Российский рынок без ипотеки

Ипотека на российском рынке переживала разные времена: ее объявляли мифом, ее объявляли панацеей и верной дорогой к доступному жилью, а теперь она оказалась не выгодна для банков, и число ипотечных программ резко сократилось. Как это отразится на рынке?

Разговоры о том, что сворачивания ипотечных программ не избежать, начались еще прошлой осенью,  когда несколько банков объявили  о приостановлении выдачи ипотечных кредитов. Однако тогда большинство экспертов рынка заявили, что рынку ничего не грозит.

Паника, стоп!

Какие же причины назывались год назад в качестве аргументов сторонниками той идеи, что кризис нам не грозит? В первую очередь говорили о том, что  ипотека у нас только начала свое развитие и еще не успела поставить рынок недвижимости в зависимое положение. Принято было считать, что в России еще слишком велик неудовлетворенный спрос на недвижимость, а доля россиян, взявших ипотечный кредит, очень мала и процент невозвратов  по выданным кредитам очень низкий.

Эксперты говорили о том, что  благодаря кризису на американском рынке ситуация с ипотекой в России как раз и пройдет стадию нормализации, а очищение рынка позволит ему избежать проблем  в дальнейшем.  И даже Рейтинговое Агентство  Standard&Poor's, называло нас среди стран в наименьшей степени уязвимых с точки зрения кризиса ликвидности на мировых рынках.

При этом для всех уже тогда было очевидно, что для ипотеки нужны длинные дешевые деньги и большинство наших банков получали их именно на Западе, кредитуясь у западных банков. И если волна мирового кризиса накрывает западную финансовую систему, может ли это не отразиться на ипотеке? Американский опыт должен был подхлестнуть отечественные банки ужесточить требования к заемщикам и объектам залога, чтобы повысить надежность выдаваемых ссуд. Это произошло и стало первым отголоском кризиса в России.

Вторым аргументом специалистов был тот факт, что сделки с  привлечением ипотечных кредитов составляют порядка 15—20 % от общего числа. Порядка трети из них — технические, то есть кредиты на покупку недвижимости, которые возвращаются в банк в течение одного года. Как следствие, считалось, что даже отказ от ипотеки не повлияет сильно на рынок недвижимости. Однако, оказалось, что на практике это не совсем так.

В регионах большинство сделок совершалось с помощью заемных средств и сокращение выдачи кредитов сразу же сказалось на платежеспособном спросе на недвижимость. Там количество сделок упало еще этим летом и заставило застройщиков задуматься о снижении цен.

Что на практике?

Так, недавно банки пошли на крайне непопулярную меру, увеличив процентную ставку по кредитным картам, к которым уже так привыкли россияне. Как пишет «КоммерсантЪ», увеличить процентную ставку по уже выданным кредитным картам решили несколько банков: в Московском банке реконструкции и развития (МБРР), в ЮниКредит банке и в банке «Авангард», а одним из первых такое повышение произвел «Абсолют банк». Кроме того, повысить ставку намерен и один из крупнейших игроков рынка кредитов, выдаваемых на карту Собинбанка. В зависимости от банка и от вида карты ставка возросла на 3—9 %.

А в октябре коммерческие банки значительно повысили ставки по кредитам нефинансовым организациям. По данным Банка России, в среднем кредитные ставки выросли на 1,5 п.п. А с начала года повышение составило почти 4 п.п. В октябре выросли и ставки по депозитам физлиц — в среднем на 1,4 п.п., с начала года ставки по вкладам выросли на 2 п.п. По словам экспертов, более всего ставки выросли по депозитам на срок от трех до шести месяцев. Они прогнозируют дальнейшее увеличение ставок в ближайшие три-четыре месяца.

Подорожала и ипотека: ставки в рублях выросли на 7–10 пунктов, ставки в долларах и евро также растут. Многие банки попросили своих заемщиков досрочно погасить кредиты. По всей видимости, в ближайшие годы рынку придется учиться существовать без заемных средств — и коснется это и ипотечных заемщиков, и застройщиков, привыкших строить в кредит.

Майя Бортник