Пандемия нарастает – стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Мир впервые столкнулся не только с новой инфекцией Covid-19, но и объявлением пандемии, чего не случалось со времен образования ВОЗ (Всемирной организации здравоохранения). В прошлом и настоящем веке возникали ситуации, которым присваивался шестой, наивысший уровень угрозы, но они не приводили к подобным мерам безопасности. 11 марта была объявлена пандемия, что привело не только к изменению привычного образа жизни, но и существенно повлияло на экономику стран.

В России эпидемия нарастает. Уже сейчас серьезно пострадал гостиничный бизнес. Но что ждет рынок недвижимости в целом? Выгодно ли делать вложения в приобретение недвижимого имущества сейчас?

Что было в Китае?

Конечно, Китай – не Россия, и здесь все может происходить с точностью до наоборот. Тем не менее, по мнению экспертов, коронавирус обвалил китайский рынок недвижимости. В Январе Ухань и еще три города были закрыты на карантин. Затем меры безопасности распространились и на другие провинции. В результате в феврале в Шанхае число заключенных сделок снизилось на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Крупнейшая строительная компания Evergrande Group стала опускать цены на 25%, чтобы хоть как-то поддержать спрос. В марте-феврале 105 компаний объявили о своем банкротстве.

В феврале-марте Россия наблюдала ситуацию как-бы со стороны. Российские граждане, внимательно изучая нарастание пандемии, принимали двоякое решение – одни оставляли заключение сделок на потом в надежде на быструю стабилизацию ситуации, другие принимали спонтанные решения о покупке с целью сохранения сбережений. В результате в феврале-марте количество сделок не снизилось, существенного изменения цен не произошло.

Существует и обратная сторона медали – пандемия пройдет, а недвижимость останется. Поэтому важно проанализировать инвестиции в различные типы недвижимости.

Стоит ли покупать недвижимость?

Любой инвестор рассматривает ситуацию со стороны собственной выгоды. Делать расчеты в сложившейся ситуации сложно, так как здесь не работают модели, используемые при экономическом кризисе. Нет реальных данных статистики о масштабах эпидемии, времени ее подавления. Поэтому сложно определить какими потрясениями для российской экономики обернется пандемия.

Что наблюдаем сейчас – увеличение курса доллара и евро. В этой ситуации логичным шагом будет приобретение квартиры или нескольких студий на рынке первичной недвижимости. Таким образом, можно сохранить средства при условии заключения сделки с надежным застройщиком.

Вложение в коммерческую недвижимость

Сейчас наблюдается следующая ситуация. В условиях общего карантина работодателям предлагается продумать варианты дистанционной работы в тех случаях, когда это возможно. Зачем держать в офисе тех же программистов или дизайнеров, если они могут прекрасно выполнять свои должностные обязанности в условиях самоизоляции.

В результате может произойти массовый отказ от офисных пространств. Ситуация требует анализа. С одной стороны, работодатель может экономить на аренде офиса и сопутствующих платежах. С другой стороны, неизвестна эффективность труда в домашних условиях – все будет зависть от уровня самодисциплины сотрудников.

Если схема приживется, то офисная недвижимость не будет пользоваться повышенном спросом. Помещения придется переформатировать под другие цели либо создать улучшенные условия для труда.

Если ситуация с карантином затянется, можно предположить снижение цен на квадратный метр офисной коммерческой недвижимости, но выгодность такого приобретения оценить сложно.

Теперь рассмотрим ситуацию с торговыми центрами. Положение «сиди дома» приводит к тому, что происходит существенное изменение каналов торговли. Многие торговые точки перепрофилируются на доставку продуктов питания, товаров первой необходимости, одежды и прочего.

Еще одна нынешняя проблема для торгово-развлекательных центров – отсутствие посетителей. Спад посещаемости отмечался уже в марте. Сначала люди отказывались от посещения ТРЦ из-за боязни заразиться. Сейчас это регламент повседневной жизни. Если привычка заказывать необходимые товары приживется, торгово-развлекательным центрам придется сокращать свои площади, часть из которых может быть выставлено на продажу.

Вложение в такие объекты можно назвать выгодными. Так как объекты обычно находятся в удобных для посещения людьми местах и имеют развитую инфраструктуру. Единственная проблема – помещение придется переоборудовать под что-либо другое.

Теперь объекты недвижимости, отведенные под ресторанный и гостиничный бизнес. Здесь кризис можно считать временным. Компании, которым удастся пережить отсутствие клиентов, смогут продолжить деятельность. Но если ситуация затянется, справиться с нею смогут только крупные владельцы бизнеса. Уже в конце марта многие отели отметили снижение бронирования номеров до 80%.

Не менее тяжелая ситуация и с ресторанным бизнесом. Работа ресторанов, кафе, столовых и прочих заведений приостановлена пока до 30 апреля. Исходя из сложившейся ситуации, карантинные мероприятия могут продлиться до середины мая и дальше. Работают только те заведения, где организована доставка еды или осуществляется ее продажа на вынос. Еще один выход из положения – переформатировать заведение в формат магазина, что сейчас и начали делать некоторые владельцы кафе.

Тем не менее, ситуация все равно плачевная. По мнению экспертов, мелкие игроки, являющиеся собственниками, а не арендаторами имущества будут выставлять его на продажу. Цена будет снижена незначительно, при условии высокого курса доллара или евро. Вложение в такую недвижимость станут отличным способом сбережения накоплений и дальнейшего получения прибыли.

Какие квартиры лучше покупать?

Рынок жилой недвижимости в полной мере не ощутил кризис. Скорее, наоборот, повысился интерес к загородным объектам. Люди стремятся «спрятаться» от эпидемии. Тем не менее, эксперты прогнозируют спад спроса на квартиры. Во многом это связано с изменением политики банков. Многие кредитные учреждения изменили размер взносов по ипотеке в большую сторону. Так банки стремятся минимизировать число ненадежных заемщиков и избавить себя от лишних рисков.

Еще один аргумент в пользу снижения спроса – падение доходов у населения, вызванный экономическим кризисом, спровоцированным пандемией.

По мнению экспертов, не стоит ожидать сильного понижения цен на жилую недвижимость. Но количество свершаемых сделок будет падать. В некоторых регионах  России уже отмечено снижение на 50-70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Особенно сильно уменьшился спрос на новостройки с черновой отделкой. В то же время потребность в жилье комфорт-плюс или бизнес-класс увеличивается.

Стоит ли жилье покупать сейчас? Все зависит от целей приобретения. Если жилье покупается для себя без привлечения заемных средств, то покупку можно отнести к выгодным вложениям. Для инвесторов, не имеющих накоплений, лучше выбрать выжидательную позицию.

Выбирать следует сектор комфортного, а не доступного жилья. Хрущевки и другая подобная недвижимость будут только падать в цене, а вот бизнес-класс стоимостью от 15 млн. рублей будет в тренде еще ближайшие 10-15 лет. Еще один совет от экспертов – не стоит вкладываться в старую вторичку. Лучше вложиться в ликвидную новостройку либо «свежее» вторичное жилье, оно имеет большую ликвидность.

Еще один важный момент – если сбережения в долларах или евро, то не стоит откладывать покупку недвижимости. Сейчас выгодно заключать сделки на жилье, расположенное в регионах. Если занять выжидательную позицию, то может случиться еще большее падение рубля, а это отразится в росте цен на квадратный метр.

Конечно, есть надежда, что Центробанк не допустит критического падения курса. Но вложение в недвижимость по-прежнему остается лучшим способом сохранения сбережений.

Выгодно ли вкладывать деньги в иностранную недвижимость?

Сейчас наблюдается тенденция продажи объектов недвижимости, приобретенных россиянами за рубежом. На продажу выставляются комплексы, предназначенные для приема туристов. Избавляются от объектов те, кто не имеет средств на их содержание.

По мнению экспертов, недвижимость за рубежом – это отличный актив, способный защитить сбережения. Главное, не совершать спонтанных покупок, а подойти к приобретению взвешенно, отталкиваясь от мнения специалистов. Важно понимать, что на ликвидные арендные квартиры и дома спрос всегда будет высоким. Опять же – пандемия закончится, а недвижимость, приносящая прибыль, останется. В выигрыше инвесторы, имеющие сбережения в иностранной валюте.

Какой вывод следует? Вложение сбережений в недвижимость – это один из самых надежных инструментов сохранения сбережений и получения прибыли в ситуации экономического кризиса. Главное условие – приобретение ликвидной недвижимости. К ней относятся объекты в новостройках, жилье бизнес и комфорт-класса. Коммерческая недвижимость также является выгодным приобретением при условии развитой инфраструктуры. На данном этапе инвестиции выгодно делать без привлечения заемных средств.

Вложения лучше делать сейчас. После стабилизации ситуации некоторые особо ликвидные лоты могут прибавить в цене 20-30%.