Элитная загородная недвижимость подвела итоги

Ни для кого не секрет, что сезон рынка загородной недвижимостис весны по начало осени. Однако плохая экономическая ситуация в мире сказалась на всех рынках недвижимости. И, учитывая тот факт, что для большинства людей в России наличие жилья за городом – это своего рода роскошь, то кризис еще больше внес свои коррективы. О том, подводя итоги сезона загородной недвижимости в элитном сегменте, как в целом можно оценивать ситуацию, насколько он удачно прошел по сравнению с прошлым годом, о новинках и средних ценах, рассказали эксперты.

Сегодня для покупки загородного дома клиенты чаще используют средства, полученные от продажи городских квартир. Аналитики твердят, что раньше такой тенденции мы не наблюдали: все же загородный дом приобретался в качестве дополнительного жилья. Причина нового явления – стремление оптимизировать расходы на содержание недвижимости, в том числе за счет продажи актива, в котором нет острой необходимости. В текущей экономической ситуации покупатели даже с высоким уровнем дохода не готовы идти на лишние траты и, если видят возможность сэкономить, стараются ею воспользоваться.

При этом стоит отметить, что на сегодняшний день в элитном сегменте порядка 90% покупателей приобретают дом «под ключ» - с ремонтом и мебелью. С одной стороны, это связано с психологией покупателя загородной недвижимости: воплощая мечту о собственном доме, клиенты не хотят откладывать исполнение давнего желания в «долгий ящик ремонта», поэтому отдают предпочтение домам, в которые можно быстро переехать. С другой стороны, готовый коттедж – это вложение средств практически с нулевым риском. В нынешних экономических условиях данный фактор становится решающим.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что за последний год увеличилось количество альтернативных сделок на рынке загородной недвижимости. «Однако, помимо роста доли альтернативных сделок (покупка загородного дома после продажи квартиры) также наблюдается следующая интересная ситуация: объекты премиум и элитного класса продаются лучше, чем дома бизнес-класса, поскольку сейчас действительно хорошее время для приобретения эксклюзивных объектов, многие из которых предлагаются по очень привлекательным ценам», - говорит он.

Неплохой сезон

Если сравнивать лето 2015 года с прошлым, то, по словам Ивана Потапова, директора по продажам ГК «САПСАН», ситуация радикально не изменилась. «В своих загородных проектах мы отметили активизацию покупательской активности в первом и втором кварталах 2015 года, во второй половине лета спрос сократился на 30% по сравнению с весной, - рассказывает он. - Это связано с тем, что большинство желающих уже приобрели к этому моменту жилье, к тому же традиционно в летний период покупательский спрос на загородную недвижимость снижается».

«Бытует мнение, что сейчас рынок загородной недвижимости переживает серьезный спад, - в свою очередь добавляет Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Однако я с этим категорически не согласен. В июле, по сравнению с июнем, наши продажи снизились примерно на 9%, в августе, по сравнению с июлем, - где-то на 8%. Эти цифры иллюстрирует традиционное летнее затишье, и не более того. Уже за первую неделю сентября количество звонков возросло в несколько раз: наши клиенты постепенно возвращаются в Москву и готовятся начать новый деловой год».

«Для элитных загородных девелоперов лето прошло по-разному, - считает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - В целом, нынешний сезон, как и в прошлые годы, продемонстрировал отсутствие какой-либо прогнозируемой закономерности в плане спроса. К примеру, для Villagio Estate лето выдалась очень продуктивным, хотя, как мы знаем, с июня по август деловая активность на рынках падает. Продажи объектов в поселках компании выросли почти на 60% по сравнению с прошлым годом и на 74% - по сравнению с весной. Конечно, подобные цифры не отражают ситуацию на элитном рынке в целом, однако показательно, что основной спрос приходится на построенные дома в поселках с высокой степенью готовности, в том числе вторичные предложения. Лидерами в этом сегменте стали поселки Millennium Park и Monteville. Тем не менее, как показало лето, растет спрос и в сегменте дорогих объектов в недавно запущенных проектах. Это связано в первую очередь, с отсутствие нового предложения в элитном сегменте и вымыванием ликвида. Например, в поселке «Ренессанс Парк» этим летом было реализовано в 2 раза больше объектов, чем весной. Количество звонков летом осталось на прежнем уровне, а показы проводились чаще примерно на 10-15%».

Аренда

Что касается аренды загородной недвижимости, как отмечает Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», несмотря не тревожные настроения участников рынка, спрос на загородные дома в сегменте аренды оставался достаточно устойчивым, - утверждает он. -  С учетом всех сегментов общее снижение спроса не превышало 7%, при этом объем предложения относительно летних месяцев прошлого года увеличился на 12%. То есть, при достаточно активном спросе, конкуренция между арендными предложениями еще больше усилилась. Также отметим, что высокую устойчивость на рынке аренды показал элитный сегмент – мы даже отметили превышение спроса на 3% по итогам летних месяцев. По сути, такую ситуацию можно связать с тем, что состоятельные люди не стали отказываться от привычного образа жизни, снимая объекты того же класса, что и в прошлом году. Однако коррекция ставок все же была с учетом возросшей конкуренции и неоднородности рынка. Одним предложениям не нужен дисконт, другие находят арендаторов после ценовых корректировок».

Говоря о стоимости аренды, если не учитывать высокобюджетные предложения, то стоит отметить, что среди покупателей большим спросом пользовались объекты комфорт-класса, расположенные на оптимальном расстоянии от МКАД (до 40-45 км от МКАД). Найти подходящий вариант с учетом данных требований можно было в среднем за 100 -120 тысяч рублей в месяц.

И все же особенностью текущего сезона оказалось увеличение разрыва между объемом спроса и предложения, что в итоге привело к усилению конкуренции на рынке. Вместе с этим нужно отметить, что активность арендаторов оставалась достаточной высокой, несмотря на отмеченное снижение. Кроме того, рынок неоднороден, на выбор предлагаются варианты с разными качественными характеристиками и уровнем ликвидности. В ряде случаев собственникам приходилось уступать до 20-30% от стоимости арендной ставки, однако некоторые предложения фактически не теряли в цене.

Отметим, что в текущий момент сезонная аренда находится на исходе, хотя люди продолжали снимать дома в период с сентября по октябрь. Кроме того, активнее стали арендаторы, которые выбирают загородный дом для круглогодичного проживания.

Новинки

Всего с начала года стартовали продажи в 28 поселках, а объем нового предложения за полугодие составляет 4 136 объектов. Среди них: Gorki 9-18, Рижская роза, Владычино 2, Андреевский парк, Зацепино, Федорцово, Боровое, Петровский луг, Финский пригород, Прибрежный-3, Глазово, Левашово, Березки-2, Васильково 3, Петрово Club, Москворечье-2, Мокворечье-1, а также 1-я очередь в поселке Ла-Манш и 1-я очередь в поселке Клубничное и другие.

Наибольшим интересом среди покупателей элитной загородной недвижимости пользовались такие поселки, как «Миллениум парк», «Ренессанс парк», «Трувиль», «Монтевиль», «Парк Авеню» и «Пестово».

Лидером по направлению в структуре нового предложения является Можайское шоссе (22%), вторую и третью строчки занимают Новорижское и Калужское направления, по 17% соответственно.

Портрет покупателя элитной загородной недвижимости, по словам Ильи Менжунова, не изменился. «Это по-прежнему люди с высоким уровнем доходов: бизнесмены, банкиры, представители «свободных» профессий, не связанные жестким графиком работы, - говорит он. - Отмечу, что среди членов делового сообщества, интересующихся загородными домами, появилась новая прослойка: в связи с политикой импортозамещения ряд производителей нашей продукции смогли расширить свой бизнес и как следствие получить больший доход».

«Готовые дома в элитном загородном коттеджном поселке, как правило, приобретают семейные пары от 35 лет с детьми, менеджеры высшего звена, владельцы собственного бизнеса для которых важно подтверждение своего социального статуса; семейные пары от 45 лет с детьми, руководители компаний, первостепенным фактором покупки является близость к столице и экологическая обстановка», - уточняет Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome

Основной аудиторией же покупателей таунхаусов являются семейные пары в возрасте от 30 лет с детьми, как правило, руководители компаний, владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры. Для них это вторая по важности покупка после городской квартиры. Важными факторами для них при покупке объекта загородной недвижимости являются близость к столице и развитая инфраструктура самого поселка, либо ближайшего окружения. Среди покупателей таунхаусов и квартир в элитном сегменте встречаются также молодые пары до 30 лет без детей, имеющие обеспеченных родителей, за счет которых и приобретается данный вид недвижимости.

Цены на элитные объекты стартуют от 40-45 млн рублей. «По итогам первого полугодия 2015 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитной загородной недвижимости в классе de luxe составила $4 985 (271 441 рублей), в классе premium - $2 829 (154 036 рублей), - приводит данные Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Средняя стоимость участков без подряда на первичном рынке элитной загородной недвижимости в классе de luxe составила 49 808 долларов за сотку, в классе premium - 42 580 долларов».

Востребованные

Конечно, в целом активность на рынке наблюдалась высокая вопреки ожиданиям затишья из-за экономической ситуации, но все же происходящие события отразились на рынке и скорректировали запросы клиентов и среднюю стоимость сделок. «По количеству сделок текущий год не уступал предыдущим, но бюджеты покупки в элитном сегменте были значительно ниже, - говорит Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. - Покупали в основном в рублях либо с хорошим дисконтом в долларах (30-50%). Если летом прошлого года приобретение домов стоимостью 5-10 млн долларов было не редким случаем, то сейчас такие бюджеты почти не появляются, а бюджеты свыше 3 млн долларов составляют около 25% от общего объема».

По ее словам, среди клиентов огромным спросом пользуются таунхаусы в бюджете 25 млн рублей под отделку, дома в бюджете 50 млн рублей, земельные участки около 1 млн рублей за сотку.

По данным компании «Метриум Групп», средний бюджет на покупку загородной недвижимости элитного класса на сегодняшний день составляет 2,5-2,8 млн долларов. По сравнению с 2014 годом он сократился почти в два раза. Но наиболее востребованными среди покупателей были дома стоимостью от 1 млн долларов.

По результатам первого полугодия 2015 года, по данным компании Blackwood, на рынке элитной загородной недвижимости было продано 179 объектов, при этом наибольшей популярностью пользовались объекты в поселках класса premium (55%). За отчетный период наиболее популярным загородным объектом у покупателей элитной загородной недвижимости были коттеджи – 76% сделок в классе de luxe и 62% сделок в классе premium. Наиболее популярным направлением у покупателя элитной загородной недвижимости по сей день остается Новорижское шоссе. Бюджеты покупки значительно отличались в зависимости от класса. Так, в классе de luxe наиболее популярен бюджет покупки в диапазоне от 1 до 2 млн долларов, на долю которого приходится 62% сделок. А в классе premium наиболее популярный бюджет покупки - до 1 млн долларов, доля которого составляет 66% сделок. Средняя площадь реализованного коттеджа составила 483 кв. м в классе de luxe и 469 кв. м в классе premium.

Активизация спроса

Подводя итоги, как уже было выше сказано, критичных взлетов или падений не было. Конечно, наблюдался небольшой спад по частоте продаж. Это было связано как с экономической ситуацией, так и с обычными сезонными колебаниями. «Спрос снижался на протяжении всех 9 месяцев, но динамика была неравномерной, - считает Максим Морозов, управляющий партнер M9 development. - Если говорит в общем, то рынок элитной недвижимости недосчитался порядка четверти сделок по сравнению с прошлым годом, что вынудило рынок к фиксации или снижению цен в пределах 10-15%. Впрочем, спрос по наиболее престижным направлениям практически не подвержен кризисным явлениям и не претерпел существенных изменений».

«Если приводить динамику по сделкам в зависимости от класса объекта, то можно сказать следующее: в январе раскупался в основном экономкласс, в феврале преобладали сделки с бизнес-классом (70% против 30% в эконом-классе), в марте и апреле лидировал эконом, в мае преобладал бизнес, в летний период (июнь, июль, август) большинство сделок совершались с объектами бизнес- и премиум-класса», - комментирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Несмотря на то, что потрясений на элитном рынке загородной недвижимости не было, все же прошедшие 9 месяцев для рынка были непростыми. Первый квартал характеризовался лихорадочным, скачкообразным движением спроса. Девальвация рубля вынудила многих граждан принимать решения о покупке загородного жилья в стремлении сохранить свои сбережения и совершить покупку до индексации цен. Большинство девелоперов в этот период заняли выжидательную позицию, многие предпочли зафиксировать цены в рублях, кто-то почти сразу проиндексировал, но спрос начал угасать вне зависимости от этого так же быстро, как и набрал обороты - спрос был удовлетворен. Второй квартал характеризовался ростом позитива. Весна принесла экономике укрепление рубля, граждане снова стали присматриваться к недвижимости, интерес подтолкнул к активности и девелоперов. И, наконец, третий квартал снова принес девальвацию рубля, и снова последовал скачкообразный спрос, но совсем в других, несоизмеримо меньших масштабах. Учитывая все эти факторы, определенно можно сказать, что для рынка 2015 год был непростым. Рынок загородной недвижимости сейчас ждет спроса, а условия диктует потребитель, наибольшим спросом, вне зависимости от ценового сегмента, пользуются объекты с ценами, зафиксированными в рублях.

Немаловажно отметить тот факт, что к тенденциям последнего времени на рынке элитной загородной недвижимости относятся фиксация стоимости в рублях по курсу 35-50 рублей, хороший дисконт для цены в долларовом эквиваленте, снижение долларовой цены с повышением валютного курса, а также бюджетов покупки (покупают только из необходимости, либо выгодно – как инвестиции).

И все же, несмотря на определенные трудности, как отмечает Юрий Ростовцев, управляющий поселка Грибное (Калужское шоссе), продажи идут, в целом не хуже, чем в прошлом сезоне. «Мы видим осеннее оживление рынка, это говорит о том, что потребитель готов и дальше совершать покупки на рынке загородной недвижимости, несмотря на колебания рубля, а иногда и в противовес им: для более надежного сбережения средств», - говорит он.

Обычно осенью спрос на загородном рынке активизируется, но участники рынка отмечают, что в этом году делать какие-либо прогнозы сложно. Оно и понятно почему - курс доллара растет, а цены на нефть снижаются, и все больше аналитиков пророчат падение российской экономики. Однако, на мой взгляд, в этом году мы все-таки не увидим серьезного спада продаж. Большинство потенциальных покупателей имеют сбережения в иностранной валюте, и для них рублевые предложения на рынке подмосковной недвижимости стали гораздо доступней. Поэтому можно ожидать, что осенью объем продаж увеличится на 30 процентов в сравнении с летним сезоном, как это было в прошлые годы.

В целом, рынок по-прежнему сложно предсказуем. Падение курса рубля заставляет застройщиков фиксировать цены в национальной валюте. Так что у инвесторов, располагающих долларовыми активами, снова самое благоприятное время для покупки ликвидной недвижимости.

Автор: Сугра Гаджиева