Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.

Будет ли падать спрос?

Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.

На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.

Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.

Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.

Будет ли дорожать недвижимость?

Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.

Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.

Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.

Выживет ли рынок недвижимости?

Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.

Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.

Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.

Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.

Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.

Аренда недвижимости

Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.

В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.

Возможен ли доход в кризис?

Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.

Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.

Возможности рынка недвижимости после коронавируса

Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.

Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».

Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».

Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.

От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.

Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.