Загородная недвижимость в зоне турбулентности

Не секрет, что сезон загородной недвижимости начинается весной, а ее пик приходится на лето. Причем это касается, как в случае покупки и продажи дома, так и ее аренды. Ведь именно в теплое время года можно посмотреть дом и ее окрестности во всей красе и оценить недвижимость как следует. О том, насколько летний сезон удачно прошел на рынке загородной недвижимости, об уникальных предложениях, о средних ценах, рассказали эксперты.

Недвижимость, в том числе загородная (в отличие от валюты, депозитов, фондового рынка) всегда растет в цене в среднесрочной перспективе. Она может год «падать», год стабилизироваться, но во временном горизонте пяти лет она всегда вырастет в цене. Сегодня загородный рынок находится в той точке этого пятилетнего цикла, когда средние цены находятся на своей минимальной рыночной планке. Поэтому у покупателя сейчас есть реальная возможность приобрести коттедж или таунхаус класса бизнес- по цене эконома. Москвичи, желающие переехать загород, сейчас могут, продав свою, условно говоря, двухкомнатную квартиру в старом жилом фонде спального района (которая относится к нижней границе эконом-класса), купить таунхаус или коттедж в поселке бизнес-класса в состоянии «под ключ». При этом на территории Новой Москвы, то есть, не теряя московскую прописку. Пример – КП «Марсель», где готовый дуплекс размером 120 кв. м с отдельным участком предлагается за 10 млн руб. В Подмосковье же предложение объектов в этом ценовом диапазоне еще шире. В связи с этим большинство сделок в массовом сегменте сейчас заключается по цене 11-13 млн рублей. За эту сумму клиенты приобретают дом размером не менее 140-150 кв. м с участком 10-15 соток.

Падение спроса

Летний сезон в этом году не столь активен, как в прошлом году. По данным Романа Зеленского, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», если сравнивать, то разница составляет в среднем 15%. «Спрос лишь в сегменте элитной загородной недвижимости остается достаточно устойчивым, несмотря на все сложности в экономике и на рынке», - отмечает эксперт.

Однако Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», отмечает, что общее падение спроса на объекты коттеджной застройки московского региона составило 30-40%, как относительно прошлого года, так и в сравнении с уровнем пятилетней давности. «Падение спроса относительно ажиотажного конца года объясняется удовлетворением потребностей в недвижимости среди владельцев «рублевых накоплений», а также сокращением уровня потребления, когда второе жилье уже считается роскошью (а загородный дом зачастую это второе жилье)» - комментирует он.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, утверждает, что в нынешнем году рынок аренды и продажи загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области также не продемонстрировал традиционный для летнего сезона подъем спроса, в связи со снижением потребительской активности. «На сегодняшний день общий объем предложения на рынке загородной недвижимости увеличился в 1,5 раза, - говорит она. - Однако уровень спроса на загородные дома находится на невысоком уровне, намного отставая от предложения. Средняя стоимость загородной недвижимости в Ленинградской области составила 26 тысяч рублей за кв. м (в среднем 3,1 млн рублей за объект). Средняя стоимость долгосрочной аренды загородной недвижимости составляет около 30 тысяч рублей и выше, посуточной – от 15 тысяч рублей. Стоимость посуточной аренды коттеджей может достигать 250 тысяч рублей, дачные дома, как правило, сдаются на долгосрочной основе по ставке 25-30 тысяч рублей в месяц. Бюджет клиентов на покупку загородной недвижимости составляет от 3 до 12 млн рублей. На текущий момент цены на покупку загородной недвижимости, по сравнению с 2014 годом, в среднем снизились на 6%, арендные ставки снизились на 20-30%».

Что касается объема предложений в Москве и Московской области, то объектов, по словам Романа Зеленского, больше, причем во всех сегментах. «В целом, несмотря на мягкое снижение спроса, этот сезон достаточно устойчивый с точки зрения спроса, - считает он. - Клиенты проявляют интерес к недвижимости, особенно предложениям эконом и комфорт-класса. Хотя активность клиентов в сегменте элитной загородной недвижимости осталась на прежнем уровне, а в некоторые моменты даже возрастала (что особенно было заметно в мае-июне), в этот период арендуют коттеджи не только на длительный период, но и на лето».

Аренда в московском регионе

Стоит отметить, что уникальные предложения есть всегда на рынке недвижимости. Как говорится – любой каприз за ваши деньги. Как показывает практика, обычно интересным предложениям в экспозиции задерживаться не приходится – клиент, желающий арендовать тот или иной дом, находится довольно быстро. На сегодняшний день, по данным компании «НДВ-Недвижимость», из предложений по аренде есть коттедж площадью 250 кв.м на участке 20 соток с гостевым домом площадью 120 кв.м в 12 км от МКАД по Новорижскому шоссе, стоимостью 180 тысяч рублей в месяц. Загородный дом эконом-класса с небольшой площадью, расположенный до 25 км от МКАД со всем необходимым для проживания можно арендовать за 70-80 тысяч рублей. Коттедж комфорт и бизнес-класса будет стоить более 100 тысяч рублей в месяц.

Как отмечает Роман Зеленский, в среднем привлекательные предложения на рынке загородной недвижимости представлены в диапазоне 150-170 тысяч рублей в месяц. «Самый широкий сегмент в плане спроса - это дома комфорт- и бизнес-класса со средним бюджетом от 120 до 150 тысяч рублей в месяц, - говорит он. – За такую сумму клиент обычно желает снять качественный загородный дом с хорошим ремонтом, расположенный в 25-30 км от МКАД, со всей необходимой мебелью и техникой для проживания».

Спрос на загородные дома, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июле текущего года снизились на 6,3% по отношению к спросу июня. При этом предложение в июле также упало на 25,6%, по сравнению с июнем и достигло минимума за последние пять лет. Тем временем, в разгар лета большой популярностью у клиентов по-прежнему пользовались дома стоимостью от 1000 до 3000 долларов в месяц. По данным аналитиков, спрос на них превысил предложение в 3,38 раза.

Что касается предложения на рынке загородной недвижимости, то в июле средние цены составили от 1000 до 3000 долларов в месяц (по 44,83%) и максимальный спрос в июле именно на эти дома и пришелся (49,44%). На втором месте большим спросом у клиентов пользовались загородные дома стоимостью до 1000 долларов в месяц (43,82%).

Заметим, что в основном продавцы предлагали в аренду загородные дома с ценником до 1000 долларов в месяц, расположенных на расстоянии 20-29 км от МКАД (16,3%). А на расстоянии 10-19 км от МКАД (15,0%) предлагались загородные дома по цене от 1000 до 3000 долларов в месяц. Интересен тот факт, что больше всего загородных домов в аренду в июле этого года предлагалось на расстоянии 10-19 км от МКАД (30,0%), на втором месте было предложение домов, расположенных в 20-29 км от МКАД (28,75%).

Если говорить о средних ценах загородных домов, то, как уже выше говорилось, в зависимости от удаленности от МКАД они варьировались. Итак, по итогам июля составила: до 10 км от МКАД – 103,4 тысяч рублей в месяц; 10-19 км – 99,8 тысяч рублей в месяц; 20-29 км – 104,1 тысяч рублей в месяц; 30-49 км –73,8 тысяч рублей в месяц; от 50 км – 42,2 тысяч рублей в месяц.

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июле на бюджет до 1000 долларов в месяц можно было найти много предложений на юго-западе (12,5%) и на северо-востоке (11,3%) Московской области. Также на юго-западе было довольно много привлекательных предложений - 8,8% - в ценовом диапазоне от 1000 до 3000 долларов и на юге (7,5%). На бюджет от 3000 до 5000 долларов в месяц предлагались хорошие дома со всеми удобствами только на западном (3,8%) и юго-западном (1,3%) направлениях МО. В целом, максимальное предложение загородных домов в аренду в июле пришлось на юго-западное направление, составив 26,25%. На втором месте расположилось западное направление, где предлагалось в аренду 18,75%, а на третьем - на южное – 17,5%. Меньше всего предложений по аренде домов было на восточном направлении – 2,5%.

Элитная недвижимость

В элитном сегменте, по словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»», с учетом текущей экономической ситуации можно сказать, что этот летний сезон складывается неплохо. «Мы наблюдаем небольшой, но довольно стабильный спрос как на приобретение загородной недвижимости, так и на ее аренду, - говорит он. - В первую очередь, это связано с привлекательными скидками, которые предлагают собственники коттеджей: на самые ликвидные объекты можно получить дисконт в размере 15-25%, в целом, средняя скидка сегодня равна 25-30%, в отдельных случаях приобрести или снять в аренду жилье можно на 50% дешевле».

Интересен тот факт, что сегодня подавляющее большинство покупателей - порядка 90%, как на первичном, так и на вторичном рынке рассматривают для покупки, прежде всего, объекты «под ключ» - с ремонтом и мебелью. Ведь покупка недвижимости нередко является импульсной и эмоциональной. Многие покупатели выбирают дома, в которых можно жить здесь и сейчас, а не заниматься ремонтными работами длительное время. По этой же причине между объектом, готовым к отделке, и участком с подрядом, клиент, скорее выберет первый: внутренний ремонт займет порядка полугода-год, в то время как строительства дома с нуля займет около 2-2,5 лет.

«Стабильным спросом пользуются самые ликвидные проекты, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Сегодня на вторичном рынке элитной загородной недвижимости порядка 15-20% лотов – ликвидные, 60-65% обладают «средней» ликвидностью и около 20% - дома, условно говоря «под снос», требующие масштабную реконструкцию, стоимость которой будет несопоставима с результатом».

«Согласно нашим данным, за первое полугодие на вторичном рынке элитной загородной недвижимости было реализовано 13,16% лотов от всего объема предложений, - рассказывает Илья Менжунов. - То есть, фактически, продана его ликвидная часть. Причем за второе полугодие 2014 года эта доля составила 8,96%. А значит, рынок в этом году весьма активен. За первое полугодие предложение на вторичном рынке элитной загородной недвижимости увеличилось на 7%. Большая часть предложений – это домовладения. Никаких новых тенденций не наблюдается. Предложение по-прежнему значительно превышает спрос».

Ловушки для клиентов

Следует отметить, что в первом полугодии новых проектов на первичном рынке элитной загородной недвижимости не выходило. Среди популярных механизмов, которые используют застройщики для привлечения покупателей, можно отметить «возвращение» акционных домов. Пул объектов по каждому проекту выставляют с определенным дисконтом. Причем эти дома далеко не худшего качества. Нередко клиенты, приезжая на проект, покупают в итоге коттеджи без скидки. То есть акционный дом - это своеобразная маркетинговая акция для дополнительного привлечения покупателей. Данный инструмент применялся и в прошлый кризис 2008-2009 года, тогда он тоже показал неплохие результаты.

На вторичном рынке недвижимости для того, чтобы нивелировать рост курса доллара за время оформления сделки, покупаются опционы или заключаются форвардные контракты, т.е. на момент внесения задатка в течение некоторого периода клиент может выкупить у банка валюту по старому курсу.

Сезон аренды элитной загородной недвижимости начался в 2015 году раньше, чем обычно – уже в первой половине февраля. Однако клиенты не торопились заключать договоры аренды в ожидании снижения ставок: аналогичная ситуация сложилась на рынке аренды квартир, где в виду большого объема предложения ставки существенно уменьшились. Действительно, если в марте этого года средний дисконт на аренду квартир составлял 20%, то в апреле-мае, когда остается последняя возможность снять жилье, он увеличился до 35%, а на отдельные лоты – и до 50%. Это позволило избежать существенного падения спроса: в среднем снижение спроса составило порядка 10-15% по сравнению с прошлым годом.

Аналитики отмечают, что ликвидные проекты сегодня предлагаются покупателям со скидкой в 15-25% от докризисной долларовой цены. Однако необходимо понимать, что в рублевом эквиваленте это все равно дороже, чем год назад, поэтому собственники, даже предоставляя такой дисконт, все равно остаются в выигрыше. Дисконт на неликвидные объекты элитного загородного рынка может доходить в отдельных случаях даже до 40-50%.

«На вторичном рынке элитной загородной недвижимости большинство продавцов готовы идти на торг, покупателям можно рассчитывать на скидку при покупке дома в среднем 25-30%, по сравнению со стартовой ценой, заявленной до кризиса», - утверждает Илья Менжунов.

По данным «Метриум Групп», в низком ценовом сегменте размер арендной ставки колеблется в диапазоне 50-70 тысяч рублей в месяц за двухэтажный дом площадью порядка 100 кв. м. В высоком ценовом сегменте ежемесячная арендная ставка может составлять $1900-150 000. В среднем коттедж бизнес-класса площадью 200-300 кв. м с качественным ремонтом, современной техникой и мебелью можно снять за 250-300 тыс. в месяц. Загородные дома элитных поселков выставляются для аренды по средней цене $7-12 тыс. в месяц. На ряд лотов цена может доходить до $30-40 тыс., а в некоторых случаях до $100-150 тыс. в месяц: за эти деньги вы получите дом с большим земельным участком, изысканной архитектурой, дизайнерским ремонтом и эксклюзивной мебелью. В первой половине 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года средний бюджет на покупку загородной недвижимости уменьшился с $4,4 млн до $2,8 млн. Что касается рынка аренды, то средний бюджет клиентов составил $15-20 тыс. в месяц.

Если говорить о тенденциях, по прогнозам Владимира Яхонтова, уменьшится количество выхода на рынок новых проектов и следует ожидать более медленное строительство уже выведенных на рынок. По его словам, причиной такого хода событий является низкая рентабельностью загородных проектов и сложности финансирования. «С точки зрения класса проекта на первый план выйдет комфорт- и эконом-класс, а также эксклюзивный (не имеющий аналогов) премиум-класс, - полагает он. - Первый будет пользоваться популярностью в силу доступного бюджета, второй – из-за ограниченности предложения».

«Мы ожидаем, что с началом делового сезона цены на загородную недвижимость будут пересмотрены, как это было уже в 1 квартале 2015 года, -, в свою очередь, делится Илья Менжунов. - Основная причина - сильная волатильность курсов валют, которую мы наблюдаем в последнее время. Вероятно, если курсы валют продолжат рост, владельцы самых неликвидных объектов (устаревшие коттеджи 90-х - начала 2000-х годов с неудобными планировками и износившейся инженерией) будут вынуждены снизить стоимость на 50%. Другого выхода в данной ситуации нет. На ликвидные объекты цены снизятся незначительно: такие объекты занимают очень небольшую часть рынка – порядка 10-15%, и спрос на них не снижался в течение всего 2015 года».

Автор: Сугра Гаджиева