Ипотека: неизвестные факты

Решаясь купить в квартиру в кредит, нужно как следует подготовиться. Потому что в масштабной сделке длинной лет в 25, а то и 50 мельчайшая ошибка может стоить очень дорого. О том, как избежать таких ошибок, мы и рассказываем сегодня.

Считай, Коля, считай!

Когда речь идет о кредитах, все считают тысячами, а то и миллионами (в зависимости от валюты), и мало кому приходит в голову опуститься до простых долларов или рублей. А на практике, разница всего в несколько долларов в ежемесячном платеже, может иметь длинную историю и малоприятный итог.

Сравните сами: чем на ваш взгляд отличается кредит в 85 000 долларов на 50 лет в ВТБ24 и аналогичный кредит на 24 года? Очевидно — сроком выплат. Во втором случае он будет в два раза короче. Но, наверное, и денег нужно в два раза больше? Вовсе нет: при выплатах на протяжении 50 лет ежемесячный платеж составит 849 долларов, а при выплатах за 24 года — 883 доллара. Получается, что разница в символические 34 доллара обходится вам в 26 лет жизни в кредит. Не мало, как на ваш взгляд?

Не менее внимательно, чем сроки кредитования, нужно разглядывать и процентные ставки. Так, у того же ВТБ24 ставка на кредит до 15 лет составляет 10,7%, а на 15 лет и более — 11,7%. Таким образом, кредит на сумму в 85 000 долларов на 15 лет обойдется вам в 1003 доллара в месяц, а та же сумма на 14 лет — уже будет стоить 978 долларов в месяц. Казалось бы, что с того, что платеж уменьшится на 25 долларов в месяц? Однако 25 долларов в месяц умноженные на 14 лет кредита дают 4200 долларов экономии за весь срок и сокращение выплаты кредита на год. А экономия за «неоплаченный» год составит ещё 12036 долларов. Итого 16 436 долларов, то есть почти 20% от суммы кредита.

Для того чтобы во всеоружии общаться с банковскими служащими и точно знать, какие условия для вас оптимальны, — не поленитесь воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые представлены практически на всех сайтах ипотечных банков.

Без первого взноса

Ещё одна тема для постоянного обсуждения при покупке по ипотеке — это первый взнос. Для многих именно необходимость накопить крупную сумму для первого взноса становится непреодолимой преградой на пути к собственному жилью. Банки предлагают таким клиентам, не склонным к экономии, кредиты без первого взноса. Чем они отличаются от обычных?

Банки, как правило, выставляют таким заемщикам два условия. Во-первых, без первого взноса кредитуется только вторичная недвижимость, то есть купить квартиру в новостройке вы уже не сможете. Во-вторых, вы должны уже иметь в собственности жилье, которое можно использовать в качестве залога по оформляемому кредиту. И в-третьих, надо быть морально готовым к тому, что ставки по кредиту в этом случае значительно выше, чем при обычном кредитовании. А чем может обернуться небольшая разница в процентной ставке, мы с вами только что говорили.

Если же эти условия для вас невыполнимы — вас интересует именно первичный рынок или у вас нет в собственности жилья, — можно обойти хитрые условия банка. Для этого нужно взять потребительский кредит, который и использовать как первоначальный взнос, особенно, если он минимален. Правда, надо иметь в виду, что для некоторых банков наличие у вас незакрытого кредита (пусть даже на небольшую сумму) может стать поводом для отказа в ипотеке.

Мы с приятелем вдвоем…

Квартиру, понятное дело, принято покупать самостоятельно. Ну, в крайнем случае, с супругом или супругой. А что делать, если, штамп в паспорте поставить пока не получилось? Российские банки хотя и относятся к гражданским бракам настороженно, но кредиты все-таки дают, и в этом смысле, у российского заемщика «счастье есть». Более того, во многих банках кредит можно взять хоть с братом, сестрой, хоть с другом или коллегой и никто особо не станет расспрашивать, кем вы друг другу приходитесь. Главное, чтобы оба смогли подтвердить свой доход.

В любом случае вы и ваш друг или партнер станете созаемщиками при получении ипотечного кредита. Правда, до того необходимо учесть некоторые факты.

Прежде всего, заемщик должен быть лицом совершеннолетним и иметь постоянный доход, подтвержденный справкой с места работы. При этом доход каждого созаемщика необязательно будет учитываться банком. После оформления ипотеки все созаемщики становятся совладельцами помещения, и каждый из них имеет свою долю в ежемесячном банковском платеже. При этом ответственность за погашение кредита несут оба. Так что если с вашим созаемщиком что-то случится, разбираться с проблемой придется именно вам.

Неприятным является тот факт, что банки редко соглашаются на оформление квартиры в долевую собственность (т.к. при таком раскладе её очень сложно продать «в случае чего»). Поэтому, как правило, лишь один из созаемщиков получает свидетельство о собственности и только после погашения кредита может разделить собственность пополам. Хотя в данном случае этот момент не должен ущемлять права остальных, ведь помещение, или его часть нельзя продать до погашения ипотечного долга. Когда же ипотечный кредит погашен и квартира (или дом) уже не обременена залогом, то каждый из созаемщиков (ныне — совладельцев) имеет право продать свою долю или иным образом распорядиться своим имуществом.