Москва 
Вчера русскоязычный сегмент в ЖЖ активно обсуждал предложение, появившееся в сообществе otdam_darom. Женщина предлагала бесплатно... документы на трехкомнатную квартиру в новостройке в Питере. Что же подтолкнуло ее к таким действиям?
Для начала процитируем автора объявления:
"Район: Выборгский
Адрес: Просвещения пр., 43, литера В
Тип дома: Кирпич / Монолит
Этажность: 12-45/
Срок сдачи: IV кв. 2010 г.
Метро: пр. Просвещения
Ситуация следующая. Вчера строительная компания в срочном порядке прислала нам уведомление о том, что наш дом будет недостроен - "в связи с изменениями в законодательстве фирма больше не отвечает по обязательствам, выходящим за рамки 2010 года". Дело в том, что летом был принят ФЗ 148, по которому с 2009-го года прекращается выдача лицензий строительным фирмам, а те, что выдавались раньше, действуют только до 2010 года. Срок сдачи нашей квартиры - IV-ый квартал 2010 года. Друзья-юристы пояснили, что в юридической практике это называется форс-мажор, поэтому любые иски бессмысленны. Вот такие дела. Мы только сейчас поняли, что всё было продумано заранее. Оказывается, мошенники два года лоббировали закон о переходе строительства на саморегулирование, и наши коррумпированные чиновники его наконец приняли. А там ни механизмов ответственности, ни механизмов выдачи допусков, ни норм строительства, просто одно большое решето. Документы на 3-хкомнатную квартиру теперь не больше, чем груда мусора.
Берите кому надо. Отсудите - будет ваша. Место проживания: Москва - Санкт-Петербург. Удобное время - вечер (после 21.00)"
Вот такое объявление. Как не сложно догадаться, оно вызвало крайне противоречивые отклики в сообществе: кто-то брался помочь, кто-то с охотой соглашался разжиться чужими документами, кто-то уверял, что все это не более чем розыгрыш...
А ведь обманутые дольщики, годами, пятилетками, ждущие своих квартир - давно уже не розыгрыш, а суровая реальность нашего рынка. Неужели у строительных фирм действительно появилась еще одна лазейка, чтобы обманывать вкладчиков?
В данной ситуации все достаточно просто: у фирмы в 2010 году заканчивается лицензия, т.е. права строить согласно законодательству она не имеет, а достроить дом за 1 год - нереально. Значит, люди останутся без квартир?
Начнем с теории. Что означает принятие нового закона о саморегулируемых организациях? Он вовсе не упраздняет строительные компании. Фактически он говорит о том, что у стройкомпании появляется обязанность по вступлению в силу нового порядка стать членом саморегулируемой организации и продолжить строительство. Т.е. никакого форс-мажора тут нет, и её обязанности перед дольщиками не исчезают. Более того, в том случае, если бы она, например, по каким-то причинам не сможет стать членом СРО - у дольщиков есть возможность требовать с неё возврата средств.
А что же говорят практики? Получается, что можно было бы пойти в суд и составить иск, потребовав от компании возместить убытки. Но, во-первых, большинство договоров на квартиры сегодня оформляется в обход 214-ФЗ, а значит, не дает людям возможность легально бороться за свои права. А во-вторых, надо понимать, что фактически судиться с крупной строительной компании - это занятие из области фантастики. Практика показывает, что многие дольщики как в Москве, так и в Петербурге, которые пострадали еще раньше, обращались в суд. Наша судебная система построена так, что практически никто из них не получил компенсацию от мошенников. Кто-то обанкротил компанию, кто-то списал все на кризис, кого-то подвели адвокаты... В общем, довольным не ушел никто.
Кроме того, надо учесть, что теперь для продолжения строительства компаниям-застройщикам нужен допуск, который будет выдаваться СРО. 95% строительных фирм в этом не заинтересованы, т.к. и без того огромная финансовая нагрузка из-за кризиса увеличится еще большими отчислениями в уставный фонд. Соответственно либо они возьмут эту сумму со своих дольщиков, увеличив стоимость квартир, либо должны будут достать ее из собственного кармана. Многие ли компании готовы на это, учитывая снижение доходности от продаж новостроек в связи с кризисом?
С принятием закона у государства исчезают все инструменты контроля за строительством. А в нашей стране это чревато. Так, даже сейчас, когда инструменты контроля есть, застройщики регулярно сдают дома, которые могут обвалиться целиком через 10 лет, так как геологию никто не исследовал. Новые дома косит и стенки трескаются. О звукоизоляции я вообще молчу. В результате в России будут строить картонные многоэтажные коробки, которые будут продаваться за бешеные деньги и разрушаться сразу же после продажи. 
Надо понимать так же тот факт, что для России переход на саморегулирование равнозначен переходу к монополизации отрасли чиновниками. Ведь коммерческая фирма в новых финансовых реалиях просто вынуждена работать себе в убыток либо снизить качество новых домов до уровня китайской подделки.
Конечно, немаловажна в такой ситуации и позиция властей. Ведь нередко в Москве в последние годы обязательства по достройке брал на себя город. Однако в последнее время власть заняла позицию невмешательства и предпочитает компенсировать затраты лишь избранным, предъявляя к дольщикам массу требований, прежде чем пойти на это.
Что же касается СРО, возникающих после принятия нового закона, то и вовсе в стране начали создаваться "карманные" СРО при всех крупных чиновниках ответственных за строительство (в Петербурге - это Вахмистров). Они будут совершенно официально собирать деньги со строительных компаний, в обмен, предоставляя землю под строительства и другие ресурсы, необходимые строительным компаниям. Иными словами чиновничьи СРО становятся официальным инструментом сбора податей. В СРО Вахмистрова - это 56 т.р. в месяц. Хотя закон еще не заработал, но уже породил чудовищную по своим масштабам коррупцию. И если раньше чиновнику нужно было как-то тайно собирать налоги, то теперь они могут это делать через СРО, да еще и платить с взяток налоги. Также, кстати, поступают чиновники в Германии.
В связи с этим, есть основания думать, ситуация с новостройкой в Питере станет вполне типичной для всех нынешних дольщиков, срок постройки квартир которых выходит за временные рамки 2010 года.
Подведем неутешительный итог принятия нового закона. Изменения, внесенные в законодательство Законом 148-ФЗ от 22.07.08. предполагают переход от лицензирования на принципы саморегуляции строительной деятельности - но через прекращение действующих лицензий с 1 января 2010 года. То есть, те, кто не успеет достроить – уже не имеют права достраивать. Вступление в СРО для строителей дело хлопотное, дорогое, и связанное с преодолением массы барьеров, которые постараются выстроить уже вступившие в СРО участники рынка для устранения конкурентов. Чем это оборачивается с юридической точки зрения? Тем, что строительная организация, принявшая обязательства не может (не имеет права) их исполнить. Так как это произойдет не по ее вине, ответственность за неисполнение она нести не может, ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Наличие форс-мажора в данной ситуации классическое. А кто по настоящему остается крайним? – как всегда простые дольщики.
Дольщикам в этой ситуации можно посоветовать лишь одно: отнеситесь к данной ситуации серьезно, и уже сейчас обращайтесь к юристам. С их помощью, прежде всего, нужно собрать как можно больше документов об исполнении (лучше всего неисполнении) строительной организацией принятых обязательств (по срокам, качеству, объемам, наличию разрешений и прочего) до 01 января 2010 года. Повысятся шансы на компенсации в обход форс-мажора. Но, надо учесть, что в этой борьбе дольщикам, скорее всего, придется столкнуться с юристами СРО, которых будет много, и действовать они будут консолидировано.
Мария Бортник
Администратор
Светлана Трофимова