Вкладываем в торговлю

Западные институциональные инвесторы активно вкладывают средства в российский рынок коммерческой недвижимости. При этом большая часть инвестиций приходится на сегмент торговой недвижимости. Почему? Все дело в сравнительно коротких сроках окупаемости и высокой степени доходности по сравнению с европейскими и американскими аналогами

Немного истории
«Зарубежные инвесторы начали интересоваться российским рынком в начале 1990-х, но реальных покупок в первые десять лет практически не было. В первую очередь их интересовали офисные здания, потому что концептуальные торговые центры на тот момент в Москве отсутствовали и стали появляться только в 2000-е годы», — рассказывает исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. Первой сделкой на столичном рынке торговой недвижимости с участием институционального инвестора можно признать продажу в 2004 году швейцарской компанией Eastern Property Holdings офисно-торгового комплекса «Берлинский дом» площадью 14 000 м² на Петровке. Сумма сделки тогда составила всего $ 40 млн. Затем в течение двух лет активность зарубежных фондов спала, но именно тогда начался процесс активного привлечения западного капитала в ретейловые объекты столицы. «С 2006 года можно констатировать рост потока инвестиций со стороны западных фондов. Во второй половине 2007 года и в начале 2008 года активность снизилась, что связано, прежде всего, со сложностями привлечения дешевых заемных средств для финансирования сделок», — говорит управляющий директор УК «Финам Менеджмент» Сергей Хестанов. Однако, по его словам, процесс продолжается: далеко не все сделки анонсируются, и просто многие крупные инвесторы слабо известны рынку.

Пока самые крупные для этого сегмента сделки были заключены в Москве. В 2006 году Шалва Чигиринский успешно продал торговые центры Mall Gallery австрийскому фонду Meinl European Land за рекордные на тот момент $ 320 млн. В том же году фонд Immoeast приобрел за $ 200 млн у зампредправления банка «Славянский кредит» Пааты Гамгонеишвили 100% долей фирм Wakelin Promotion и «Крона Дизайн», которые владели двумя столичными торговыми центрами «Золотой Вавилон» общей площадью около 58 000 м². Затем тот же фонд выкупил у компании «Феникс-Девелопмент», которую участники рынка связывают с украинским «Приватбанком», торговый центр «Пятая Авеню» в Москве. Фонд London & Regional Properties в 2006 году за $ 50 млн купил два торговых центра «Солнечный рай» в Солнцеве и Раменском. В целом, по данным отдела исследований и аналитики компании Praedium, в 2006 г. более 40% средств иностранных инвесторов были вложены в торговую недвижимость, которая по-прежнему остается лидером по объему инвестированных средств.

Основные сделки, по мнению С. Хестанова, перечислить довольно сложно, потому что они проходили практически ежемесячно. «В последние годы отмечается довольно высокий уровень инвестиционной активности со стороны иностранных инвесторов, привлеченных политической и макроэкономической стабильностью», — говорит эксперт. «Сегодня Москва опередила европейские города и стала одним из лидеров по привлекательности для иностранных инвестиций. Особенно привлекателен для инвесторов сегмент торговой и офисной недвижимости», — соглашается генеральный директор компании «Торговый Квартал» Дмитрий Зотов.

Продолжение традиции
С ростом интереса к рынку выросли и суммы сделок. В июле 2007 года было объявлено о продаже компанией Metro Group ТЦ «Маркткауф» в Котельниках американскому инвестиционному фонду Apollo Real Estate Advisors. В августе австрийский инвестиционный фонд Immoeast купил у компании «Фениск Девелопмент» 75% строящегося на Каширском шоссе ТЦ «Гудзон» общей площадью 145 000 м². По данным участников рынка, сумма последней сделки составила $ 500 млн. В сентябре стало известно еще об одной крупной сделке — ирландская компания Quinn Group приобрела строящийся ТОЦ «Каспий». Затем корпорация TriGranit Development, одна из наиболее успешных девелоперских компаний в Восточной Европе, приобрела 50% акций компании «Торговый Квартал». Стоимость сделки оценивается в $ 200–300 млн. Rodamco Europe выкупил у Capital Partners 50% из 330 000 м² торговых площадей строящегося на Ленинградском шоссе МФК «Метрополис», а канадская инвестиционная группа Ivanhoe Cabrige вложила около 400 млн евро в покупку ТЦ «Времена года».

Как видим, сделок отнюдь не мало. Более того, зачастую один привлекательный с инвестиционной точки зрения проект делят между собой несколько иностранцев. В частности, в 2007 году Developers Diversified объявила о своем выходе на российский и украинский рынки. С немецкой компанией ECE она создаст СП для строительства торговых комплексов. В свою очередь турецкая компания Migros объявила о продаже принадлежащих ей 50% акций в компании «Рамэнка» за $ 542,5 млн девелоперской компании Enka Insaat Sanayi AS, владельцу остальных 50% акций торговой сети.

Активность инвесторов продолжилась и в текущем году. По словам руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, за первый квартал 2008 года на этом рынке были зафиксированы еще две крупные сделки. Во-первых, шведская компания Sponda PLC за $ 110 млн приобрела у фонда London & Regional Properties два торговых центра «Солнечный рай». «Средства от продажи активов L & RP планирует направить на региональные проекты. Так, компания построит в Новосибирске офисно-гостиничный комплекс на 22 тыс. м², причем около половины площадей в нем займет четырехзвездочный отель Hilton. L & RP также рассматривает возможность покупки готовых объектов в Москве. Это политика данной компании никак не отражается на планах других международных инвесторов», — рассказывают в компании Praedium. Во-вторых, в январе 2008 г. французская Apsys и российская компания «Система-Галс» объявили о создании СП для реализации крупных проектов в сфере торговой недвижимости. Если в первом случае речь идет фактически о перепродаже уже существующих и приносящих доход объектов, то во втором случае западный инвестор готов вкладываться в только запланированные проекты.

Мария Гриценко