Обвал цен как тема для дискуссии

Ввиду нестабильной экономической ситуации на бирже грядущий обвал цен на недвижимость стал модной темой для дискуссий. Те, кто взял ипотечный кредит, и те, кто даже не планировал, те, у кого есть недвижимость, и те, у кого её никогда не было, те, кто работают на рынке, и те, кто далеки от него, — все спорят о перспективах и строят прогнозы. Какие же аргументы приводят спорщики в защиту своих позиций?

Голоса о том, что кризис на рынке недвижимости будет, раздаются с завидной регулярностью ещё с 2004 года. Кто-то ещё два года назад на растущем рынке разглядел приметы кризиса, кто-то только сейчас схватился за голову… Интересно другое: единого мнения о том, что происходит с рынком, нет ни среди аналитиков, ни среди девелоперов, ни среди риелторов. Большинство ориентируются «на чутье», принимают решения «по ситуации» и твердо верят в свою правоту, не скупясь на гневные выкрики в сторону оппонентов. Попробуем отрешиться от эмоций и выслушать аргументы обеих сторон.

Кризис будет!

Какие же предпосылки кризиса видят те, кто говорит о его неминуемом наступлении?
Первая и основная причина ожидаемого кризиса — спекулятивная составляющая рынка. По мнению многих, доля квартир, покупаемых для последующей перепродажи (так называемых «спекулятивных»), в нашей стране очень велика. Количество квартир, покупаемых с целью инвестиций, называется различное — от 30% до 80%. Это не может не отражаться на рейтингах, не влиять на степень риска сделок и на рынок в целом. Как правило, на таких рынках — рисковых и высокодоходных — работают очень рисковые, быстрые на решение и нервные инвесторы. То есть те, кто в случае «тревоги» не разбирается что к чему, а продает квартиры, пока берут.

Кроме того, когда в течение многих лет постоянно с каждого объекта часть квартир уходит спекулянтам, то количество этих квартир накапливается и растет. Пусть даже периодически купленное продаётся конечному пользователю, но деньги опять уходят в покупку недвижимости, уже в большем количестве. Если предположить, что спекулянты действительно выкупали у застройщиков до 30% квартир от всех вводимых объектов, то за три года на рынке уже скопилось такое количество квартир, что на их реализацию уйдет не один год. А если предположить, что накопление этого «задела» началось ещё в 2000 году (после кризиса 98 года), то даже при сохраняющейся покупательской способности населения продавать эти квартиры придется не один год и даже не три.

Вторая причина, называемая среди тех, кто ждет кризиса — неустойчивость рынка, схема «мыльного пузыря». Как выглядел мыльный пузырь в Америке? Ипотечные кредиты дали многим возможность приобретать жилье, и это жилье приобретали до тех пор, пока банки не поняли, что кредиты розданы, а возврата денег практически нет. После этого началось ужесточение условий, повышенные требования к заемщикам и недвижимость, купленную впрок, стали распродавать. При этом покупать её было уже некому, цены покатились вниз и дальше ситуация росла как снежный ком.

Пузырь, основанный на регулярном вливании в рынок инвестиционных денег, имеет такую же природу. Как следствие, либо он должен постоянно подпитываться этими инвестиционными деньгами, либо — если не будет подпитки — пузырь лопнет и, как уже говорилось, все накопленные квартиры выйдут на рынок.

Чтобы нормально распродать новый объект, он должен мало того что быть удачным как товар — нужно обязательно убедить инвесторов, что через год-два они смогут его продать дороже, то есть что денег на рынке будет ещё больше, чем сейчас — и так постоянно, год от года денег на рынке должно становиться больше и больше, кто-то обязательно их должен туда закачивать непрерывным потоком. Как только новых денег нет — пирамида рушится.

И, наконец, третья причина — внешнеэкономическая. Понятно, что рынок недвижимости существует не в вакууме, а является одной из частей экономической ситуации в стране. В то же время экономика России неразрывно связана с мировой экономикой. Понятно, что эти связи могут быть тонкими и не повсеместными, но они есть. И это значит, что серьёзные колебания на мировом рынке не могут не отразиться на российской экономике и, как следствие, на рынке недвижимости.

Ещё год назад многие говорили о том, что мировой кризис никак не отразился и не отразится на России. Но мы уже видели панику на рынке «голубых фишек», видели, как Россия теряет миллиарды на фондовом рынке, видели закрытие банков, их отказ от работы с ипотечными кредитами. Значит ли это, что мы по-прежнему можем говорить о том, что ничего не происходит, или у нас уже есть повод задуматься о последствиях?
В случае, если кризис будет разрастаться, банки перестанут кредитовать проекты девелоперов (а, как мы помним, ряд девелоперов уже объявил о сворачивании своих планов). Спекулянты тоже перестают вкладывать средства в рынок (за отсутствием этих самых свободных средств и не желанием идти на новые риски) — это автоматически приведет к схлопыванию спекулятивного пузыря на рынке недвижимости.

Рынок теряет инвестиционную привлекательность, цены сначала останавливаются, потом начинают идти вниз, быстрые на решения спекулянты начинают распродавать активы, которые им больше уже неинтересны, от которых они уже больше роста не ждут, начинают продавать имеющееся сначала по пиковой цене, потом с дисконтом — цена соответственно от такого беспредела ещё уменьшается. Потом банки начинают хуже давать ипотеку, покупателей становится ещё меньше, снежный ком катится, потом продавать квартиры начинают те, кто вроде и не собирался, потому что цена падает, надо успеть в последний вагон — предложение растёт, а покупатели — наоборот, видя, что завтра можно купить поинтереснее, чем сегодня, начинают усиленно не торопиться покупать — спрос ещё падает, а с ним и цена. И апофеоз — когда выясняется, что под залог разного рода недвижимости роздано безумное количество разного рода кредитов, и цена обеспечения этих кредитов упала, то распродавать начинают всё подряд, направо и налево, по любой цене, и график цен на недвижимость становится похож на графики акций в черный вторник.

Вот такое видение возможного развития событий у тех, кто считает, что кризис на отечественном рынке не минуем. Но есть и другая сторона медали — те, кто уверены, что рынку ничего не грозит. И у них есть свои аргументы, о которых мы тоже расскажем сегодня.

Продолжение читайте здесь