Рынок недвижимости 2020: прогнозы

На развитие российского рынка недвижимости в новом году, как и в минувшем, большое влияние окажут несколько важных изменений. Во-первых, произошел переход на проектное финансирование строительства. Эксперты отмечают, что повышенный спрос на жилье в связи данным событием был создан совершенно искусственно. Показатели в 30% проданных лотов достигались застройщиками путем выкупа объемов через свои же дочерние компании. Это делали даже фирмы-лидеры, обладающие безукоризненной репутацией. Во-вторых, неоднократно снижалась ключевая ставка ЦБ. Как результат – упали ставки по ипотеке. В-третьих, вследствие перехода на проектное финансирование некоторые застройщики начали процедуру банкротства. И в итоге осенью 2019 года спрос на жилье значительно упал, а после того, как процентные ставки по ипотеке были снижены, – снова вырос. Однако, это все равно повлияло на снижение продаж по сравнению с летним периодом на 10-12%, а с прошлой осенью – на 2-3%. Учитывая, что осень обычно является достаточно плодородной по продажам жилья, данные цифры являются тревожными.

Так же по оценкам экспертов, значительно повлияла на рынок недвижимости необходимость перехода застройщиков на эскроу-счета. Покупатели просто-напросто напугались повышения цен на 20-30%, поэтому последние два летних месяца 2019-го года стали особо «горячими».

Что касается проектного финансирования, то данный вопрос остается неоднозначным. К плюсам нововведения можно отнести минимизацию рисков для покупателей, более цивилизованные условия сделки.  Однако, неминуемо это повлечет уход с рынка небольших игроков, которые возводили единичные, но индивидуальные объекты.

Безусловно, принятый закон о проектном финансировании еще будет совершенствоваться. Вероятно, появятся какие-то дополнения. Например, субсидирование небольших строительных компаний, возводящих объекты в регионах. Застройщики надеются, что корректировки будут в их пользу.

Если говорить о развитии сферы в целом, то в ближайшие два года на рынке ожидается спад продаж. Новый цикл роста прогнозируется не ранее 2024 года. В ближайшее время у большинства населения просто не будет денег на приобретение жилья. А ипотечные ресурсы не бесконечны. Нехватка спроса и выход большого числа лотов ожидается уже в 2020 году.

Интерес предпринимателей к готовым объектам продолжит тенденции спада 2018 и 2019 годов. В поле главного внимания окажутся земельные участки без улучшений.

Эксперты не предвидят сильных колебаний цены на жилье. Вероятно, она понизится от 3 до 10%. При позитивном исходе рост стоимости начнется в 2022 году, когда сократится количество сданных объектов. Последнее, в свою очередь, станет результатом того, что сегодня количество домов, которые строятся через проектное финансирование немного. Однако, вероятно, будет расти спрос на жилье более высокого класса: с дополнительными опциями, такими как повышенный комфорт, экологичность, развитая современная инфраструктура и т.п.

Стоимость элитных новостроек в 2020 году вырастет в среднем на 4%. Доля премиального жилья будет расти особенно в столице. Сдерживать цену будут несколько уже стартовавших крупных объектов.

Стоимость аренды квадратных метров останется примерно на уровне 2019 года: около 35 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру в Москве и около 45 – за двухкомнатную. Основным спросом (80% от всего найма жилья) будут пользоваться квартиры класса «эконом». Спрос продолжит превышать предложение почти вдвое.

Основным и наименее прогнозируемым риском остается политика и макроэкономика. Снижение цены на нефть или введение новых санкций сильно повлияют на ситуацию. Но будем надеяться на лучшее!