Жилые комплексы в промзонах Москвы: жилье вместо заводов

Промышленные зоны в столице в последнее время активно осваиваются, многие известные компании решились рискнуть, начав застраивать их жилыми домами. И, как видим, сделали это не зря. Чуть более 40 процентов предлагаемой в текущем году недвижимости приходится на долю новостроек в промзоне. Причем большинство – дома элит- и бизнес-класса.

Как принято говорить, Москва не резиновая. Поэтому найти землю под строительство очередного многоэтажного дома с каждым годом становится все сложнее. В связи с острой нехваткой площадей было принято решение о реорганизации промышленных зон в «старой» столице. Всего их насчитывают около 19 тысяч гектаров, и чуть менее пяти тысяч гектаров из которых решили выделить под «новую жизнь».

Безусловно, такие районы нельзя назвать престижными и особой «радости» среди застройщиков эти земли вначале не вызывали. Но приходится пользоваться тем, что есть. Среди всего прочего следует выделить следующие промышленные зоны:

• – «ЗИЛ». В 2012 году правительство приняло решение отдать часть площадей под строительство новостроек. Планируется, что там будет проживать в среднем тридцать тысяч человек. При этом точной информации о том, что произойдет с промышленностью в данном районе, нет. Одни утверждают, что машиностроительный завод частично будет работать. Но, благодаря инновационным технологиям, проблем с экологией не должно возникнуть. Другие – что автомобильное производство перенесут за пределы города. В прошлом году большая часть промышленных помещений и зданий была снесена.
• – «Ленино». В промзоне находились мясокомбинаты, предприятие по производству строительных материалов, железобетонных изделий и т.д. Некоторые предприятия еще действуют, но большинство свернуло свою деятельность. Строительство многоэтажных жилых домов идет уже давно во всю. Среди самых известных стоит выделить ЖК «Царицыно», стоимость квадратного метров в котором – от 120 тысяч рублей. «Однушка» обойдется от 4,5 млн. рублей, «двушка» – от 7,2 млн. рублей, «трешка» – от 10 млн. рублей, четырехкомнатная – от 12 млн. рублей.
• – «Перово» (ВАО). Территория промзоны – 13 гектар. Часть оставят под швейное и трикотажное производство, фабрики. На месте химзавода, который находился здесь ранее, расположился ЖК "Большое Кусково". Преимуществом района является удобная транспортная развязка: наличие рядом метро, ж/д платформа. Недалеко находится парк и пруд. Некоторых потенциальных покупателей долгое время пугало то, что на месте ЖК был химзавод, но хорошая реклама, невысокие цены и развитая инфраструктура сделали свое дело.
• – «Верхние Котлы». Если говорить об экологии этого места, то ситуация в районе оставляет желать лучшего. Здесь находится теплоэлектростанция, несколько заводов, среди которых - производитель космических ядерных установок.
• – «Солнцево» (ЗАО). На данный момент в районе проживает около 120 тысяч людей. Как и в предыдущем случае, здесь находится вредное производство, в том числе и асфальтовый завод, ДСК-3 в Востряково, Мосинжбетон. В дальнейшем территорию «Солнцево» планируют отвести под жилые дома, спортивные комплексы, лечебные и оздоровительные учреждения, офисные помещения. Сейчас ведется строительство ЖК "Мещерский лес", купить квартиру в котором можно от 4,5 млн. рублей. В районе развитая инфраструктура, есть медучреждения, школы, садики, магазины. Огромным минусом является отсутствие станций метро, но в 2017 году должно закончиться строительство линии метрополитена (метро «Говорово»).
• – «Грайвороново» (ЮВАО). Площадь промзоны – более четырехсот гектар, на которых расположились машиностроительные заводы. Некоторые из них в свое время неоднократно выбрасывали в воздух аммиак, неорганическую пыль и прочие вредные отходы. Под строительство жилых домов пустят часть земель Карачаровского мехзавода. Комплексы будут состоять из квартир, подземных паркингов, магазинов, кинотеатров, салонов красоты и т.д. Инвесторы обещают развивать район, планируется строительство школы, детского садика. Сейчас в районе Текстильщики находится два квартала.
• – «Калошино» (СВАО). Промзона (около 500 га) занимает площадь четырех районов. На ее территории находятся пищевые комбинаты, заводы (в т.ч. и асфальтобетонный), а также ТЭЦ 23. Количество выбросов оксида азота и сернистого ангидрида теплоэлектростанции за счет введения инновационных технологий ежегодно снижается, однако, повышается количество пентаоксида ванадия – очень вредного и опасного для здоровья вещества. В промзоне трудится около 16 тысяч человек. Производство здесь будет только развиваться, в дальнейшем территорию собираются использовать при строительстве ЧТК. Но в районе Метрогородок планируется строительство жилых комплексов.
• – «Коровино» (САО). На территории бывшей промзоны, где ранее находились склады и свалка, сейчас располагается ЖК комфорт-класса «На Базовской». Микрорайон занимает более 15 га. Нижние этажи домов отведены под объекты инфраструктуры: магазины, торговые комплексы, спортзалы и т.д. Есть свой садик, школа, парковки, парковая зона для отдыха. Пожалуй, это один из самых интересных вариантов для семейных пар.
• – «Братцево» (СЗАО). Отличается данная промзона от остальных тем, что здесь не было фабрик и вредного производства. Ранее ее на территории находились склады и административные помещения. Затем землю освоила строительная компания MR Group, которая занимается строительством МФК «Водный». Все работы были согласованы не только с правительством, но и с жителями района. Стоимость квадратного метра в новостройке – от 150 тыс. рублей. «Однушка» обойдется в 7,5 млн. рублей, «двушка» от 12 млн. рублей, «трешка» от 18 млн. рублей. Также «Братцево» располагается большой торговый центр с многоуровневой парковкой, 25-ти этажное офисное здание. Рядом есть вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура, Головинские пруды.
• – «Бескудниково» (САО). Большая часть территории отведена под подстанции и техзону высоковольтной линии электропередачи, хозпостройки. Около 580 тысяч кв метров отведено под новострой. В новом жилом микрорайоне стоимость квадратного метра в 2009 году составляла от 110 тысяч рублей. «Однушка» стоила до 6 млн. рублей, «двушка» – до 7 млн. рублей, трешка – до 9 млн. рублей, четырёхкомнатная – от 10 млн. рублей. Площадь квартир – от 35 до 140 кв. м.
• – «Нагатинский затон» (ЮАО). Несмотря на то, что там находится Московский судостроительный и судоремонтный завод, в районе во всю идет строительство квартала «Ривер парк». Срок сдачи в эксплуатацию – 2017 год. Стоимость квадратного метра в монолитно-кирпичном доме – от 150 тысяч рублей. «Однушка» обойдется от 7 млн. рублей, «двушка» – от 10 млн. рублей, «трешка» от 17 млн. рублей. В скором будущем рядом откроется станция метро.

Экологическая обстановка и транспортная доступность

Как известно, был издан указ, в котором говорилось, что к 2020 году должно быть ликвидировано 16 промзон и сокращено 20. Большинство вредных предприятий выносится за пределы МКАД. На «освобожденных» землях строятся не только жилые дома, но и больницы, магазины, школы, образовательные центры, гостиницы и т.д. Но потенциальным покупателям стоит знать о проблемах, с которыми им предстоит столкнуться. Речь идет об экологической обстановке и транспортной доступности.

«Да здравствуют пробки! Транспортная инфраструктура вокруг промышленных объектов и так перегружена. А теперь представьте, что на метрополитен и автострады ляжет дополнительная нагрузка – плюс 10-15 тысяч жителей. Чтобы справиться с пробками, придется прокладывать новые транспортные развязки, налаживать потоки, причем не только на въезде, но и внутри прилегающих территорий, самого района» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

И если с дорогами и метро еще можно что-то в короткие сроки (ближайшие 5 лет) сделать, то экология сразу не улучшится. Земли, где находилось вредное производство, пропитались отходами, токсическими веществами. Там, где большая концентрация ртути, фосфора, тяжелых металлов, стразу же строить нельзя вообще. Поэтому прежде чем начать какие-либо работы, в промзонах проводится оценка участка. На основании полученных результатов проводятся мероприятия, направленные на восстановление и очистку грунта от химических загрязнений.

Данные процедуры могут занимать длительное время, поскольку объем работ может быть большой. Все зависит от того, какое было производство и как долго оно функционировало. Так, например, на люберецкие поля специалисты потратили три года.

Все это влияет на стоимость квадратных метров, которые в последствии будут продаваться в новостройках. В цену сразу же закладываем демонтаж старых построек, утилизацию отходов.

Считается, что большая часть потенциальных покупателей – работники близлежащих производств. Таким образом, появляется еще один фактор риска – соседство с фабриками и заводами. Не все промышленные зоны полностью «очищаются», а предприятия – переносятся за пределы МКАД. В большинстве случаев под нужды застройщиков отдается 10-30 % участка, на которых и возводятся новостройки. Несмотря на то, что микрорайоны будут соседствовать с вредным производством, стоимость недвижимости особо не снижается.

Конечно же, строительные компании заверяют – волноваться не о чем. Все площадки проходят тщательную проверку. Но стоит ли доверять словам или лучше проверить подлинность предоставленных девелопером данных? В любом случае просите предоставить проектную декларацию, в которой должны быть указаны результаты экспертизы. «Кстати, после рекультивации почва в промзоне может быть гораздо чище, чем в элитных районах Москвы и парковых зонах» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Новостройки бизнес-класса в промышленных зонах

В текущем году количество предложений в данном сегменте за счет редевелопмента увеличилось на более чем 60 %. Лидирующие позиции занимают Северный (24 %), Западный (15 %) и Северо-западный (12 %) административные округа. В САО в 2017-2018 г.г. планируется введение в эксплуатацию четыре новых жилых комплекса бизнес-класса.

Большинство объектов реализуются на этапе котлована (35-40 %). Около 25 % проектов предлагаются на стадии возведения первых этажей и подвальных помещений, 20 % - на стадии готовности, но без черновой отделки. Обусловлена данная тенденция тем, что с каждым этажом стоимость квадратного метра возрастает минимум на 7-10 %. Поэтому покупка выгодна на этапе внедрения проекта. Средняя стоимость кв. м. на сегодняшний день – 250 тыс. руб.

В округе ЗелАО, Крюково, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» студия ОП 22 кв.м в монолитно-кирпичном доме на стадии монтажа первого этажа стоила 2,2 млн. рублей. В ЮАО, Люблино, ЖК «Влюблино», студия ОП 23 кв.м в монолитно-кирпичном доме на стадии подготовки площадки стоила 3,2 млн. рублей. В ЗАО, Солнцево, ЖК «Мещанский лес», студия ОП 23 кв.м в панельном доме на этапе монтажа шестого этажа стоила 3,5 млн. рублей. В ЦАО, Замоскворечье, ЖК «I М» на этапе устройства котлована студия ОП 38 кв. м в монолитно-кирпичном доме стоила 12,4 млн. рублей.

Некоторые застройщики пытались демпинговать и предлагали объекты за 160 тыс. рубл / м. кв., но такие квартиры скорее вызывали удивление у потенциальных покупателей из-за крайне низкого ценового показателя.