Квартиры - с отделкой или без?

Прежде всего, стоит пояснить, что такое квартира с отделкой «под ключ». У каждого застройщика комплекс работ, который сюда включается, разный, но в целом это:

• Оклеивание стен обоями;
• Установка стеклопакетов;
• Укладка линолиума/ламината;
• Установка межкомнатных дверей;
• Установка сантехники;
• В некоторых случаях – обустройство кухни – и др.

Существует также ремонт «под ключ с полной меблировкой», авторский проект. Авторский проект означает разработку индивидуального дизайн-проекта квартиры, весь комплекс отделочных работ, а также подбор и установку мебели. Реализуется он, как правило, в элитном сегменте.

Спрос на квартиры с отделкой

Основные причины, которые толкают покупателя на приобретение квартиры с отделкой, это:

- желание сэкономить время на ремонте и въехать в новое жилье как можно быстрее;
- желание сэкономить на ремонте деньги: считается, что работы по отделке, выполненные строительной бригадой от застройщика, будут стоить в конечном итоге дешевле.

Мы попросили рассказать наших экспертов, как сегодня среди покупателей распределяется спрос на квартиры – с отделкой и без.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» рассказал, что наибольшей популярностью, по его мнению, у покупателей пользуются именно «квартиры под ключ», подразумевающие полную отделку, включающую не только установленные окна и двери, наклеенные обои, ламинат, а также установленную сантехнику, а порой даже обустроенную кухню. В первую очередь это обусловлено тем, что они не желают тратить лишнее время и денежные средства на дополнительный ремонт, а, наоборот, хотят как можно быстрее въехать в новую квартиру.

«Стоит отметить, что здесь идет речь именно о сегменте эконом-класса. Покупатели более дорого жилья часто хотят видеть в своей будущей квартире оригинальный дизайн и планировкой, поэтому их в большей степени интересуют варианты чистовой отделки -  проведение «мокрых» работ -  заливка и выравнивание стяжки на полу, возведение межкомнатных стен. Владельцу квартиры остается заняться непосредственно интерьером», - рассказал эксперт.

Что касается рынка элитной недвижимости, Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, привел следующие данные:

Структура спроса на квартиры выглядит примерно следующим образом:

Квартиры с отделкой: 75% подразделяются на:

- ремонт под ключ 70%

- ремонт с мебелью 30%

Квартиры без отделки: 25% подразделяются на:

- под чистовую отделку 60%

- квартиры с голым цементом, без коммуникаций. 40%

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что квартиры с отделкой пользуются спросом у 80% покупателей квартир в домах  эконом-класса. При покупке квартиры покупатель может въехать сразу же после сдачи дома, планируя свои финансовые расходы, связанные с переделкой. Проще взять сразу кредит и на квартиру и на ремонт, ведь копить деньги, выплачивая ипотечный кредит, достаточно сложно.

«Проекты с меблировкой – это проекты, как правило, элитных квартир с продуманным дизайнерским ремонтом, но на такие квартиры необходимо было найти своего покупателя, ведь, как правило, люди, покупающие за большие деньги элитное жилье, сами участвуют в разработке проекта будущего жилья по своему вкусу и усмотрению. Уровень спроса может быть ниже 5%», - рассказала госпожа Маркова.

Калькуляция стоимости

Мы попросили наших экспертов рассказать, насколько продажа квартиры застройщиком на более высокой стадии ее готовности влияет на ее цену.

Дмитрий Таганов считает, что стоимость квартиры эконом-класса с отделкой не сильно отличается от цены предложения «в бетоне». В среднем покупатель переплачивает порядка 3-8,5 тыс. руб. за кв.м.

Александр Зиминский рассказал, одной из причин отсутствия такого типа жилья явился бурный рост рынка новостроек бизнес- и эконом-класса в последние годы докризисного периода. Примерно 80-90% предложений продавалось еще на стадии строительства за 1,5 – 2 года до сдачи Госкомиссией. Соответственно, до момента отделки большая часть квартир, как правило, уже была раскуплена.

«В кризисный период покупатель устремил свой взор на вторичный рынок и недавно построенные, но уже готовые к проживанию дома. Такое поведение побудило девелоперов сегодня делать акцент на высокую степень готовности жилья. Но еще неизвестно, как поступят застройщики, когда на рынок придет основная часть инвесторов, которые увеличат спрос, что соответственно может вернуть, озвученную мною ранее, ситуацию на рынок», - рассказал эксперт.

Господин Зиминский рассказал, что примеры с чистовой отделкой сегодня есть в ЖК «Город столиц». Также в жилом комплексе «Одиннадцать Станиславского» были предложены два «пилотных» предложения с отделкой. Одна квартира уже реализована. Вторая, площадью 163 кв.м., еще предлагается по цене $14000 за квадратный метр», - рассказал эксперт.

Преимущества для покупателя – или портрет потенциального клиента

Логично, что основной спрос на квартиры с отделкой предъявляют покупатели, у которых нет времени самим делать ремонт в новой квартире. Это могут быть, во-первых, иногородние граждане, а во-вторых, семьи с маленькими детьми. И те, и другие зачастую не готовы перебиваться по съемным квартирам и нести все тягости чернового ремонта.

Кроме того, Дмитрий Таганов говорит, что у некоторых просто отсутствуют дополнительные средства на финальную отделку помещений, ведь стоимость «ремонта от застройщика» ниже, нежели самостоятельное ведение работ и закупка материалов. «И наконец, как показывает практика, новые собственники жилья делают ремонт в своих квартирах не одновременно, и процесс этот в отдельно взятом доме может растянуться на длительный срок. Естественно, те, кто сделал ремонт раньше остальных и уже въехал в свою квартиру, испытывают дискомфорт от строительных работ в соседних помещениях», - рассказал эксперт.

Александр Зиминский рассказал, что квартирами без отделки интересуются покупатели, которые не готовы переплачивать 20-30% за качественную отделку, так как вопрос престижности не является для них главным. В целях экономии они готовы сами сделать ремонт или посредством недорогих организаций предоставляющих такие услуги. Это менеджеры среднего звена, возрастом примерно от 25 до 45 лет.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED резюмировала, что портрет потенциального покупателя квартир с отделкой составить невозможно – это могут быть совершенно разные люди из разных возрастных групп, разного статуса. «Просто есть те, кто любит делать ремонт и те, кто не любит. Важны не социальные параметры – важна суть. Есть клиенты, для которых важно квартиру создать самим, их никогда не удовлетворит квартира с готовым дизайном и отделкой», - рассказал эксперт.

Преимущества для застройщика

Как правило, в сегменте эконом-класса наличие в квартире отделки под ключ увеличивает ее стоимость незначительным образом, таким образом, отделка является скорее неценовым преимуществом, позволяющему проекту быть более конкурентоспособным.

Ольга Маркова рассказала, что «как показывает практика, при некоторых обстоятельствах покупателю выгоднее приобрести квартиру в новостройке с отделкой, чем без нее. «Квартиры с отделкой имеют меньший срок экспонирования на рынке, при относительно невысокой цене. От застройщика наценка будет в районе 1400р./кв. м от Ведиса до 3500р. (при использовании качественных материалов и импортной сантехники до 4500р./кв.м).

Отремонтированные и меблированные квартиры на вторичном рынке, полностью готовые к въезду также пользуются высоким спросом среди покупателей», - говорит эксперт.

Будущее квартир с отделкой

Мы попросили наших экспертов рассказать, каким они видят существующий тренд на рынке: будет ли увеличиваться доля предложения квартир с отделкой?

Дмитрий Дементьев, руководитель группы концепции девелопмента компании «Сити-XXI век» рассказал, что в ряде регионов есть определенная тенденция к сдаче домов с отделкой. В Московской области и тем более в Москве пока нельзя говорить о наличии такого тренда. «При отсутствии нормативных и законодательных требований застройщики будут ориентироваться на платежеспособный спрос потенциальных клиентов – а среди покупателей как элитного, так и экономичного жилья существует достаточное количество людей, желающих совершить индивидуальный дизайн с элементами перепланировки, которым не нужен типовой ремонт. Также еще не сложились ожидаемые потребителями стандарты качества – общественное мнение в значительной степени подпорчено качеством так называемой «муниципальной» отделки», - считает эксперт.

Ирина Могилатова сообщила, что, как показал недавний круглый стол, на котором собрались девелоперы элитной недвижимости,  сегодня застройщики не готовы ставить на поток  квартиры под ключ и предлагать покупателям полностью меблированные квадратные метры. Дизайн-проект, ремонт, закупка необходимого оборудования –  уйдет год, пока квартира будет готова к продаже. Зачем девелоперу идти на это, если квартиру покупатель готов купить здесь и сейчас? Квартиры под ключ – хороший выход в тех случаях, когда у квартиры неудачные видовые характеристики или еще какие-то изъяны, таким образом – полностью отремонтировав и меблировав - можно придать ей привлекательности.

Ольга Маркова высказала мнение, что будущее этого предложения заключается в формировании ниши на рынке. В эконом-классе, уже сформировалась нехватка доступного жилья, с выполненным качественным ремонтом, и явный спрос, подстегнут девелоперов к строительству такого рода проектов.

Дмитрий Таганов говорит, что, не смотря на довольно высокий спрос на квартиры с отделкой, объем предложения такого жилья очень мал - составляет не более 8%. Вполне вероятно, что в ближайшее время на первичном рынке квартир с отделкой будет гораздо больше – все предпосылки для этого есть.

Автор Калачихина Евгения