Сделки по недвижимости: как избежать подводных камней

Каждому, кто стремится улучшить свои жилищные условия, хоть раз в жизни да пришлось покупать или продавать квартиру. Времена печально известных «черных маклеров» ушли в прошлое, однако и в настоящее время на рынке недвижимости все еще существуют проблемы. Разумеется, для тех, кто не очень хорошо знаком с существующим законодательством. Постараемся исправить эту ситуацию.

Итак, допустим, вы продавец. Ваша задача – продать жилье по установленной вами цене и выручить за него определенную сумму денег. Лучшим и самым надежным способом будет обращение к риэлторским агентствам, в обязанности которых и входит совершение сделок купли-продажи недвижимости. Риэлтор возьмет на себя юридическую сторону вопроса и проследит, чтобы сделка была оформлена надлежащим образом. Разумеется, репутация риэлтора должна быть вами проверена – и это единственное, что вам предстоит сделать в этом случае. Если же вы рискнули провести сделку самостоятельно – здесь вас ожидает множество «приятных» моментов, связанных с уплатой денежной суммы. Первым делом вам передадут задаток – гарантию серьезности ваших намерений и намерений покупателя. Здесь стоит уточнить, что в случае взаимного отказа сторон от сделки, задаток вы будете обязаны вернуть. А если сделка сорвется по вашей, продавца, вине, то придется  доплатить сумму, эквивалентную сумме задатка, да еще и на различные издержки прибавить. При отказе от сделки покупателя задаток возврату не подлежит. Так что в этом случае стоит хорошенько подумать, не стоит ли в письменном соглашении, которое подписывают обе стороны, назвать задаток авансом – в случае вашего отказа от сделки вернуть придется только его.

Если же вы представитель другой стороны сделки – покупатель, то перед покупкой недвижимости вам необходимо хорошенько изучить ее, чтобы избежать возможного признания сделки недействительной. Разумеется, это работа риэлторского агентства, если вы обратитесь туда. А если вы считаете себя достаточно подкованными в юридической сфере, то придется отправиться в Госреестр и взять выписку, где вы найдете всю интересующую вас информацию об объекте – его описание, зарегистрированные права на недвижимость, а также отсутствие претензий со стороны банка, государства или других лиц. Иными словами, недвижимость не должна находиться в залоге или под арестом.

Если все в порядке, вам предстоит составить договор купли-продажи. Он  будет регулировать отношения между покупателем и продавцом с момента заключения сделки и до ее завершения. Договор должен включать следующие пункты:

• указание суммы задатка (аванса);
• обстоятельное и подробное описание объекта – вы должны знать, что покупаете;
• стоимость покупаемого объекта – именно эту сумму вам и предстоит уплатить продавцу;
• сроки сделки – в них необходимо уложиться обеим сторонам;
• условия сделки – они обговариваются сторонами и учитывают все возможности оплаты и передачи объекта. Чем подробнее обговариваются эти условия, тем больше гарантий у покупателя, поэтому последнему пункту необходимо уделить серьезное внимание.

Итак, все формальности соблюдены, теперь вам предстоит передача денежной суммы. Простой и популярный метод «из рук в руки» чреват серьезными проблемами для обеих сторон, так как речь идет о немалых деньгах. Гораздо проще вопрос решается при помощи банковских ячеек, допуск к которым имеет лишь предварительно указанное в договоре с банком лицо. При этом вы передаете продавцу лишь ключ от ячейки, а функции охраны ваших средств берет на себя банк. Ячейкой пользуются и в том случае, если стоимость покупаемого объекта в договоре намеренно занижается с целью уплаты меньшего налога со сделки – довольно распространенное сейчас явление.  Некоторые риэлторские компании также предоставляют услуги сейфа, гарантируя сохранность ваших денег, но при этом, разумеется, вам также придется за это платить. Еще одним способом оплаты является перевод суммы с последующим подтверждением. Ключ от ячейки или деньги передаются в нотариальной конторе или в любом другом нейтральном помещении, там же желательно вести и пересчет денег, если это необходимо. Лишь после того, как вы убедитесь, что все формальности выполнены, вы можете подписать документы. Ваши действия должны быть тщательно продуманы и взвешены – так вы сможете избежать ошибок и неточностей, которые могут привести к срыву сделки. Помните, что правильный подход к купле-продаже недвижимости – гарантия ее законности и страховка от возможного мошенничества. Не прибегайте к услугам малознакомых фирм и людей, чтобы не стать жертвой различных спекуляций и обмана. И тогда новообретенное жилье доставит вам радость.