-класса средние этажи также пользуются высоким спросом, но вовсе по другой причине: их стоимость для потребителя наиболее приемлема, - комментирует Мария Литинецкая. - В объектах данного класса зависимость цены от этажа чаще всего ярко выражена – чем выше, тем дороже».

«У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, - считает Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». - Как показывает практика, многие, руководствуясь своим опытом, приобретают квартиру на том же этаже, что и раньше. Тем, кто привык жить на последних этажах, сложно отказаться от привычного образа жизни и потрясающих видов из окна. Люди, которым важнее другие критерии, выбирают средние и нижние этажи».

По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, наибольшей популярностью среди покупателей в Санкт-Петербурге пользуются квартиры средней высотности, расположенные с 4 до 12 этаж. «Около 80% покупателей квартир изначально оговаривают, что квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже, - отмечает она. - Исключение составляют разве что пожилые люди, для которых проживание на первом этаже является наиболее комфортным. Отмечу, что здесь большую роль играет привычка покупателя: если клиент привык жить на последнем этаже, то он будет подбирать жильё в соответствии со своей привычкой. С точки зрения безопасности, для клиентов оптимальным является проживание на 4-12 этажах. Бытует мнение, что квартиры на первых этажах более уязвимы для грабителей, но при этом повышенного спроса на квартиры на последних этажах мы не отмечаем: многие покупатели опасаются поломок лифтов/ пожара».

Надо сказать, что самые оптимальные этажи для жизни - средние - с 3-4 по 9-10, которые практически всегда раскупаются первыми. Но если сузить круг поисков до самого-самого, то можно назвать 5-7 этажи также максимально комфортными. Оно и понятно почему. Ведь в случае поломки лифта всегда можно подняться пешком, но при этом уже не так беспокоит шум улицы, разговоры прохожих под окнами. Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», уверен, что с точки зрения безопасности лучше приобретать жилье начиная с третьего этажа.

Однако Алексей Оленев считает, что оптимальный этаж - это тот, который нравится клиенту. Но и здесь можно поспорить. Например, был случай, когда молодая семья осуществила свою мечту, купив квартиру на самом последнем этаже – на 19-м. Ведь оттуда открывается прекрасный вид на лес. Когда лифт сломался или же велись профилактические работы, в течение двух или трех дней им приходилось ежедневно подниматься с ребенком в коляске на 19 этаж. Конечно, такое случается не часто, но этот пример является своего рода темой для размышления с точки зрения возможных жизненных обстоятельств и вопроса безопасности.

Разница в цене

Как правило, стоимость квартир на первых и последних этажах может быть примерно на 5-10% ниже чем у аналогичных, но расположенных на средних этажах здания. По данным аналитиков, видовые квартиры, расположенные на верхних этажах, стоят дороже на 5-15%. «Разница в стоимости может составлять до 15%, - чем ниже, тем дешевле, - комментирует Алексей Оленев. - Как вариант в ряде случаев верхний этаж может быть самый дешевый, но таких примеров немного».

«В некоторых случаях цены на квартиры вообще могут не отличаться, -, в свою очередь, утверждает Мария Литинецкая. - Например, в жилых комплексах эконом-класса разница может быть несущественной. Только квартиры на нижних этажах могут продаваться с небольшим дисконтом – в 3-7%, поскольку жилье на первых этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле. Для того чтобы стимулировать спрос на подобные предложения, помимо дисконта, застройщик дарит покупателю отделку квартиры, сертификаты или бонусные карты от партнеров либо не берет денег за подбор и оформление недвижимости».

Григорий Алтухов добавляет, что в среднем в сегменте массового жилья наценка на последние этажи может доходить до 5-6 тысяч рублей, но, конечно, в оглядке на видовые характеристики. «Отдельные застройщики не делают привязки цен к этажности, но таких проектов на рынке единицы», - отмечает он.

В северной столице, по словам Марины Гусаковой, менеджерв компании «Адвекс на Ланском в Санкт-Петербурге», в среднем, первый этаж отличается по цене на 10% ниже от средних этажей, верхний на 5%, если это типовые серии домов. «Совершенно другой разговор про дома – элит класса, где существует такое понятие как пентхаус, - подчеркивает она. - Как правило, это видовые квартиры, возможно двухуровневые. Стоимость квадратного метра может превышать в разы стоимость квадратного метра в квартирах этого же дома».

«Квартиры на первых этажах позиционируются, как объекты с пониженной ликвидностью, поэтому застройщики часто предлагают на них скидки – в среднем от 20 тысяч рублей от общей стоимости квартиры, - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - В нашей компании используется сложная система ценообразования с целью обеспечения сбалансированного спроса на все объекты, поэтому, в том числе на квартиры первого этажа в ряде проектов действуют специальные цены, которые на 4-5% ниже цен на более ликвидное предложение».

Полина Яковлева, в свою очередь, утверждает, что в северной столице многие застройщики предлагают скидки в 15% на квартиры, расположенные на первых и последних этажах жилых комплексов.

«Политика ценообразования в данном вопросе напрямую зависит от этажности комплекса, - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. - Чем выше этажность, тем меньше наценка на каждый этаж, встречаются случае повышения цены только с определенного этажа, в то время как несколько предыдущих реализуются по одной цене. Также на цену влияет классность комплекса (верхние этажи в элитных комплексах могут быть в разы дороже нижних), а также преимуществ каждого этажа (например, недостатки первых этажей нивелируют отдельным входом, наличием собственного участка, а верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, террасами, уникальными видами и т.д.). Например, в бюджетном сегменте шаг этажа может составлять от 0 до 500 рублей. В бизнес-классе этаж в среднем растет в цене на 500-1000 рублей. В элитном сегменте – рост доходит до 15 000 – 50 000 рублей за кв. м. Интересно, что в регионах довольно часто используют единую цену 1 кв. м на все этажи, а иногда и типы квартир».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также отмечает, что в проектах бизнес – и элитного класса чаще всего на верхних этажах располагаются пентхаусы большой площади с панорамным остеклением, соответственно стоимость жилья здесь выше.

«В бизнес-классе ценовая градация более ярко выражена, так как квартиры на верхних этажах в большинстве случаев обладают хорошими видовыми характеристиками, - рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Разница в цене может составлять, в среднем, 5-15%. А вот в элитных комплексах сравнивать стоимость жилья на разных этажах не совсем корректно. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с большой площадью, панорамным остеклением. Нередко это пентхаусы, стоимость которых априори существенно выше».

Выбор есть

Подводя итоги, стоит отметить, что, несмотря на вышесказанное, все же в современных жилых комплексах предусматривается комплексная система безопасности, которая включает контроль доступа на территорию, помещения для охраны, домофоны на входных дверях. Часто под первым этажом предусмотрен подвал или цокольный этаж, что поднимает уровень первого этажа, поэтому проникнуть в квартиру через окно становится затруднительно. Да и безопасность квартир и общедомового имущества – это скорее не вопрос архитектуры, это вопрос грамотного управления.

«Современные жилые комплексы строятся с соблюдением всех нормативов по обеспечению безопасности их жителей, - уверяет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Поэтому любые рассуждения о больших или меньших рисках, связанных с проживанием на нижних или верхних этажах основаны на субъективных оценках. Так, если вы боитесь высоты, в квартире на последнем этаже высотного дома вы явно будете чувствовать себя некомфортно. То же можно сказать и о тех клиентах, которые пострадали в прошлом от рук «форточников» - такие покупатели даже не посмотрят в сторону жилья на первом этаже».

У каждого дома и этажа свои особенности, но, как и везде, существует золотая середина. В высотном комплексе «золотой серединой» (идеальной зоной для проживания) принято считать 6-10 этаж. На этом уровне меньше слышны уличные шумы, много света. Также в случае поломки лифта жильцам не придется испытывать чрезмерные физические нагрузки при подъеме на этаж. Кроме того, нередко у таких квартир хорошие видовые характеристики.

Если говорить о том, насколько высота этажа влияет на здоровье человека, то люди, у которых проблемы с давлением, предпочитают этажи пониже – с 1 по 4 этаж, считая, что в нижних этажах воздуха больше, да и надо быть ближе к земле. Хотя по мнению некоторых ученых, лучше выбирать квартиры с 7 по 11 этаж, так как здесь в окна не попадает первичная пыль, поднимаемая с асфальта, и не залетают частички грязи, которые ветром переносятся в верхние слои воздуха и концентрируются выше 11 этажа. Но это всего лишь одна из точек зрения…

Автор: Сугра Гаджиева