Квартиры в новостройках с ремонтом: а стоит ли?

При покупке квартиры в новостройке обычно стоит выбор: взять ли с готовой отделкой или лучше самостоятельно сделать черновые, чистовые работы и ремонт. Как определиться с выбором и понять, что выгоднее? И что вкладывает застройщик в понятие квартира «под ключ»?

Как утверждают застройщики, лучше покупать квартиру с готовым ремонтом, чем брать только с чистовой или, тем более, черновой отделкой. Ведь, во-первых, это гораздо выгоднее с финансовой точки зрения. Девелопер – оптовик, который закупает материалы с минимальной наценкой. И, во-вторых, вы экономите свое время, так как въехать и жить можно сразу же после сдачи дома в эксплуатацию или подождав максимум 2-3 месяца. Так ли это на самом деле?

История: двадцать лет спустя

Почему многие потенциальные покупатели отрицательно относятся ремонту от застройщика? Дело в том, что в советское время во всех квартирах, которые должны были принадлежать среднестатистическому жителю великого государства, делался стандартный ремонт на скорую руку. После заезда владельцам приходилось полностью все менять под себя. Ситуация ухудшилась в 2000, когда наступил кризис и девелоперы начали экономить, на чем только можно. Недовольство среди покупателей росло. В результате было принято решение не тратить время и деньги зря, а отдавать квартиры с черновой отделкой. Такая недвижимость довольно долго пользовалась спросом.

В 2007-2010 годах, когда ситуация в стране стабилизировалась, застройщики вновь начали предлагать квартиры с ремонтом. Основной упор делается на то, что клиентам не нужно тратить силы, лишние деньги и 5-6 месяцев на отделку. Можно сразу заселиться и жить. Данный вариант идеально подходит для тех, у кого нет возможности ждать, кто планирует сдавать недвижимость в аренду или хочет в дальнейшем перепродать объект.

Как бы это не звучало, но качество и стоимость ремонта зависит от категории недвижимости и стоимости услуги. Стандартная отделка в объектах эконом- и комфорт-класса включает в себя: установку межкомнатных дверей, шпаклевку и оклеивание обоями стен, укладку полов, установку труб и сантехники. На окна изначально ставятся «одинарные» или «двойные» стеклопакеты, но, немного доплатив, можно установить трехкамерные стеклопакеты на основе металлопластикового профиля.

Если речь идет о новостройках бизнес-, элит- и премиум-класса, то сюда, помимо черновой и чистовой отделки, добавляем дизайнерский ремонт, разводку инженерных систем, которая делается под клиента, кухню и санузел с мебелью и техникой (предпочитаемый бренд оговаривается заранее). Таким образом, вам нужно будет только купить мебель и можете жить там после подписания акта приемки-передачи.

Несмотря на все преимущества, которые красочно расписываются застройщиками, спрос на квартиры с ремонтом в новостройках невелик – всего 3-5 %. Все дело в том, что стоимость таких объектов на порядок выше. Так, к примеру, недвижимость эконом-класса зачастую берется в ипотеку, поэтому лишние 500-700 тысяч (плюс процент банку) предпочитают на первоначальном этапе сэкономить. И не стоит забывать о том, что у всех вкусы разные. Даже стандартный или универсальный ремонт может у одних вызвать восторг, а другим клиентам попросту не нравиться.

Если вы решите воспользоваться услугами застройщика, ремонтные работы можно заказать на любом этапе стройки. Как правило, компания предоставляет на выбор несколько основных вариантов, которые отличаются между собой как по стилю, так и по маркам материала. Безусловно, надеяться на то, что в квартире эконом-класса будет эксклюзивная дизайнерская плитка, не стоит. Но специалисты стараются предлагать разные проекты, чтобы в оном доме не было абсолютно одинаковых ремонта. Продумывается все, вплоть до цвета дверных ручек.

Почему застройщик предлагает свои услуги по заниженной стоимости? Нет, дело не в экономии на рабочей силе и качестве материалов.

Просто компания работает с поставщиками напрямую, а оптовикам всегда предоставляется неплохая скидка. Поэтому если вы планируете сразу же или по прошествии небольшого количества времени продать квартиру, лучше приобрести недвижимость уже с отделкой. Для сравнения: двушка в новостройке на финальной стадии со стандартным ремонтом будет стоить процентов на двадцать дороже аналогичной по площади во «вторичке». При этом сама квартира, если ремонтные работы заказывать на этапе строительства, будет стоить всего на 8-16 процентов дороже от «голых стен». Таким образом, вы в любом случае остаетесь в выигрыше.

Что такое черновая, чистовая отделка и как выглядят квартиры без отделки

К сожалению, многие зачастую путают два понятия: черновая и чистовая отделка. Покупая «ну очень дешевую квартиру», в итоге вы получаете только голые стены. Въехать и жить сюда не просто нельзя, придется потратить много времени, усилий и денег, прежде чем помещение будет пригодно для проживания.

Итак, вы получаете объект с «голыми» стенами, входной дверью, окнами (однокамерные или двухкамерные стеклопакеты), остекленной лоджией, подведенным к щитку электричеством, разводкой всех системы коммуникаций. Устанавливать сантехнику и делать разводку электросетей в самом помещении необходимо будет делать уже вам. Около 80 % квартир в новостройке предлагаются в таком состоянии, при этом спрос на них остается на прежнем уровне. Огромную роль играет цена – разница составляет до 15 процентов. К сравнению, в домах бизнес-класса «бетонная коробка» на 25 % дешевле.

Сколько денег вам придется потратить в данном случае? Вначале вам нужно выделить немаленькую сумму на черновую отделку, т.е. выполнить разводку электросетей (около 3-5 тысяч рублей за комнату), сделать стяжку пола (от 500 рублей за кв.м), выровнять стены и потолок (от 2500 рублей за кв.м). И лишь после этого можно устанавливать сантехнику, штукатурить, красить и т.д. Без помощи специалистов здесь не обойтись, т.к. с той же электрикой связываться не стоит, если у вас нет профильного образования и опыта работы.

В расчет возьмем однокомнатную квартиру общей площадью 30 квадратных метров. За один квадратный метр застройщики обычно берут 5-7 тысяч рублей, строительные компании 9-10 – без материалов. На все про все, если вы все же откажетесь от услуг девелопера, вы потратите минимум 300 тысяч рублей.

Можно немного сэкономить, изначально заказав «черновую отделку». В таком случае вы заплатите максимум на 5 % больше, чем если решите купить «голые стены». Но зато вы получите помещение с разводкой канализации и электричества, подключенными розетками и водопроводом, на полах будет стяжка, стены и потолок – выровнены, батареи установлены.

Если черновая отделка уже выполнена, завершить ремонтные работы можно за 5-6 месяцев. В доме уже можно жить и параллельно проводить ремонт на кухне, в туалете, ванной, комнатах. Вам останется сделать потолки (в последнее время популярны натяжные системы и многоуровневый гиспокартон), стены (поклеить обои, уложить плитку, положить панели и т.д.), полы (паркет, ламинат, подогрев) и т.п. «декоративные» работы.

«Неплохим вариантом для тех, кто желает сэкономить, будет чистовая отделка. Девелопер все базовые работы выполнил, новоселам остается сделать «остаточные» работы. Если вы привыкли к комфорту, данный вариант тоже не для вас, так как вы столкнетесь с рядом неудобств, связанными с проживанием в квартире, где делается ремонт» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

Стоимость отделки

Основным недостатком квартиры без отделки или тем более без ремонта будет невозможность сразу заселиться туда. Это огромный минус для тех, кто арендует жилье. Снять однушку в Москве можно минимум за 30 тысяч рублей, т.е. за полгода, пока вы приведете свою покупку в порядок, вы потратите еще 180 тысяч рублей. Если вы снимаете двушку за 40 тысяч, то траты вырастают до 240 тысяч рублей. Ремонт затягивается? Вы продолжаете терять деньги.

Другое дело, если вы не платите за жилье. В таком случае вложить деньги в недвижимость без отделки может быть выгодно, даже если потом придется потратиться на материалы и услуги рабочих. Ведь застройщик вкладывает в цену не только стоимость работы строителей, отделочных работ, но и прибыль, которую он желает получить. Не стоит полагать, что он будет делать все это в убыток.

Сядьте и посчитайте, действительно ли вам выгодно отдавать деньги девелоперу, особенно если часть строительных работ вы можете выполнить сами. Для начала вы можете поклеить обои, положить не самый дорогой ламинат и плитку, если вам срочно нужно переехать. Также оптимизировать затраты можно за счет рабочей силы, ведь на сегодняшний день множество строительных компаний предлагает довольно выгодные условия и скидки.

Безусловно, конкретную сумму вам изначально не назовет ни одна организация, ведь цена зависит от ряда факторов, включая класс недвижимости, расположения дома, транспортной развязки и т.д.

Итак, внимательно подумаем над тем, что вам предлагает застройщик. К примеру, 120 тысяч рублей за квадратный метр без ремонта и 135 тысяч рублей за квадратный метр с ремонтом. Разница – 15 тысяч рублей. Зачастую застройщики, чтобы разрыв по ценам не был слишком высоким, повышает цены на «голую» квартиру. За счет этого снижается стоимость объектов с ремонтом. В таком случае выгоднее изначально купить «готовую» недвижимость. Если же разница составляет 20 и более тысяч рублей за квадратный метр в доме эконом-класса, то здесь уже нужно задуматься о целесообразности покупки жилья с ремонтом. Распределяя стоимость между квартирами новостройки, компания получает свою прибыль при продаже и того, и другого объекта.

Огромным минусом является и то, что вы не сможете контролировать ход и качество ремонтных работ. Если у вас нет каких-то особых требований к дизайну, можете соглашаться. После того, как вам отдадут ключи на руки, и вы одобрите ремонт, вы въезжаете в дом, завозите мебель и живете там.

Если же вы намерены сделать все «под себя», хотите уникальный дизайн, готовая отделка вам не нужна. Вы в любом случае будете все переделывать. Таким образом, все деньги будут выкинуты на ветер.

Влияние класса недвижимости на цену ремонта

Следует понимать, что цены на отделочные работы девелоперы формируют, исходя из стоимости материалов и спроса на данные услуги, а также категории объекта. Чаще всего отделка предлагается в сегменте эконом-класса. Редком можно встретить предложения в домах бизнес- и элит-класса, ведь владельцы таких квартир имеют и время, и деньги на то, чтобы самостоятельно (при помощи профессиональных ремонтных организаций) сделать дизайнерский ремонт. Но если заказчик все же воспользуется услугами строительной компании, он не просто перечислит ряд требований к работе, но и будет участвовать в разработке дизайна.

Недостатки жилья с отделкой в доме эконом-класса

Как бы застройщики не уверяли вас в качестве предоставляемых услуг, большинство компаний экономит на материалах. Чаще всего используются недорогие обои, линолеум, плитка. Нестандартных решений в данном случае вам не предложат.

Немаловажным моментом является то, что после окончания строительства объект только в среднем через год дает усадку. Т.е. может понадобиться по прошествии указанного времени переделывать ремонт. Если черновая отделка будет выполнена некачественно или же вы самостоятельно все сделаете, не учитывая указанных особенностей, спустя 9-12 месяцев на стенах можете увидеть трещины.

Закон и порядок

При покупке квартиры в договоре прописывается, что отделка включена в стоимость, а также указываются виды работ, которые обязуется выполнить заказчик. Не подписывайте акт приемки, пока не убедитесь в качестве ремонта. Если у вас будут претензии, вы можете обратиться к заказчику с заявлением. В результате вам могут снизить цену на квартиру, устранить дефекты либо возместят денежные траты на переделку.

Спрос и предложение

На сегодняшний день почти все застройщики потенциальным покупателям предлагают сразу четыре варианта покупки: без отделки, с черновой отделкой, с чистовой отделкой, с ремонтом. Благодаря такому подходу строительным компаниям удается охватить как можно больше целевой аудитории. Если владелец не планирует в ближайшие пару лет что-либо менять, он соглашается на «полный пакет услуг». Если выбрать эконом-вариант, время и деньги удается сэкономить за счет застройщика.

Подводим итоги:

• Больше всего квартир с ремонтом или базовой отделкой предлагаются девелоперами в сегменте эконом-класса, так как особых требований к дизайну в данном случае не предъявляется. Эти объекты пользуются спросом у людей, взявших ипотеку и не имеющих денег на ремонт в дальнейшем.

• Квартиру с отделкой имеет смысл покупать, если вы планируете немедленно ее сдавать или хотите сразу же туда заселиться. Обустроиться можно на месте. То же самое касается жилья бизнес-, премиум- и элит-класса. Вкусовые предпочтения отходят на второй план, главное – наличие комфортных условий для проживания.

• Если вам нет необходимости срочно переезжать в новое жилье, вкладывайте деньги в объект с черновой отделкой. В дальнейшем вы можете сделать перепланировку, качественный и дорогой ремонт.

• Владельцы недвижимости премиум-класса предпочитают заказывать ремонтные работы по индивидуальному проекту в специализированных компаниях, где есть свои архитекторы, дизайнеры и т.п. персонал.

Кстати, нередко застройщики предлагают отделку в качестве приятного бонуса, например, при полной оплате всей суммы за квартиру, участникам программы «молодая семья» и т.д. Такой возможностью стоит воспользоваться.